Tasse: cosa Dubai non preleva, e cosa preleva l'Italia

Questa pagina non dà consulenza fiscale e non la darà. Serve ad altro: permettervi di arrivare dal vostro commercialista con le domande giuste, invece che con il luogo comune.

Il luogo comune sta in tre parole — „a Dubai zero tasse”. È vero a metà, ed è la metà falsa a costare cara.

Cosa gli EAU non prelevano

Su un immobile residenziale detenuto da una persona fisica, gli Emirati Arabi Uniti non applicano né imposta patrimoniale annuale, né imposta sulle plusvalenze da cessione.

Non è un regime negoziato né temporaneo: è la struttura del sistema fiscale emiratino. Al suo posto il costo ricorrente del possesso passa dalle service charges, che sono un onere privato e non un tributo.

Gli EAU non sono però un territorio senza fiscalità. Esistono un’IVA e un’imposta sulle società, e la loro applicazione dipende dalla natura dell’operazione e dalla qualità di chi detiene. Per una persona fisica che compra un’abitazione questi regimi di norma non sono decisivi, ma „di norma” non è „mai”, ed è una verifica, non un’ovvietà.

Ciò che decide davvero: la residenza fiscale

Qui sta il punto che la formula „zero tasse” fa sparire.

La tassazione di un immobile a Dubai non è una questione emiratina: è una questione italiana. L’imposizione non dipende da dove si trova l’immobile. Dipende in primo luogo dalla vostra residenza fiscale. Un residente fiscale italiano è, per principio, imponibile in Italia sui redditi ovunque prodotti. Un immobile a Dubai non sfugge a questa logica per il solo fatto di trovarsi a Dubai.

E la residenza fiscale non si sceglie con una dichiarazione d’intenti. Discende da criteri — iscrizione anagrafica, domicilio, residenza, centro degli interessi vitali — la cui valutazione spetta all’amministrazione finanziaria, non al contribuente.

Comprare a Dubai non sposta la vostra residenza fiscale. Trasferirsi a Dubai non la sposta automaticamente. L’iscrizione all’AIRE è un passaggio necessario ma non di per sé sufficiente: l’amministrazione guarda alla situazione sostanziale.

È la prima domanda da porre al vostro commercialista, e precede tutte le altre.

Le tre questioni che si pongono davvero

I redditi da locazione. L’immobile è affittato e produce un reddito. Dove è imponibile, con quali modalità, e che cosa va dichiarato in Italia?

La plusvalenza da cessione. Gli EAU non la tassano. Questo non dice nulla sul trattamento italiano se al momento della vendita siete residenti fiscali in Italia.

L’IVIE. È il punto più spesso dimenticato. L’imposta sul valore degli immobili situati all’estero riguarda i residenti fiscali italiani e colpisce gli immobili detenuti fuori dall’Italia. Un appartamento a Dubai vi rientra come vi rientrerebbe un appartamento a Lione. Base imponibile, aliquota, eventuali crediti per imposte estere: sono domande per il vostro commercialista, e hanno risposte numeriche che qui non daremo.

Gli obblighi dichiarativi

Indipendentemente da qualsiasi imposta effettivamente dovuta, la detenzione di attività all’estero comporta in Italia obblighi dichiarativi propri.

Il quadro RW della dichiarazione dei redditi serve al monitoraggio fiscale delle attività estere: immobili, conti correnti e altre attività finanziarie detenuti fuori dall’Italia vanno indicati.

Questi obblighi sussistono anche quando l’imposta dovuta è nulla, e la loro violazione è sanzionata per sé. È uno dei punti in cui un errore è facile da commettere e costoso da rimediare, e proprio il genere di questione per cui un consulente si ripaga da solo.

La convenzione contro le doppie imposizioni

Una convenzione lega l’Italia e gli Emirati Arabi Uniti. Il suo scopo è ripartire la potestà impositiva fra i due Stati ed evitare la doppia imposizione.

Due equivoci ricorrenti meritano di essere chiariti.

Una convenzione non esonera dal dichiarare. Ripartire un diritto di imposizione ed esentare da un obbligo dichiarativo sono due cose diverse.

Una convenzione non è immutabile. I testi evolvono, i protocolli esistono, e l’analisi si fa sul testo vigente al momento dell’operazione. Non su quello letto tre anni fa.

Cosa non facciamo

Non siamo commercialisti né avvocati tributaristi e non esprimiamo pareri sulla vostra situazione personale. Non elaboriamo simulazioni d’imposta, non validiamo strutture e non vi diremo che „tanto non è imponibile”.

Chiunque nel settore immobiliare vi assicuri, senza nemmeno conoscere la vostra residenza fiscale, che il vostro acquisto a Dubai sarà fiscalmente neutro in Italia vi sta dicendo qualcosa che non può sapere.

Cosa portare al vostro commercialista

1. La vostra residenza fiscale attuale e, se è previsto un cambiamento, con quale tempistica.
2. L’uso previsto dell’immobile: locazione, uso proprio, base per una domanda di visto.
3. La forma di detenzione ipotizzata: in proprio, in più persone, tramite una struttura.
4. Il finanziamento: apporto, eventuale mutuo e dove viene contratto.
5. L’orizzonte di detenzione e l’intenzione di rivendita.
6. Il vostro patrimonio immobiliare esistente, per la questione IVIE.

Con questi sei elementi un commercialista può lavorare. Senza, nessuna risposta ha valore.

Domande frequenti

A Dubai si pagano tasse sugli immobili?

Gli EAU non applicano né imposta patrimoniale annuale né imposta sulle plusvalenze per un immobile residenziale detenuto da una persona fisica. Il costo ricorrente passa dalle service charges, che sono un onere privato. Quanto preleva l’Italia dipende dalla vostra residenza fiscale.

Comprare a Dubai cambia la mia residenza fiscale?

No. L’acquisto di un immobile non incide sulla residenza fiscale, che discende da criteri propri valutati dall’amministrazione. Trasferirsi effettivamente a Dubai è un’altra questione, e nemmeno quella si risolve con una semplice dichiarazione.

Un immobile a Dubai rientra nell’IVIE?

Per un residente fiscale italiano l’IVIE riguarda gli immobili situati all’estero, quindi un immobile a Dubai non ne è escluso per principio. Base imponibile, aliquota e crediti d’imposta spettano al vostro commercialista.

Devo dichiarare in Italia i canoni percepiti a Dubai?

È da valutare alla luce della vostra residenza fiscale e della convenzione applicabile. Il fatto che gli EAU non tassino quel reddito non pregiudica i vostri obblighi italiani, dichiarativi compresi.

La convenzione mi esonera dal quadro RW?

No. Una convenzione ripartisce la potestà impositiva fra due Stati; non elimina di per sé gli obblighi di monitoraggio fiscale previsti in Italia.

La Golden Visa cambia la mia fiscalità?

Un titolo di soggiorno non è una residenza fiscale. Ottenere una Golden Visa non sposta meccanicamente la vostra residenza fiscale, che dipende dalla situazione sostanziale e non dal documento posseduto.

Potete dirmi quanto pagherò?

No, e ci fermiamo qui. Vi diamo i fatti sull’immobile. Prezzo, oneri, transazioni registrate, e vi indirizziamo a un commercialista per il resto.

Come lavoriamo

Produciamo gli elementi di fatto di cui il vostro consulente ha bisogno: natura del diritto, prezzo, oneri reali, transazioni registrate, struttura dell’operazione. È la nostra parte e la facciamo con serietà.

L’analisi fiscale è la sua. Preferiamo dirlo chiaramente piuttosto che lasciarvi credere che un consulente immobiliare possa risolvere una questione di residenza fiscale.