在迪拜以有限预算买房

想在迪拜买得便宜，首先该知道一件事：“便宜”在房产里是个危险的词。它描述的是购买价格，而购买价格是判断一套房实际花掉您多少钱最弱的一个指标。

本页仍然回答这两个问题。入市实际要花多少？以及，便宜什么时候会变成贵？

迪拜为什么看起来不贵

一套公寓的成交中位价约为 130 万迪拉姆，约合 35.4 万美元。对一座拥有这样基础设施的城市而言，这看上去不高。背后有三个原因：

**持续的建设。**供给不断增加。在以这种节奏建设的地方，稀缺性溢价的形成弱于土地受限的城市。

**较新的建筑存量。**大部分建成物只有数十年历史。这里没有多少供给结构性受限的历史地段。

**不同的成本结构。**没有年度房产税，出售时也没有资本利得税。取而代之的是水平较高的持续性物业费。

最后一点是决定性的，也是最常被忽略的。

入市实际要花多少

给出诚实的区间，而不是一个广告标题：

约 60 万迪拉姆以下：可行，但限制明确：外围区域、较旧楼盘、开间，或非常早期的建设阶段。出租与转售的确定性在这里最低。

约 60 万至 100 万迪拉姆：进入租赁需求切实存在区位的现实起点。通常是开间或一居室，位于 Jumeirah Village Circle 这类区域。

约 100 万至 160 万迪拉姆：在租客需求可靠的成熟区位开始有选择，例如迪拜码头。

二手房每平米平均比新房便宜约 20%，约 18,400 迪拉姆/㎡ 对 22,000 迪拉姆/㎡。如果您看的是购买价格，存量房源给得更多。

便宜什么时候变成贵

低购买价格在日后反噬的四种情形：

高物业费。最重要的一点。一套 70 万迪拉姆但持有成本高的房，十年下来可能比 85 万迪拉姆但成本低的房更贵。这个数字要在购买价格之前核实。

**租赁需求弱。**便宜的房子常常位于租客需求最不确定的地方。一年两个月的空置，成本高于价格上的优势。

**非常早期的建设阶段。**资金冻结数年而没有收入。更低的入门价格是对这段等待的补偿，不是机会。

**被推迟的维修。**价格低的旧塔楼，有时正是因为这个原因才便宜。额外分摊会在日后到来。

两套房的对比

为什么单看购买价格会造成误导——以十年为期：

	A 房	B 房
购买价格	700,000 迪拉姆	850,000 迪拉姆
取得成本（约 6%）	42,000 迪拉姆	51,000 迪拉姆
每年物业费	16,000 迪拉姆	9,000 迪拉姆
十年合计	160,000 迪拉姆	90,000 迪拉姆
假设年空置	2 个月	1 个月
资金加持有成本，10 年	902,000 迪拉姆	991,000 迪拉姆

A 房在购买价格上看起来便宜 15 万迪拉姆。十年之后差距缩到约 8.9 万，而更高的空置率还额外拉低了租金收入。到第十五年，对比就翻转了。

数字说明的是方法，不是市场。对具体房产，我们代入真实数值。

真正该算的那笔账

比较的应是您预计持有期内的总成本，而不是购买价格。从购买价格开始，加上土地局过户费（通常约 4%）、中介佣金（通常约 2%）、登记与行政费用、物业费乘以年数、现实的空置期，以及换租客时的再出租费用——然后减去已收取的租金。

只有这样才能看出哪套房更便宜。比较购买价格看不出来。

哪些区域可以考虑

Jumeirah Village Circle（JVC）：经典的入门市场。以公寓为主、租客基础广、每平米单价更低。供给量大扩展了选择面，也压住了价格。

成熟区位里的旧塔楼：在码头或商业湾，能找到明显低于区域均价的单位。核查房况和物业费在这里最为关键。

二手房而非新房：通往更低每平米单价的最短路径，还附带可立即出租的好处。

我们不建议用来压低入门门槛的做法：在不太成熟的开发商那里买非常早期阶段的期房。省下的钱与承担的风险不成比例。

常见问题

在迪拜买房最低预算是多少？

现实地说，位于运作良好区位、可出租的房产大约从 60 万迪拉姆起。低于这个数也有房源，但多在外围区域、较旧楼盘或非常早期的建设阶段，并伴随相应的取舍。

迪拜房价为什么便宜？

主要是持续的建设和较新的建筑存量：在以这种节奏建设的地方，稀缺性溢价形成得更弱。此外还有不同的成本结构——没有房产税和资本利得税，但持续性物业费较高。因此与国内房价的直接比较是站不住的。

开间适合作为第一笔投资吗？

作为入市通常是：资金少、在职人群中需求面广。但要考虑更高的周转——开间换租客比家庭户型更频繁，这会产生再出租费用。

便宜的期房方案靠谱吗？

更低的价格首先是对资金冻结而无收入、以及交付风险的补偿。靠不靠谱由开发商和付款计划决定，而不是折扣的大小。

迪拜最便宜的区域是哪里？

在租赁需求切实存在的成熟区域中，入门通常是 Jumeirah Village Circle。离核心区更远会更便宜，代价是出租的确定性。

需要多少资金？

全款购买需要全额加上约 6% 的费用。阿联酋的银行按各自条件向非居民放贷。

我们的做法

在预算有限时，我们能做的最有用的事不是给您看最便宜的房，而是判断在您的持有期内哪一套真正最便宜。

为此我们会为每一处房产调取物业费、出租历史和已登记的可比成交记录。如果一个便宜的方案经不起核查，我们会拒绝。