Jak kupić mieszkanie w Dubaju jako Polak

Tak, obywatel Polski może kupić nieruchomość w Dubaju na własność. Nie jest do tego potrzebny pobyt, spółka ani lokalny partner. Poniżej przebieg i cztery rzeczy, które działają inaczej niż w Polsce.

Własność freehold

W wyznaczonych strefach freehold cudzoziemcy nabywają pełną własność, wpisaną do rejestru Dubai Land Department. Obejmuje to większość dzielnic interesujących zagranicznych kupujących. Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay i inne.

Poza tymi strefami występują formy leasehold z ograniczonym czasem trwania. Rozróżnienie sprawdza się przed rezerwacją, nie po niej.

Przebieg transakcji

1. Wybór i weryfikacja nieruchomości — stan, service charges, historia najmu
2. Oferta i uzgodnienie ceny
3. Umowa sprzedaży (MOU / Form F) wraz z zadatkiem, zwykle 10 procent
4. NOC: deweloper potwierdza brak zaległości wobec nieruchomości
5. Przeniesienie własności w DLD: zapłata, rejestracja, nowy title deed

Przy nieruchomości gotowej całość zamyka się zwykle w kilka tygodni. To szybciej niż typowa polska transakcja z kredytem.

Cztery różnice wobec Polski

Nie ma notariusza. Przeniesienie własności odbywa się w Dubai Land Department, bez aktu notarialnego i bez etapu, na którym niezależny prawnik z urzędu bada stan prawny. Jest szybciej, ale większa część weryfikacji spoczywa na kupującym.

Service charges zamiast podatku od nieruchomości. Brak rocznego podatku od nieruchomości i brak podatku od zysku ze sprzedaży w ZEA. W zamian roczne opłaty eksploatacyjne naliczane od powierzchni, na poziomie nieznanym z polskiego rynku. W sumie nie automatycznie taniej — inaczej rozłożone.

Wyposażenie jest przedmiotem negocjacji. To, czy kuchnia, klimatyzacja i meble wchodzą w skład transakcji, nie jest tu standardem. Trzeba to uzgodnić.

Najem na umowach rocznych. Czynsz bywa płacony z góry za dwanaście miesięcy lub w kilku czekach. Poprawia to przepływy, ale zmienia dynamikę przy zmianie najemcy.

Koszty

Ponad cenę zakupu należy liczyć około 6 procent:

• opłata transferowa DLD, zwykle około 4 procent
• prowizja pośrednika, najczęściej około 2 procent
• opłaty rejestracyjne i administracyjne

Do tego roczne service charges, które trzeba znać przed zakupem, a nie po nim.

Zakup zdalny

Zakup z Polski jest rutyną i działa. Możliwy jest na podstawie pełnomocnictwa; dokument musi być prawidłowo sporządzony i uznawalny w ZEA, co zależnie od przypadku oznacza poświadczenie i legalizację.

Zastrzeżenie, przy którym obstajemy: ktoś powinien nieruchomość faktycznie zobaczyć. Państwo albo niezależna osoba zaufania. Wizualizacja nie pokazuje tego, co znajduje się za oknem.

Finansowanie

Polskie banki co do zasady nie kredytują nieruchomości w Dubaju. Banki w ZEA udzielają finansowania także nierezydentom, na własnych warunkach. Z wyższym wkładem własnym niż dla rezydentów. Warunki różnią się między bankami i zmieniają się w czasie.

Większość zagranicznych zakupów w tym segmencie realizowana jest gotówkowo lub w harmonogramie płatności dewelopera.

Kwestie podatkowe

W ZEA nie występuje podatek od zysku ze sprzedaży nieruchomości ani roczny podatek od nieruchomości.

Co z tego wynika dla polskiego rezydenta podatkowego. Przychody z najmu, ewentualny zysk ze sprzedaży, obowiązki sprawozdawcze. Zależy od Państwa rezydencji i umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. To pytanie do doradcy podatkowego. Nie doradzamy w tym zakresie i nie udajemy, że możemy.

Częste pytania

Czy Polak może kupić mieszkanie w Dubaju?

Tak, w wyznaczonych strefach freehold, na pełną własność wpisaną do rejestru Dubai Land Department. Nie jest potrzebny pobyt w ZEA ani lokalny partner.

Czy potrzebna jest wiza, żeby kupić?

Nie. Zakup jest niezależny od statusu pobytowego. Odwrotna zależność istnieje: nieruchomość powyżej progu 2 mln AED może stanowić podstawę wniosku o złotą wizę.

Ile trwa cała procedura?

Przy nieruchomości gotowej zwykle kilka tygodni od uzgodnienia ceny do przeniesienia własności, przy kompletnych dokumentach.

Czy muszę lecieć do Dubaju?

Nie, transakcja na pełnomocnictwo jest rutyną. Zalecamy jednak, by ktoś nieruchomość obejrzał. Państwo lub niezależna osoba zaufania.

Jakie są łączne koszty zakupu?

Około 6 procent ponad cenę: opłata DLD (ok. 4%), prowizja (ok. 2%) i opłaty rejestracyjne. Osobno roczne service charges.

Czy dostanę kredyt w polskim banku?

Co do zasady nie. Banki w ZEA finansują nierezydentów na własnych warunkach, z wyższym wkładem własnym. Wiele transakcji w tym segmencie odbywa się gotówkowo lub w harmonogramie dewelopera.

Jak pracujemy

Reprezentujemy interes kupującego, a nie plan sprzedaży dewelopera. W praktyce oznacza to: koszty eksploatacyjne na stole przed rozmową o cenie, zarejestrowane transakcje porównywalne zamiast średnich z portali oraz jasne „nie”, gdy nieruchomość nie odpowiada celowi.

Jeśli mają Państwo konkretną ofertę, z dowolnego źródła, chętnie ją przejrzymy i powiemy, co się w niej rzuca w oczy.