La gestione degli affitti a Dubai

Comprare è un’operazione. Possedere è un lavoro. Le domande che ci arrivano dopo il rogito riguardano di rado il mercato: riguardano chi registra il contratto, chi paga le spese condominiali e che cosa succede se un inquilino se ne va tre mesi dopo aver consegnato un assegno annuale.

Questa pagina descrive che cosa comprende la gestione degli affitti a Dubai, quali parti sono attività regolamentate e dove i proprietari perdono denaro senza accorgersene.

Che cosa fa davvero un gestore

Il lavoro è più amministrativo di quanto immagini la maggior parte di chi compra per la prima volta, ed è proprio nell’amministrazione che il denaro si disperde.

• Registrazione Ejari. Ogni contratto di locazione a Dubai deve essere registrato nel sistema Ejari. Un contratto non registrato complica diversi passaggi successivi: allacci delle utenze, sponsorizzazione del visto dell’inquilino e qualunque controversia davanti al centro per le liti locative.
• Ricerca e verifica dell’inquilino. Annunci, visite, verifica di impiego e status di residenza.
• Incasso del canone. Dubai funziona ancora in larga parte con assegni postdatati. Il canone si paga in poche rate annuali anziché mensilmente, il che cambia la vostra liquidità e l’esposizione a un assegno scoperto.
• Manutenzione. Riparazioni ordinarie, manutenzione del condizionamento e le voci annuali che gravano sul proprietario e non sull’inquilino.
• Rapporti con il condominio. Le spese sono addebitate al proprietario, non all’inquilino. Qualcuno deve riconciliarle e pagarle.
• Verbali di consegna e riconsegna. Uno stato documentato a entrambi gli estremi è l’unica cosa che rende difendibile una trattenuta sul deposito.

Che cosa richiede una licenza

Conta più del linguaggio commerciale, perché la licenza determina a chi potrete rivolgervi.

L’intermediazione e la gestione immobiliare sono attività regolamentate a Dubai e richiedono l’iscrizione presso RERA, il braccio regolatore del Dubai Land Department. Un agente iscritto ha un BRN; una società iscritta un ORN. Chiedeteli entrambi e verificateli prima di consegnare chiavi o una procura.

La locazione breve è una licenza a parte. Affittare a notte come casa vacanza non è la stessa attività regolamentata di un contratto annuale e richiede un permesso proprio dell’autorità del turismo di Dubai. Chi è abilitato per l’una non lo è automaticamente per l’altra.

Lunga durata contro casa vacanza

Entrambe sono legittime. Falliscono in modo diverso.

La lunga durata offre un canone noto per un periodo noto, bassi costi di rotazione e un inquilino che avrà cura della casa oppure no. Il rischio è concentrato: un assegno scoperto, una vacanza locativa, un anno storto.

La casa vacanza distribuisce il rischio su molte prenotazioni e costa parecchio di più da gestire: pulizie tra i soggiorni, arredo, sostituzione di ciò che gli ospiti rompono, un permesso da mantenere e una piattaforma che trattiene la sua quota. L’occupazione è stagionale in una città in cui l’estate è davvero dura.

Non pubblichiamo un confronto di rendimento fra le due. Farlo onestamente richiede dati di occupazione e tariffa per notte di un edificio preciso in una stagione precisa; qualunque cifra unica che pretenda di rispondere per Dubai nel suo insieme è marketing.

I compensi

Esiste una prassi di mercato espressa in percentuale del canone annuo. Qui non la stampiamo, perché non possiamo documentare una cifra valida fra società, tipologie e livelli di servizio diversi, e un numero su una pagina come questa finisce citato come se fosse una regola.

Conta più ciò che sta fuori dalla percentuale. Chiedete:

1. La percentuale è sul canone incassato o su quello contrattuale?
2. Chi paga la registrazione Ejari, e viene riaddebitata?
3. La ricerca dell’inquilino è inclusa o fatturata a ogni collocazione?
4. Oltre quale importo vi viene chiesta l’approvazione di un intervento?
5. Chi detiene il deposito cauzionale, e su quale conto?
6. In caso di sfitto il compenso è sospeso?

Una società che risponde a tutte e sei senza esitare vi dice qualcosa su come lavora. Anche una che non risponde.

Che cosa va storto nella pratica

Le spese arretrate bloccano l’uscita. Per vendere serve un certificato di non obiezione del costruttore o del condominio. Le spese non pagate sono il motivo di diniego più frequente. Il proprietario assente da due anni che dava per scontato che il gestore pagasse lo scopre nel momento peggiore.

Il «gestore» senza licenza. Spesso una persona disponibile più che una società. Non c’è un registro dove verificarlo né un regolatore a cui rivolgersi, e una procura data alla persona sbagliata costa cara da sciogliere.

Lo sfitto nel modello ad assegni. Poiché il canone arriva in poche rate grandi, uno sfitto non riduce il reddito in modo graduale: elimina un assegno.

I difetti non contestati alla consegna. Ciò che si segnala nella finestra di consegna è del costruttore. Ciò che si segnala dopo è vostro.

Gestire dall’Italia

È del tutto normale possedere a Dubai e vivere altrove. In pratica servono un conto negli EAU per l’incasso, un’istruzione chiara su che cosa il gestore possa autorizzare senza consultarvi e un ritmo di rendicontazione scritto.

Il rischio non è la frode, è la deriva: nessuno vede l’immobile da due anni, le spese sono cresciute, il canone è rimasto fermo su un mercato che si muove e l’inquilino ha subaffittato in silenzio.

Domande frequenti

Sono obbligato a rivolgermi a una società autorizzata?

No: potete gestire da soli. Ma se incaricate una società, deve essere iscritta a RERA, e conviene verificare l’ORN della società e il BRN della persona invece di fidarsi sulla parola.

Che cos’è Ejari?

Il sistema di Dubai in cui si registrano i contratti di locazione. La registrazione condiziona il riconoscimento del contratto in diversi procedimenti amministrativi.

Posso affittare a notte?

Solo con il permesso per case vacanza, distinto dal contratto ordinario. Inoltre alcuni edifici e condomini limitano la locazione breve a prescindere dal permesso.

Che succede se le spese condominiali non vengono pagate?

Si accumulano sull’unità, e il saldo di norma va estinto prima che venga rilasciato il certificato di non obiezione necessario alla vendita.

Come lavoriamo

Consigliamo i proprietari sull’opportunità di affittare, su che cosa chiedere a una società di gestione prima di firmare e su che cosa debba contenere un verbale di consegna. Quando riteniamo che un immobile vada venduto anziché affittato, lo diciamo — anche quando per noi è la risposta meno redditizia.