Combien coûte un appartement à Dubaï

Les prix à Dubaï sont bien plus dispersés qu’une moyenne unique ne le laisse croire. Voici les niveaux actuels, leur écart d’un quartier à l’autre, et les coûts sur lesquels l’annonce reste muette.

Données arrêtées à juillet 2026.

Niveau de prix

Segment	AED/m²	environ €/m²
Moyenne du marché	20 600	env. 5 000
Appartements	21 200	env. 5 150
Neuf	env. 22 000	env. 5 350
Ancien	env. 18 400	env. 4 470

Le prix typique d’un appartement s’établit autour de 1,3 M AED, soit environ 325 000 €.

Sur la conversion : le dirham est arrimé au dollar américain, pas à l’euro. Les valeurs en euros ici sont des approximations et varient avec le taux EUR/USD. Pour un calcul concret, nous retenons le cours du jour.

Par quartier

Quartier	AED/m²	vs moyenne
Downtown Dubai	32 400	+46 %
Business Bay	27 400	+23 %
Dubai Marina	22 200	+8 %
Moyenne du marché	20 600	—

L’écart entre Downtown et la moyenne du marché représente près de la moitié du prix au mètre. Qui compare « les prix à Dubaï » compare en réalité plusieurs marchés distincts.

Neuf et ancien

L’écart avoisine 20 % en faveur de l’ancien. Ce n’est pas un jugement de qualité, mais le prix de deux produits différents.

Le neuf implique un échéancier étalé sur la construction, un standard récent et aucun revenu jusqu’à la livraison.

L’ancien implique un logement louable dès le premier jour, la possibilité de le visiter et un historique de charges connu.

Pour un acquéreur qui compte sur des loyers, ces 20 % pèsent souvent moins que deux années sans revenu.

Ce qui ne figure pas dans l’annonce

Le prix d’achat n’est pas le coût d’acquisition. S’y ajoutent :

• frais de mutation DLD: généralement autour de 4 %
• commission d’agence: le plus souvent autour de 2 %
• frais d’enregistrement et administratifs
• coûts de financement, le cas échéant

En pratique, cela représente environ 6 % au-dessus du prix, parfois un peu plus.

Vient ensuite le poste annuel le plus sous-estimé : les service charges. Ce sont des charges d’exploitation calculées sur la surface et arrêtées à l’année. Elles diffèrent sensiblement d’un immeuble à l’autre, y compris dans le même quartier. Les charges de copropriété françaises en sont l’équivalent le plus proche, mais le niveau est ici nettement supérieur.

Conséquence pratique : un rendement brut annoncé sans les service charges est un chiffre sans signification.

Comment vérifier le prix d’un bien précis

La moyenne d’un quartier ne dit rien d’un appartement donné. Dans un même immeuble, deux lots de surface identique peuvent être éloignés de plusieurs dizaines de milliers de dirhams : l’étage, la vue, l’exposition et l’état se lisent dans le prix.

Une seule source fait foi : les transactions enregistrées au Dubai Land Department, de préférence dans le même immeuble et sur une fenêtre resserrée. Les portails affichent des prix demandés, c’est-à-dire les attentes des vendeurs.

Questions fréquentes

Combien coûte un appartement à Dubaï ?

Le prix typique tourne autour de 1,3 M AED, soit environ 325 000 €. La dispersion reste toutefois large : de moins de 700 000 AED dans les quartiers d’entrée à plusieurs fois cette somme à Downtown.

Quel est le prix au mètre carré ?

La moyenne du marché s’établit autour de 20 600 AED/m². Downtown Dubai est près de moitié plus cher, et l’ancien coûte en moyenne un cinquième de moins que le neuf.

Quels sont les frais à l’achat ?

Environ 6 % du prix : frais de mutation DLD (env. 4 %), commission d’agence (env. 2 %) et frais d’enregistrement. À part, les service charges annuelles, dont il faut connaître le montant avant l’achat.

Y a-t-il une taxe foncière à Dubaï ?

Les Émirats ne prélèvent ni taxe foncière annuelle ni impôt sur la plus-value de cession. En contrepartie, les service charges. Ce qui est déclarable dans votre pays de résidence relève d’un conseil fiscal.

Les prix vont-ils continuer de monter ?

Nous ne faisons pas de prévision. L’année 2026 s’est close sur une hausse de l’ordre de 10 à 12 % par rapport à la précédente, mais c’est une donnée rétrospective. Le marché de Dubaï a connu des cycles marqués dans les deux sens.

Où trouver des prix fiables ?

Dans le registre des transactions du Dubai Land Department. C’est la seule source reflétant les prix effectivement payés plutôt que demandés.

Ce que nous faisons

Avant toute discussion sur le prix, nous fournissons les transactions comparables enregistrées pour l’immeuble concerné et les service charges en vigueur. Si le prix demandé s’écarte des transactions du même immeuble, nous le disons.