Fiscalité : ce que Dubaï ne prélève pas, et ce que la France prélève

Cette page ne donne pas de conseil fiscal et n’en donnera pas. Elle sert à autre chose : vous permettre d’arriver chez votre conseil avec les bonnes questions, plutôt qu’avec l’idée reçue.

L’idée reçue tient en trois mots — « Dubaï, zéro impôt ». Elle est à moitié vraie, et c’est la moitié fausse qui coûte cher.

Ce que les Émirats ne prélèvent pas

Sur un bien résidentiel détenu par un particulier, les Émirats arabes unis ne prélèvent ni taxe foncière annuelle, ni impôt sur la plus-value de cession.

Ce n’est pas un avantage négocié ni un régime temporaire : c’est la structure du système fiscal émirien. À la place, le coût récurrent de la détention passe par les service charges, les charges de communauté, qui sont une charge privée et non un impôt.

Les Émirats ne sont pas pour autant un territoire sans fiscalité. Une TVA existe, un impôt sur les sociétés a été introduit, et leur application dépend de la nature de l’opération et de la qualité du détenteur. Pour un particulier qui achète un logement, ces régimes ne sont en général pas ceux qui décident, mais « en général » n’est pas « jamais », et c’est une vérification, pas une évidence.

Ce qui décide vraiment : votre résidence fiscale

Voici le point que la formule « zéro impôt » escamote.

L’imposition ne dépend pas de l’endroit où se trouve le bien. Elle dépend d’abord de votre résidence fiscale. Un résident fiscal français est, par principe, imposable en France sur ses revenus de source mondiale. Un bien situé à Dubaï n’échappe pas à cette logique du seul fait qu’il est à Dubaï.

Et la résidence fiscale ne se choisit pas par déclaration d’intention. Elle résulte de critères — foyer, séjour principal, activité, centre des intérêts économiques — dont l’appréciation appartient à l’administration, pas au contribuable. Acheter à Dubaï ne déplace pas votre résidence fiscale. S’installer à Dubaï ne la déplace pas non plus automatiquement.

C’est la première question à poser à votre conseil, et elle précède toutes les autres.

Les trois questions qui se posent réellement

Les revenus locatifs. Le bien est loué, il produit un revenu. Où ce revenu est-il imposable, selon quelles modalités, et que doit-on en déclarer en France ?

La plus-value de cession. Les Émirats ne l’imposent pas. Cela ne dit rien de son traitement du côté français si vous êtes résident fiscal en France au moment de la vente.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI). C’est le point le plus souvent oublié. L’IFI porte sur le patrimoine immobilier des résidents fiscaux français y compris les biens détenus hors de France. Un appartement à Dubaï entre dans l’assiette au même titre qu’un appartement à Lyon. Seuil, méthode de valorisation, déductibilité d’un éventuel emprunt : ce sont des questions pour votre conseil, et elles ont des réponses chiffrées que nous ne donnerons pas ici.

La convention fiscale

Une convention fiscale lie la France et les Émirats arabes unis. Son rôle est de répartir le droit d’imposer entre les deux États et d’éviter la double imposition.

Deux malentendus courants méritent d’être levés.

Une convention n’exonère pas de déclarer. Répartir un droit d’imposer et dispenser d’obligation déclarative sont deux choses différentes.

Une convention n’est pas figée. Les textes évoluent, les avenants existent, et l’analyse se fait sur le texte en vigueur au moment de l’opération. Pas sur ce qu’on en a lu il y a trois ans.

Les obligations déclaratives

Indépendamment de tout impôt effectivement dû, la détention d’avoirs à l’étranger s’accompagne en France d’obligations déclaratives propres. Comptes bancaires ouverts hors de France, notamment.

Ces obligations existent même lorsque le montant dû est nul. Leur inobservation est sanctionnée pour elle-même. C’est l’un des sujets où une erreur est facile à commettre et coûteuse à réparer, et c’est précisément le genre de point pour lequel un conseil se paie tout seul.

Ce que nous ne faisons pas

Nous ne sommes ni conseil fiscal, ni avocat fiscaliste, et nous ne donnons pas d’avis sur votre situation personnelle. Nous n’établissons pas de simulation d’impôt, nous ne validons pas un montage, et nous ne vous dirons pas que « ce n’est pas imposable ».

Toute personne du secteur immobilier qui vous affirme, avant même de connaître votre résidence fiscale, que votre achat à Dubaï sera fiscalement neutre en France vous dit quelque chose qu’elle ne peut pas savoir.

Ce qu’il faut apporter à votre conseil

1. Votre résidence fiscale actuelle, et si un changement est envisagé, à quelle échéance.
2. L’usage prévu du bien : location, occupation personnelle, support d’une demande de visa.
3. Le mode de détention envisagé : en nom propre, à plusieurs, via une structure.
4. Le financement : apport, éventuel emprunt et où il est contracté.
5. L’horizon de détention et l’intention de revente.
6. Votre patrimoine immobilier existant, pour la question IFI.

Avec ces six éléments, un conseil fiscal peut travailler. Sans eux, aucune réponse n’a de valeur.

Questions fréquentes

Paie-t-on des impôts sur un bien à Dubaï ?

Les Émirats ne prélèvent ni taxe foncière annuelle ni impôt sur la plus-value pour un bien résidentiel détenu par un particulier. Le coût récurrent passe par les service charges, qui sont une charge privée. Ce que la France prélève dépend de votre résidence fiscale.

Acheter à Dubaï change-t-il ma résidence fiscale ?

Non. L’acquisition d’un bien est sans effet sur la résidence fiscale, qui résulte de critères propres appréciés par l’administration. S’installer effectivement à Dubaï est une autre question, et elle ne se règle pas non plus par une simple déclaration.

Un bien à Dubaï entre-t-il dans l’IFI ?

Pour un résident fiscal français, l’IFI porte sur le patrimoine immobilier y compris les biens situés hors de France. Un bien à Dubaï n’en est donc pas exclu par principe. Le seuil, la valorisation et le traitement d’un emprunt relèvent de votre conseil fiscal.

Dois-je déclarer mes loyers de Dubaï en France ?

C’est à examiner au regard de votre résidence fiscale et de la convention applicable. Le fait que les Émirats n’imposent pas ce revenu ne préjuge pas de vos obligations françaises, déclaratives comprises.

La convention fiscale me dispense-t-elle de déclarer ?

Non. Une convention répartit le droit d’imposer entre deux États ; elle ne supprime pas en soi les obligations déclaratives françaises.

Le Golden Visa change-t-il ma fiscalité ?

Un titre de séjour n’est pas une résidence fiscale. Obtenir un Golden Visa ne déplace pas mécaniquement votre résidence fiscale, qui dépend de votre situation réelle et non du document détenu.

Pouvez-vous me dire ce que je paierai ?

Non, et nous nous en tenons là. Nous vous donnons les faits sur le bien. Prix, charges, transactions enregistrées, et vous orientons vers un conseil fiscal pour le reste.

Notre façon de travailler

Nous produisons les éléments factuels dont votre conseil a besoin : nature du droit, prix, charges réelles, transactions enregistrées, structure de l’opération. C’est notre part, et nous la faisons sérieusement.

L’analyse fiscale est la sienne. Nous préférons le dire clairement plutôt que de vous laisser croire qu’un agent immobilier peut trancher une question de résidence fiscale.