Wohnung in Dubai kaufen: Erfahrungen

Wer Erfahrungen sucht, bevor er in Dubai eine Wohnung kaufen will, sucht meist nicht nach Begeisterung. Sondern nach einer Antwort auf die eigentliche Frage: Ist das seriös, oder verliere ich hier Geld?

Die Skepsis ist berechtigt. Und sie verdient eine ehrliche Antwort statt einer weiteren Erfolgsgeschichte.

Vorab: Warum hier keine Kundenstimmen stehen

Auf vielen Seiten zu diesem Thema finden Sie Zitate zufriedener Käufer mit Vornamen und Foto. Ein erheblicher Teil davon ist erfunden und für Sie als Leser wertlos, weil nicht überprüfbar.

Wir veröffentlichen deshalb keine. Stattdessen finden Sie unten, was in der Praxis tatsächlich Probleme macht und wie Sie Angaben selbst nachprüfen können: auch die von uns.

Was strukturell funktioniert

Einige Punkte, die Käufer regelmäßig positiv überrascht zurücklassen, sind keine Meinung, sondern Systemeigenschaften des Marktes:

• Ausländisches Volleigentum ist in ausgewiesenen Freehold-Gebieten möglich und wird beim Dubai Land Department registriert.
• Kein UAE-Aufenthaltstitel ist Voraussetzung für den Kauf.
• Treuhandkonten bei Off-Plan-Projekten: Käuferzahlungen fließen auf staatlich regulierte Escrow-Konten und werden gegen Baufortschritt freigegeben.
• Die Abwicklung ist vergleichsweise schnell, bei fertigen Objekten typischerweise Wochen, nicht Monate.

Das reduziert bestimmte Risiken erheblich. Es beseitigt sie nicht.

Was in der Praxis schiefgeht

Verzögerungen bei Off-Plan-Projekten

Der häufigste Beschwerdepunkt. Escrow schützt Ihr Geld gegen Zweckentfremdung: nicht gegen Zeitverlust. Verschiebt sich die Fertigstellung, verschiebt sich der erste Mietertrag, während das Kapital gebunden bleibt.

Konsequenz: Kalkulieren Sie Off-Plan nie mit dem angekündigten Termin, sondern mit Puffer. Und prüfen Sie die Liefertreue des Entwicklers bei früheren Projekten.

Service Charges werden unterschätzt

Der aus unserer Sicht meistunterschätzte Posten überhaupt. Diese laufenden Gebühren je Quadratmeter unterscheiden sich zwischen Gebäuden erheblich — auch in derselben Lage. Sie mindern die Nettorendite direkt und dauerhaft.

Konsequenz: Fragen Sie die Service Charges vor dem Kauf ab, nicht danach. Eine Bruttorendite ohne diese Zahl ist eine Zahl ohne Aussage.

Renditeannahmen halten der Realität nicht stand

Angebotene Renditerechnungen setzen häufig Vollvermietung, keine Leerstandszeiten und keine Instandhaltung an. In der Praxis gibt es Mieterwechsel, Maklergebühren für Neuvermietung und Instandhaltungskosten.

Konsequenz: Rechnen Sie jede Renditeangabe mit realistischem Leerstand und laufenden Kosten nach.

Beratung, die am Verkaufsziel hängt

Ein struktureller Punkt: Wer Provision von einem Entwickler bezieht, hat ein Interesse an dessen Objekten. Das macht niemanden unseriös. Es beeinflusst aber, welche Optionen überhaupt gezeigt werden.

Konsequenz: Fragen Sie direkt, wie Ihr Gegenüber vergütet wird und ob Objekte anderer Entwickler ebenfalls angeboten werden.

Fernkauf ohne ausreichende Prüfung

Der Kauf aus Deutschland heraus ist üblich und funktioniert. Problematisch wird es, wenn niemand das Objekt tatsächlich gesehen hat und die Beurteilung ausschließlich auf Renderings beruht.

Konsequenz: Bestehen Sie auf einer Besichtigung. Durch Sie oder eine unabhängige Person Ihres Vertrauens.

Prüfliste: So verifizieren Sie Angaben selbst

Diese Punkte können Sie unabhängig von jedem Berater kontrollieren:

1. Makler-Registrierung prüfen, in Dubai tätige Makler benötigen eine RERA-Registrierung. Lassen Sie sich die Nummer geben und prüfen Sie sie.
2. Entwickler-Historie prüfen. Welche Projekte wurden fertiggestellt, mit welcher zeitlichen Abweichung?
3. Registrierte Vergleichsabschlüsse verlangen, nicht Portal-Durchschnitte, sondern tatsächliche Transaktionen im selben Gebäude.
4. Service Charges schriftlich einholen: je m² und Jahr, aktuell und historisch.
5. Escrow-Konto verifizieren, bei Off-Plan: Auf welches regulierte Konto fließen Zahlungen?
6. Eigentumsurkunde prüfen, nach Abschluss muss die Registrierung beim Dubai Land Department erfolgen.

Wenn eine dieser Auskünfte verweigert oder ausweichend beantwortet wird, ist das für sich genommen bereits eine Information.

Warnsignale

• Renditezusagen oder garantierte Wertsteigerungen — beides kann seriös niemand versprechen
• Zeitdruck („nur noch heute zu diesem Preis”)
• Zahlungsaufforderungen auf Privat- statt Treuhandkonten
• Ausschließlich Objekte eines einzigen Entwicklers
• Keine Nennung laufender Kosten von sich aus

Wie wir arbeiten

Wir vertreten Käufer- beziehungsweise Eigentümerinteressen und nicht die Vertriebsziele eines Entwicklers. Konkret heißt das: Wir legen die laufenden Kosten offen, bevor über den Kaufpreis gesprochen wird, wir zeigen registrierte Vergleichsabschlüsse statt Durchschnittswerte, und wir sagen ab, wenn ein Objekt nicht zum Ziel passt.

Was wir nicht tun: Renditen zusagen, Wertsteigerungen prognostizieren oder Genehmigungen versprechen.

Wenn Sie ein konkretes Angebot vorliegen haben, auch von anderer Seite, sehen wir es uns gern an und sagen Ihnen, was uns daran auffällt.

Was deutsche Käufer typischerweise unterschätzen

Vier Punkte, die in der Beratung fast immer neu sind:

Der Notar fehlt. Die Übertragung läuft über das Dubai Land Department, nicht über eine notarielle Beurkundung. Der Vorgang ist dadurch schneller, aber ohne die Prüfungs- und Belehrungsfunktion, die deutsche Käufer als selbstverständlich empfinden. Die Sorgfaltspflicht verlagert sich auf Sie.

Service Charges statt Grundsteuer. Es gibt keine jährliche Grundsteuer. Dafür laufende Gebühren je Quadratmeter in einer Höhe, die in Deutschland unüblich ist. Unter dem Strich ist das nicht automatisch günstiger. Es ist anders verteilt.

Möblierung ist Verhandlungssache. Ob Einbauküche, Klimatechnik und Möbel enthalten sind, ist nicht standardisiert. Was in Deutschland als selbstverständlich mitgeht, muss hier vereinbart werden.

Vermietung läuft über Jahresverträge. Miete wird häufig für zwölf Monate im Voraus oder in wenigen Schecks gezahlt. Das verbessert Ihre Liquidität, verändert aber die Dynamik bei Mieterwechseln.

Häufige Fragen

Ist ein Immobilienkauf in Dubai seriös?

Der rechtliche Rahmen ist belastbar: Ausländisches Volleigentum in Freehold-Gebieten wird beim Dubai Land Department registriert, Off-Plan-Zahlungen laufen über regulierte Treuhandkonten. Das schließt schlechte Beratung und überteuerte Objekte nicht aus — deshalb die Prüfliste oben.

Was ist der häufigste Fehler?

Die Service Charges nicht vor dem Kauf zu kennen. Sie mindern die Rendite dauerhaft und unterscheiden sich zwischen Gebäuden erheblich. Der zweithäufigste: ein Objekt kaufen, das niemand gesehen hat.

Kann ich mein Geld verlieren?

Ein Totalverlust durch Betrug ist bei registrierten Transaktionen und Escrow-Abwicklung unwahrscheinlich. Realistische Verlustrisiken sind andere: zu teuer gekauft, schlechter vermietbar als angenommen, längere Bauverzögerung, oder Verkauf in einer schwachen Marktphase.

Wie erkenne ich einen seriösen Makler?

An der RERA-Registrierung, an der Bereitschaft, Service Charges und Vergleichsabschlüsse von sich aus offenzulegen, und daran, ob Objekte mehrerer Entwickler gezeigt werden. Wer auf die Frage nach der eigenen Vergütung ausweicht, beantwortet sie damit.

Muss ich nach Dubai reisen?

Nein, der Kauf per Vollmacht ist üblich. Wir raten aber dringend dazu, dass das Objekt jemand tatsächlich gesehen hat. Sie selbst oder eine unabhängige Person Ihres Vertrauens. Renderings zeigen nicht, was aus dem Fenster zu sehen ist.

Was passiert, wenn der Entwickler nicht liefert?

Bei Off-Plan schützt das Treuhandkonto Ihr Kapital gegen Zweckentfremdung. Gegen Verzögerung schützt es nicht. Welche Rechte Sie bei Verzug haben, steht im Kaufvertrag. Dieser Punkt gehört vor Unterzeichnung geprüft, nicht danach.