迪拜作为资产配置

销售材料中给出的回报率，几乎总是毛回报。本页说明如何算到净回报，以及为什么两者的差距常比预想的更大。

我们不给出预期回报率。我们给出方法，适用于任何一份方案，包括别人的。

从毛到净

毛回报率是年租金除以购买价格。它简单，所以被反复引用。它忽略了所有花钱的部分。

从年租金开始，依次扣除：

• 物业费
• 实际空置期
• 换租客产生的费用
• 租赁管理
• 维修与养护
• 融资成本（如有）

得到的是净收入。再除以购买价格加取得成本——而不是只除以购买价格——才得到净回报率。

销售测算中最常消失的四项：

**物业费。**最大也最持久的一项。按面积计算、按年结算，不同楼盘之间差异显著，即使同一区域也是如此。

**空置期。**测算通常假设十二个月满租。实际上会有换租客和间隔期。

**取得成本。**约为价格之上的 6%。它本应出现在回报率的分母里，而通常不在。

**退出成本。**佣金、NOC 费用、物业费结算。持有期短时，这些会吞掉相当一部分结果。

一个测算示例

数字说明的是方法，不是市场。对具体房产，我们代入真实数值。

项目	金额
购买价格	1,300,000 迪拉姆
取得成本（约 6%）	78,000 迪拉姆
投入资金合计	1,378,000 迪拉姆
年租金（假设）	91,000 迪拉姆
相对价格的毛回报率	7.0%
− 物业费	−20,000 迪拉姆
− 空置 1 个月	−7,600 迪拉姆
− 管理与养护	−9,000 迪拉姆
净收入	54,400 迪拉姆
相对投入资金的净回报率	3.9%

7.0% 的毛回报剩下 3.9% 的净回报。这不是差的结果——但它与宣传册上的数字不是同一个，而决定要基于后者作出。

无法承诺的事

**增值。**2026 年收于同比约 10% 至 12% 的价格涨幅。这是回溯数据。迪拜市场历史上经历过双向的明显周期，把去年的结果外推到未来是一种假设，不是预测。

**保证租金。**存在”保证收益”若干年的方案。这项保证通常已计入购买价格，且会到期——之后剩下的就是市场。

**满租。**换租客在任何区位都会发生。

汇率因素

迪拉姆与美元实行固定挂钩。因此在迪拜投资，实质上是一个美元敞口。

如果您的收入与负债以人民币计价，这就是一个独立的变量：在十年的跨度上，美元兑人民币汇率对结果的影响，往往与两套房产之间的回报差距相当。有人视之为货币分散，有人视之为风险。但这应当是自觉作出的判断，而不是顺带发生的。

资金的跨境安排不在我们的服务范围内。相关规定请与您的开户银行和专业顾问确认。

真正支持迪拜的因素

不作营销夸张，四项结构性的：

• 阿联酋没有年度房产税，出售时也没有资本利得税
• 外国人在划定区域享有完全永久产权，登记在土地局登记簿上
• 租客基础广泛且国际化
• 过户迅速：以周计，而非以月计

这对您的税务居民身份意味着什么，由税务顾问判断。那不是我们的领域。

常见问题

迪拜的租金回报率是多少？

我们不给单一数字，因为它取决于楼盘、物业费和实际空置期。销售材料中的毛回报率通常比净回报高出若干个百分点。对具体房产，我们用数据来算。

在迪拜投资值得吗？

取决于目标和期限。结构上支持的：阿联酋没有房产税和资本利得税、完全产权、租客基础广。不利的：运营成本、美元敞口，以及明显的市场周期。

物业费是多少？

不同楼盘差异显著，即使同一区域也是如此，且按面积计算。这是购房前必须弄清楚的最重要的一个数字；没有它，毛回报率没有意义。

保证租金是好方案吗？

它通常已计入购买价格，且只在有限期限内有效。把这类房产的价格与同类无保证的房产比一比——差额就说明了这项保证实际的代价。

多长的持有期才合理？

期限越短，取得成本与退出成本在结果中的占比越大，踩到周期弱势阶段的风险也越高。低于数年，这笔账就难算了。

汇率重要吗？

重要。迪拉姆锚定美元，因此投资是一个美元敞口，而您的负债以另一种货币计价。在长期跨度上，这个因素的分量往往不亚于两套房产之间的回报差距。

我们怎么算

对每一处纳入考虑的房产，我们代入真实数据：现行物业费、具体那套房的出租历史，以及同一栋楼的已登记成交记录。

结果以净值呈现，并附上假设。如果这笔账在现实的空置率下站不住，我们就说出来——即使这意味着不成交。