Comprare casa a Dubai

Sì, un cittadino italiano può acquistare a Dubai in piena proprietà. Non servono residenza, società né socio locale. Qui la procedura e le quattro cose che funzionano diversamente dall’Italia.

La proprietà freehold

Nelle zone freehold designate gli stranieri acquistano la piena proprietà, iscritta nel registro del Dubai Land Department. Sono comprese la maggior parte delle zone che interessano gli acquirenti internazionali: Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay, Jumeirah Village Circle e altre.

Fuori da queste zone esistono forme di leasehold a durata limitata. La distinzione si verifica prima della prenotazione, non dopo.

La procedura

1. Selezione e verifica dell’immobile — stato, service charges, storico locativo
2. Offerta e accordo sul prezzo
3. Contratto di vendita (MOU / Form F) con caparra, di norma il 10 per cento
4. NOC: lo sviluppatore attesta l’assenza di pendenze sull’immobile
5. Trasferimento al DLD: pagamento, registrazione, nuovo title deed

Per un immobile consegnato l’insieme richiede di norma poche settimane. È più rapido di una compravendita italiana con mutuo.

Quattro differenze rispetto all’Italia

Non c’è il notaio. Il trasferimento avviene presso il Dubai Land Department, senza atto pubblico e senza la fase in cui un professionista indipendente verifica d’ufficio la situazione giuridica. È più rapido, ma una parte molto maggiore della verifica ricade sull’acquirente.

Service charges al posto dell’IMU. Negli EAU non esistono imposta patrimoniale annuale né imposta sulle plusvalenze immobiliari. In cambio ci sono oneri annuali calcolati sulla superficie, a un livello che può superare le spese condominiali italiane. Nel complesso non è automaticamente più economico: è distribuito diversamente.

Gli arredi si negoziano. Che cucina, climatizzazione e mobili siano inclusi non è qui uno standard. Va concordato esplicitamente.

La locazione funziona a contratti annuali. Il canone viene spesso versato dodici mesi in anticipo o in pochi assegni. Migliora la liquidità ma cambia la dinamica al cambio di inquilino.

I costi

Sopra il prezzo di acquisto mettete in conto circa il 6 per cento:

• imposta di trasferimento DLD — di norma circa il 4 per cento
• provvigione di agenzia — comunemente circa il 2 per cento
• spese di registrazione e amministrative

A questi si aggiungono le service charges annuali, da conoscere prima dell’acquisto e non dopo.

L’acquisto a distanza

Comprare dall’Italia è una prassi consolidata e funziona. È possibile tramite procura; l’atto deve essere regolarmente formato e opponibile negli EAU, il che a seconda dei casi comporta autentica e legalizzazione o apostille.

La riserva su cui insistiamo: qualcuno deve aver visto davvero l’immobile. Voi o una persona indipendente di vostra fiducia. Un rendering non mostra cosa c’è fuori dalla finestra.

Il finanziamento

Le banche italiane di norma non finanziano un immobile situato a Dubai. Le banche degli EAU concedono credito anche ai non residenti, a condizioni proprie e con un apporto più elevato rispetto ai residenti. Le condizioni variano da istituto a istituto e cambiano nel tempo.

La maggior parte degli acquisti stranieri in questo segmento avviene per contanti o secondo il piano di pagamento dello sviluppatore.

Le questioni fiscali

Negli EAU non esistono imposta sulle plusvalenze immobiliari né imposta patrimoniale annuale.

Che cosa ne discenda per un residente fiscale italiano. Redditi da locazione, eventuale plusvalenza, obblighi dichiarativi, trattamento di un immobile estero. Dipende dalla vostra residenza e dalla convenzione applicabile. È una domanda per il commercialista. Le trattiamo in una pagina dedicata e non ci sostituiamo a lui.

Domande frequenti

Un italiano può comprare casa a Dubai?

Sì, nelle zone freehold designate, in piena proprietà iscritta al registro del Dubai Land Department. Non servono permesso di soggiorno negli EAU né socio locale.

Serve un visto per comprare?

No. L’acquisto è indipendente dallo status di soggiorno. Esiste il rapporto inverso: un immobile sopra la soglia dei 2 milioni di AED può fondare una domanda di Golden Visa.

Quanto dura la procedura?

Per un immobile consegnato, di norma poche settimane dall’accordo sul prezzo al trasferimento, a documentazione completa.

Devo andare a Dubai?

No, l’acquisto per procura è prassi. Raccomandiamo comunque che qualcuno visiti l’immobile: voi o una persona indipendente di vostra fiducia.

Quali sono i costi complessivi?

Circa il 6 per cento sopra il prezzo: imposta DLD (circa 4%), provvigione (circa 2%) e spese di registrazione. A parte, le service charges annuali.

Posso ottenere un mutuo in Italia?

Di norma no. Le banche degli EAU finanziano i non residenti a condizioni proprie e con apporto più elevato. Molte operazioni in questo segmento si chiudono per contanti o con il piano dello sviluppatore.

Come lavoriamo

Rappresentiamo l’interesse di chi compra, non l’obiettivo di vendita di uno sviluppatore. In concreto: costi di gestione sul tavolo prima di parlare di prezzo, transazioni registrate comparabili al posto delle medie dei portali, e un „no” chiaro quando un immobile non corrisponde allo scopo.

Se avete già una proposta precisa, da qualunque fonte, la esaminiamo e vi diciamo che cosa salta all’occhio.