L'immobilier à Dubaï : ce que disent les chiffres

Cette page expose ce qui peut être étayé sur le marché de Dubaï et nomme les endroits où l’étayage manque. Nous la mettons à jour chaque trimestre.

Données arrêtées à juillet 2026.

Les chiffres de référence

Indicateur	Valeur	Arrêté à
Moyenne du marché	1 916 AED/ft² ≈ 20 600 AED/m²	juin 2026
Appartements	1 969 AED/ft² ≈ 21 200 AED/m²	juin 2026
Neuf	≈ 22 000 AED/m²	2026
Ancien	≈ 18 400 AED/m²	2026
Prix typique d’un appartement	1,3 M AED ≈ 325 000 €	2026
Variation sur un an	+10 à 12 %	2026

Par quartier :

Quartier	AED/m²	vs moyenne
Downtown Dubai	32 400	+46 %
Business Bay	27 400	+23 %
Dubai Marina	22 200	+8 %
Moyenne du marché	20 600	—

Comment lire ces chiffres

La hausse de 10 à 12 % est la donnée la plus citée sur ce marché et la plus mal comprise. Trois réserves :

C’est une moyenne sur un marché très hétérogène. Les quartiers et les types de biens ont divergé sensiblement. Une moyenne de quartier ne décrit aucun bien en particulier.

C’est une donnée rétrospective. La projeter sur l’avenir est une hypothèse, pas une prévision. Nous ne la faisons pas.

Le marché fonctionne par cycles. Dubaï a traversé des phases de hausse et de baisse marquées. Un horizon court porte un risque de calendrier, quel qu’ait été le résultat de l’année écoulée.

L’écart entre neuf et ancien

Il avoisine 20 %. Ce n’est pas un jugement de qualité mais le prix de deux produits différents : le neuf implique un échéancier étalé sur le chantier, l’ancien un logement utilisable immédiatement.

L’écart lui-même est instructif. Son élargissement signale une offre neuve abondante, son resserrement une raréfaction dans le parc existant.

Ce que nous ne pouvons pas affirmer

Nommé explicitement, par honnêteté :

Sur la vacance. Nous ne disposons pas d’un taux de vacance actuel et fiable pour l’ensemble du marché issu d’une source vérifiée, nous n’en citons donc aucun. Les chiffres qui circulent proviennent souvent d’analyses isolées sans méthode explicitée.

Sur les mois à venir. Les prévisions abondent. Ce sont des hypothèses, et nous ne les présentons pas comme des données de marché.

Sur un « krach » ou une « bulle ». Les deux termes sont recherchés, donc volontiers servis. Sur les données dont nous disposons, rien ne les étaye. Pas davantage qu’une poursuite garantie de la hausse.

Quelles sources tiennent

Un classement valable aussi pour vos propres recherches :

1. Les transactions enregistrées au Dubai Land Department. La seule source réellement contraignante. Elle montre ce qui a été payé, non ce qui est demandé.

2. Les rapports de cabinets de conseil établis. Méthode généralement transparente, mais publication décalée.

3. Les analyses d’agences. Utiles pour les ordres de grandeur. Gardez à l’esprit que l’éditeur a un intérêt dans la façon dont le marché est dépeint.

4. Les moyennes de portails. Elles affichent des prix demandés, non des transactions. Inadaptées à une décision d’achat.

Les chiffres de cette page relèvent majoritairement de la catégorie 3. Nous le disons ouvertement, et les sources figurent ci-dessous. Pour les décisions d’achat réelles, nous utilisons la catégorie 1.

Ce que cela signifie pour une décision

Les données de marché répondent à « où en est le marché ». Elles ne répondent pas à « ce bien vaut-il son prix ». Pour cela comptent les transactions enregistrées du même immeuble et de la même période, l’historique des service charges et l’historique locatif du lot.

Un marché peut progresser de 11 % pendant qu’une tour perd de la valeur. Les deux à la fois est parfaitement normal.

Questions fréquentes

Comment ont évolué les prix à Dubaï ?

En 2026, le résidentiel s’est situé environ 10 à 12 % au-dessus de l’année précédente. C’est une moyenne rétrospective sur un marché hétérogène, et elle ne dit rien de la suite.

Y a-t-il une bulle immobilière à Dubaï ?

Impossible d’y répondre par oui ou non. Ce qui est démontrable : une activité de construction intense, une demande internationale soutenue et des cycles marqués par le passé. En tirer une prévision est une hypothèse.

Quel est le taux de vacance à Dubaï ?

Nous ne disposons pas d’un chiffre actuel fiable issu d’une source vérifiée, nous n’en citons donc aucun. Pour un immeuble précis, l’historique locatif est de toute façon plus parlant qu’un taux global.

Où trouver des données officielles ?

Auprès du Dubai Land Department, qui enregistre les transactions. C’est la seule source reflétant les prix effectivement payés.

Quand cette page est-elle mise à jour ?

Chaque trimestre. La date figure en haut et dans la mention de mise à jour. Si vous préparez une décision, contactez-nous : nous relevons les transactions comparables actuelles pour votre bien.