الإقامة الذهبية في دبي عبر تملّك العقار

ما يُسمّى في الحديث اليومي «الإقامة الذهبية» هو في الواقع تصريحا إقامة مختلفان في الإمارات، لكلٍّ منهما عتبة ومدة وشروط مغايرة. والخلط بينهما هو أكثر أخطاء التخطيط شيوعًا، وهو يعمل في الاتجاهين: فمنهم من يستهدف مبلغًا أعلى بكثير مما يلزمه، ومنهم من يفترض أنه مستوفٍ للشروط وهو ليس كذلك.

لذلك نبدأ بالتفرقة.

مساران، لا مسار واحد

	تأشيرة المستثمر لسنتين	الإقامة الذهبية (10 سنوات)
المدة	سنتان، قابلة للتجديد	10 سنوات، قابلة للتجديد
الحدّ الأدنى لقيمة العقار	لا يوجد منذ أبريل 2026 (ملكية فردية)	من 2,000,000 درهم
في الملكية المشتركة	حصة من 400,000 درهم	القيمة الإجمالية من مليونَي درهم
حالة العقار	وحدة سكنية مُنجزة	مُنجزة، وفي حالات محددة على الخارطة أو ممولة
الاستخدام المعتاد	الدخول، الحضور، فتح الحسابات	قاعدة طويلة الأمد، العائلة، الانتقال

ما تغيّر في أبريل 2026 وما لم يتغيّر

في أواخر أبريل 2026 نشرت دائرة الأراضي والأملاك في دبي عبر منصة «كيوب سنتر» تعديلًا يُنقل خطأً في كثير من المقالات.

ما تغيّر: أُلغي الحدّ الأدنى البالغ 750 ألف درهم بالنسبة إلى تأشيرة المستثمر لسنتين لأصحاب الملكية الفردية. صار المعوَّل عليه هو ملكية وحدة سكنية مُنجزة، لا سعر شرائها. وفي الملكية المشتركة تكفي حصة من 400 ألف درهم بدلًا من 750 ألفًا لكل شريك.

ما لم يتغيّر: عتبة المليونَي درهم للإقامة الذهبية لعشر سنوات قائمة كما هي.

هذا هو الخطأ الأكثر شيوعًا في المواد العربية حول الموضوع. من يقرأ «دبي ألغت الحدّ الأدنى» ويستنتج أن الإقامة الذهبية صارت أرخص، إنما يخطّط استنادًا إلى قاعدة غير موجودة.

عتبة المليونَي درهم بالتفصيل

ما الذي يُحتسب

المعوَّل عليه هو سعر الشراء المدوَّن في سند الملكية (Title Deed)، لا القيمة السوقية اليوم. فعقار اشتُري بـ 1.8 مليون درهم وتبلغ قيمته اليوم 2.3 مليون لا يستوفي العتبة بذاته.

مليونا درهم تعادل نحو 545 ألف دولار أمريكي. والدرهم مربوط بسعر ثابت بالدولار، لذا فهذه النسبة مستقرة.

يجوز الجمع بين عدة عقارات

لا يلزم استيفاء العتبة بعقار واحد. يجوز جمع عدة عقارات ما دام مجموع أسعار الشراء في كل سندات الملكية يبلغ مليونَي درهم على الأقل. وهذا يفتح مجالًا للترتيب: وحدة للسكن الشخصي وأخرى للتأجير مثلًا.

العقارات المموّلة والعقارات على الخارطة

قد يُقبل العقار المموَّل بقرض أيضًا. والمعوَّل عليه حينئذٍ ليس سعر الشراء، بل رأس المال المدفوع فعليًا: يجب إثبات وصول ما لا يقل عن مليونَي درهم إلى البنك أو المطوّر. وللعقارات على الخارطة شروط إضافية بحسب الحالة.

وهنا تحديدًا تنشأ معظم التقديرات الخاطئة عمليًا، لأن المشترين يحتسبون السعر الإجمالي بدل الدفعات المسدَّدة.

الشروط النهائية تضعها الجهات المختصة في الإمارات وقد تتغيّر. ولا أحد، بمن فيهم نحن، يستطيع أن يَعِد بمنح التأشيرة.

العائلة

يستطيع حامل الإقامة الذهبية كفالة الزوج أو الزوجة والأبناء. ويشمل ذلك الوالدين في حالات، وفق قواعد منفصلة. والنطاق والشروط تُحدَّث من حين إلى آخر، ولذلك نتحقّق منها قبل الشراء لا بعده حين يكون الانتقال العائلي جزءًا من الخطة.

سير الإجراءات

1. الشراء والتسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي
2. سند الملكية: الوثيقة التي يظهر فيها سعر الشراء
3. تقديم الطلب مع الفحص الطبي والبصمة الحيوية
4. الهوية الإماراتية وقيد الإقامة

عمليًا تمضي بضعة أسابيع بين التسجيل والإصدار عند اكتمال الملف. وأكثر أسباب التأخير شيوعًا هو اختلاف كتابة الاسم بين جواز السفر وسند الملكية.

ما لا تحلّه الإقامة الذهبية

هذا القسم أهم من قائمة الشروط.

لا تُغيّر الإقامة الضريبية تلقائيًا. تصريح الإقامة بذاته لا يُنهي الالتزامات الضريبية في بلد إقامتك الضريبية. فالإقامة الضريبية تحدّدها التشريعات الوطنية واتفاقيات تجنّب الازدواج الضريبي، لا التأشيرة بحدّ ذاتها. ومن يخطّط لنقل فعلي عليه أن يبحث ذلك مع مستشار ضريبي قبل الشراء.

ليست جنسية. هي إقامة قابلة للتجديد ومرتبطة باستمرار توافر الشرط.

ليست غير مشروطة. بيع العقار بما يُنزل القيمة تحت العتبة يمسّ أساس التأشيرة.

لا تُعفي من الحضور. توجد قواعد للحدّ الأدنى من الحضور في الإمارات وتُراجَع من حين إلى آخر.

متى يكون ذلك منطقيًا ومتى لا يكون

يكون منطقيًا حين يكون للعقار مبرّره على أي حال: استثمارًا، أو مقرًّا ثانيًا للحياة، أو قاعدة في المنطقة. تصبح التأشيرة عندئذٍ إضافة إلى قرار قائم بذاته.

لا يكون منطقيًا حين يكون الهدف الوحيد هو الوثيقة. فشراء عقار بمليونَي درهم لمجرد الحصول على إقامة يعني تجميد رأس مال كبير في أصل يتعيّن بعد ذلك صيانته وتأجيره وبيعه يومًا ما. وإذا كان العقار نفسه اختيارًا سيئًا، فلن تُصلح التأشيرة ذلك.

أسئلة متكرّرة

كم يلزم استثماره للحصول على الإقامة الذهبية؟

العتبة عبر مسار العقار هي مليونا درهم، أي نحو 545 ألف دولار. والمحتسب هو سعر الشراء في سند الملكية، لا القيمة السوقية اليوم ولا السعر المعروض في الإعلان.

هل أُلغي الحدّ الأدنى في أبريل 2026؟

لتأشيرة المستثمر لسنتين فقط، حيث اختفى حدّ 750 ألف درهم لأصحاب الملكية الفردية. أما عتبة المليونَي درهم لـالإقامة الذهبية لعشر سنوات فباقية كما هي. وهذا أكثر الالتباسات انتشارًا في الموضوع.

هل يمكن الجمع بين عدة عقارات؟

نعم. تُجمع أسعار الشراء في كل سندات الملكية، وينبغي أن يبلغ المجموع مليونَي درهم على الأقل. فيمكن الجمع بين وحدة للسكن وأخرى للتأجير.

هل يصلح العقار على الخارطة أو المموَّل؟

قد يصلح العقار المموَّل، لكن المحتسب عندئذٍ رأس المال المدفوع فعليًا لا سعر الشراء. وللعقارات على الخارطة شروط إضافية تختلف بحسب المرحلة والمطوّر، ويجب تأكيدها لكل مشروع على حدة.

هل تعني الإقامة الذهبية عدم وجود ضرائب؟

لا. الإقامة بذاتها لا تُنهي التزاماتك الضريبية في بلد إقامتك الضريبية. فذلك تحدّده التشريعات الوطنية والاتفاقيات الدولية. وهو سؤال لمستشار ضريبي، لا لوسيط عقاري.

ماذا يحدث إذا بعت العقار؟

أساس التأشيرة مرتبط باستمرار الاستثمار. والبيع بما يُنزل القيمة تحت العتبة يمسّ وضع الإقامة ويستدعي التخطيط المسبق.

كيف نعمل

نتحقّق مما إذا كان عقار بعينه يستوفي شرط القيمة كما ستُسجَّل، ونقول بوضوح متى يكون المشروع غير مؤكّد في هذا الجانب. ولا نَعِد بمنح التأشيرة: فالقرار للجهات المختصة في الإمارات.

أما في المسائل الضريبية فنُحيل إلى مستشار ضريبي. نحن لا نقدّم استشارات في هذا المجال ولا ندّعي القدرة عليها.