Investeren in Dubai: de eerlijke rekensom

De rendementen in verkoopmateriaal zijn vrijwel altijd bruto. Deze pagina laat zien hoe u tot het nettogetal komt, en waarom het verschil groter is dan wordt aangenomen.

Wij noemen geen verwachte rendementen. Wij geven een methode, toepasbaar op elk voorstel, ook op voorstellen die niet van ons komen.

Van bruto naar netto

Het brutorendement is de jaarhuur gedeeld door de koopprijs. Het is eenvoudig, en daarom wordt het graag geciteerd. Het negeert alles wat geld kost.

Jaarhuur
− service charges
− werkelijke leegstand
− kosten van huurderswissel
− verhuurbeheer
− onderhoud en reparaties
− financieringskosten, indien van toepassing
= netto-inkomen

netto-inkomen ÷ (prijs + verwervingskosten) = nettorendement

De vier posten die het vaakst uit verkoopberekeningen verdwijnen:

Service charges. De grootste en meest duurzame. Berekend over de oppervlakte, jaarlijks afgerekend, aanzienlijk verschillend per gebouw — zelfs binnen dezelfde wijk.

Leegstand. Berekeningen gaan doorgaans uit van twaalf maanden volledige bezetting. In werkelijkheid zijn er huurderswissels en tussenperiodes.

Verwervingskosten. Ongeveer 6 procent boven op de prijs. Die horen in de noemer van het rendement te staan, en staan er meestal niet.

Exitkosten. Courtage, NOC-kosten, afrekening van service charges. Bij een korte horizon kunnen die een fors deel van het resultaat opeten.

Een rekenvoorbeeld

De cijfers illustreren de methode, niet de markt. Voor een concreet pand vullen wij de werkelijke gegevens in.

Post	Bedrag
Koopprijs	1.300.000 AED
Verwervingskosten (ca. 6%)	78.000 AED
Vastgelegd kapitaal	1.378.000 AED
Jaarhuur (aanname)	91.000 AED
Brutorendement op prijs	7,0%
− service charges	−20.000 AED
− 1 maand leegstand	−7.600 AED
− beheer en onderhoud	−9.000 AED
Netto-inkomen	54.400 AED
Nettorendement op kapitaal	3,9%

Van 7,0 procent bruto blijft 3,9 procent netto over. Dat is geen slecht resultaat, maar het is een ander getal dan dat in de brochure, en de beslissing neemt u met het tweede.

Wat niet beloofd kan worden

Waardestijging. 2026 sloot af met een prijsstijging van 10 tot 12 procent ten opzichte van het jaar ervoor. Dat is een cijfer over het verleden. De markt van Dubai heeft in beide richtingen uitgesproken cycli gekend.

Gegarandeerde huur. Er bestaan aanbiedingen met „gegarandeerd rendement” voor een bepaalde periode. De garantie zit doorgaans verwerkt in de koopprijs en loopt af — daarna resteert de markt.

Volledige bezetting. Huurderswissels komen in elke wijk voor.

Het valutarisico voor een belegger uit de eurozone

De dirham is met een vaste koers gekoppeld aan de Amerikaanse dollar. Een belegging in Dubai is daarmee in de praktijk een dollarpositie, terwijl uw uitgaven en verplichtingen in euro luiden.

Op een lange horizon kan die factor even zwaar wegen als het rendementsverschil tussen twee panden. Dat is op zichzelf niet slecht: voor een vermogen dat volledig in euro’s staat, kan het spreiding betekenen. Maar het moet een bewuste keuze zijn, geen bijverschijnsel.

Daarom adviseren wij de rekensom in AED of dollar op te zetten, niet in euro.

Veelgestelde vragen

Welk rendement haal je in Dubai?

Wij geven geen enkel getal, omdat het afhangt van het gebouw, de service charges en de werkelijke leegstand. Het brutorendement uit verkoopmateriaal ligt doorgaans enkele punten boven het netto.

Is investeren in Dubai verstandig?

Dat hangt af van doel en horizon. Structureel vóór: geen onroerendezaak- en vermogenswinstbelasting in de VAE, volledige eigendom, brede huurdersbasis. Tegen: beheerkosten, dollarafhankelijkheid en uitgesproken marktcycli.

Hoe hoog zijn de service charges?

Ze verschillen aanzienlijk per gebouw, zelfs binnen dezelfde wijk, en worden over de oppervlakte berekend. Het is het belangrijkste getal om vóór aankoop te kennen: zonder betekent een brutorendement niets.

Is gegarandeerde huur een goed aanbod?

Doorgaans is de garantie verwerkt in de koopprijs en geldt ze voor een beperkte periode. Vergelijk de prijs met een vergelijkbaar pand zonder garantie: het verschil laat zien wat de garantie werkelijk kost.

Welke horizon is zinvol?

Hoe korter de horizon, hoe zwaarder verwervings- en exitkosten meewegen en hoe groter de kans op een zwakke fase van de cyclus. Onder enkele jaren wordt de rekensom lastig.

Speelt de euro-dollarkoers een rol?

Ja. De dirham is aan de dollar gekoppeld, dus de belegging is een dollarpositie terwijl uw verplichtingen in euro luiden. Op lange termijn kan die factor even zwaar wegen als het rendementsverschil tussen twee panden.

Hoe wij rekenen

Voor elk pand dat wij beoordelen vullen we de werkelijke gegevens in: actuele service charges, de verhuurhistorie van die woning en geregistreerde transacties uit hetzelfde gebouw.

Wij presenteren het resultaat netto, met de aannames erbij. Houdt de rekensom geen stand bij realistische leegstand, dan zeggen we dat. Ook als het betekent dat er geen transactie komt.