Investire a Dubai: il calcolo onesto

I rendimenti citati nei materiali di vendita sono quasi sempre lordi. Questa pagina mostra come arrivare al numero netto, e perché la differenza è più ampia di quanto si supponga.

Non indichiamo rendimenti attesi. Indichiamo un metodo, applicabile a qualsiasi proposta, anche a quelle che non vengono da noi.

Dal lordo al netto

Il rendimento lordo è il canone annuo diviso per il prezzo di acquisto. È semplice, per questo viene citato volentieri. Ignora tutto ciò che costa.

Canone annuo
− service charges
− sfitto reale
− costi di cambio inquilino
− gestione della locazione
− manutenzione e riparazioni
− eventuali costi di finanziamento
= reddito netto

reddito netto ÷ (prezzo + costi di acquisizione) = rendimento netto

Le quattro voci che spariscono più spesso dai conti di vendita:

Service charges. La più rilevante e la più duratura. Calcolate sulla superficie, liquidate ogni anno, sensibilmente diverse fra edifici — anche nella stessa zona.

Sfitto. I conti presuppongono di norma dodici mesi di occupazione piena. Nella realtà ci sono cambi di inquilino e interruzioni.

Costi di acquisizione. Circa il 6 per cento sopra il prezzo. Dovrebbero stare al denominatore del rendimento, e di norma non ci stanno.

Costi di uscita. Provvigione, spese NOC, conguaglio delle service charges. Su un orizzonte breve possono assorbire una parte rilevante del risultato.

Un esempio di calcolo

Le cifre illustrano il metodo, non il mercato. Per un immobile concreto sostituiamo i dati reali.

Voce	Importo
Prezzo di acquisto	1.300.000 AED
Costi di acquisizione (circa 6%)	78.000 AED
Capitale impegnato	1.378.000 AED
Canone annuo (ipotesi)	91.000 AED
Rendimento lordo sul prezzo	7,0%
− service charges	−20.000 AED
− 1 mese di sfitto	−7.600 AED
− gestione e manutenzione	−9.000 AED
Reddito netto	54.400 AED
Rendimento netto sul capitale	3,9%

Da un 7,0 per cento lordo resta un 3,9 netto. Non è un cattivo risultato, ma è un numero diverso da quello della brochure, e la decisione si prende sul secondo.

Ciò che non si può promettere

La rivalutazione. Il 2026 si è chiuso con una crescita dei prezzi del 10–12 per cento rispetto all’anno precedente. È un dato retrospettivo. Il mercato di Dubai ha attraversato cicli marcati in entrambe le direzioni.

Il canone garantito. Esistono proposte con „rendimento garantito” per un periodo determinato. La garanzia è di norma incorporata nel prezzo di acquisto e scade — dopodiché resta il mercato.

L’occupazione piena. I cambi di inquilino avvengono in ogni zona.

Il rischio di cambio per un investitore dell’area euro

Il dirham è agganciato al dollaro statunitense con cambio fisso. Un investimento a Dubai è quindi, in pratica, una posizione in dollari, mentre le vostre spese e i vostri impegni sono in euro.

Su un orizzonte lungo questo fattore può pesare quanto la differenza di rendimento fra due immobili. Non è di per sé un male: per un patrimonio interamente in euro può essere una diversificazione. Ma deve essere una scelta consapevole, non un effetto collaterale.

Per questo consigliamo di impostare il calcolo in AED o in dollari, non in euro.

Domande frequenti

Che rendimento si ottiene a Dubai?

Non diamo una cifra unica, perché dipende dall’edificio, dalle service charges e dallo sfitto reale. Il rendimento lordo dei materiali di vendita è di norma superiore di alcuni punti a quello netto.

Conviene investire a Dubai?

Dipende dall’obiettivo e dall’orizzonte. A favore, strutturalmente: assenza di imposta patrimoniale e sulle plusvalenze negli EAU, piena proprietà, base di inquilini ampia. Contro: costi di gestione, esposizione al dollaro e cicli di mercato marcati.

Quanto sono le service charges?

Variano sensibilmente fra edifici, anche nella stessa zona, e sono calcolate sulla superficie. È il numero più importante da conoscere prima di comprare: senza, un rendimento lordo non significa nulla.

Il canone garantito è una buona proposta?

Di norma è incorporato nel prezzo di acquisto e vale per un periodo limitato. Confrontate il prezzo di un immobile simile senza garanzia: la differenza mostra quanto la garanzia costa davvero.

Che orizzonte ha senso?

Più l’orizzonte si accorcia, più pesano i costi di acquisizione e di uscita e più cresce il rischio di incontrare una fase debole del ciclo. Sotto i pochi anni il conto diventa difficile.

Conta il cambio euro-dollaro?

Sì. Il dirham è agganciato al dollaro, quindi l’investimento è una posizione in dollari mentre i vostri impegni sono in euro. Su orizzonti lunghi questo fattore può pesare quanto la differenza di rendimento fra due immobili.

Come calcoliamo

Per ogni immobile in valutazione sostituiamo i dati reali: service charges aggiornate, storico locativo di quella unità e transazioni registrate dello stesso edificio.

Presentiamo il risultato al netto, con le ipotesi esplicitate. Se il conto non regge con uno sfitto realistico lo diciamo. Anche quando significa non fare l’operazione.