Podatki: czego Dubaj nie pobiera, a co pobiera Polska

Zdanie, które pada najczęściej, brzmi: „w Dubaju nie ma podatków”. Jest prawdziwe co do Emiratów i nieprawdziwe co do Twojej sytuacji. Bo o niej rozstrzyga nie Dubaj, tylko miejsce Twojej rezydencji podatkowej.

Ta strona rozdziela oba pytania. Nie podajemy stawek, progów ani terminów: zmieniają się, a błędna liczba w kwestii podatkowej jest gorsza niż jej brak. Podajemy mechanizmy — te trzeba omówić z doradcą przed zakupem, nie po nim.

Czego ZEA nie pobierają

Po stronie emirackiej obraz jest prosty i to on stoi za całą reputacją Dubaju:

• Brak rocznego podatku od nieruchomości. Nie ma odpowiednika polskiego podatku od nieruchomości.
• Brak podatku od zysku ze sprzedaży nieruchomości po stronie ZEA.
• Brak podatku dochodowego od osób fizycznych od wynagrodzenia.

W zamian pojawiają się opłaty, których polski rynek nie zna w tej formie: jednorazowa opłata transferowa przy przeniesieniu własności w Dubai Land Department oraz roczne service charges naliczane od powierzchni. To nie są podatki, ale w rachunku działają podobnie, i trzeba je znać przed zakupem.

Osobna sprawa to VAT oraz podatek dochodowy od osób prawnych, wprowadzony w ZEA dla działalności gospodarczej. Nieruchomość mieszkalna kupowana prywatnie zwykle ich nie dotyczy, ale zakup przez spółkę to już inna konstrukcja i inne pytanie.

Co decyduje: Twoja rezydencja podatkowa

To jest właściwy temat tej strony.

Jeżeli masz w Polsce miejsce zamieszkania, czyli centrum interesów życiowych albo odpowiednio długi pobyt w roku, podlegasz w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Obejmuje on dochody uzyskane również poza Polską, w tym z zagranicznej nieruchomości.

Konsekwencja jest taka, że czynsz z mieszkania w Dubaju co do zasady interesuje polski urząd skarbowy, mimo że Emiraty go nie opodatkowują. Brak podatku po jednej stronie nie oznacza braku po drugiej.

Sposób, w jaki oba systemy się rozdzielają, wynika z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a ZEA. Umowa nie znosi obowiązku — ona rozdziela prawa do opodatkowania i określa metodę unikania podwójnego obciążenia. Jej treść i praktyka stosowania to materia doradcy podatkowego, nie pośrednika nieruchomości.

Sam certyfikat rezydencji nie wystarcza

Najczęstszy błąd, jaki widzimy u polskich kupujących: przekonanie, że wiza rezydencka w ZEA albo emiracki certyfikat rezydencji podatkowej automatycznie kończy polski obowiązek podatkowy.

Tytuł pobytowy to nie rezydencja podatkowa. To dwie różne rzeczy, oceniane według różnych kryteriów. Rezydencja podatkowa idzie za faktami: gdzie faktycznie mieszkasz, gdzie jest Twoja rodzina, gdzie prowadzisz sprawy, ile dni w roku spędzasz gdzie.

Wymeldowanie i uzyskanie wizy to kroki, a nie wniosek. Oceny dokonuje administracja skarbowa, na podstawie stanu faktycznego.

Gdzie robi się naprawdę skomplikowanie

Trzy sytuacje, w których rachunek przestaje być oczywisty:

Zakup przez spółkę. Konstrukcja z udziałem spółki, polskiej, emirackiej lub innej, zmienia całą analizę. To nie jest wariant tego samego zakupu, tylko inna sprawa.

Zmiana rezydencji przy własnej działalności. Przeniesienie rezydencji przez osobę prowadzącą działalność albo posiadającą udziały w spółkach ma własne konsekwencje w momencie wyjazdu. To rozmowa przed wyjazdem.

Wynajem krótkoterminowy. Inne zasady po stronie emirackiej, wymagana rejestracja i licencja, i inna kwalifikacja po stronie polskiej niż przy najmie długoterminowym.

Co zabrać do doradcy

Rozmowa jest krótsza, jeśli przyjdziesz z konkretami:

1. Gdzie masz centrum interesów życiowych i ile dni w roku spędzasz w Polsce
2. Czy kupujesz prywatnie, czy przez spółkę
3. Czy nieruchomość ma być wynajmowana, i czy długo-, czy krótkoterminowo
4. Czy planujesz zmianę rezydencji, a jeśli tak, to kiedy i w jakiej sytuacji zawodowej
5. Jaki jest zakładany horyzont, trzymanie czy odsprzedaż

Na te pytania odpowiadamy przy nieruchomości. Na resztę odpowiada doradca podatkowy, i tak powinno być.

Częste pytania

Czy w Dubaju naprawdę nie ma podatków?

Po stronie ZEA nie ma rocznego podatku od nieruchomości ani podatku od zysku z jej sprzedaży, ani podatku dochodowego od osób fizycznych. Są natomiast opłata transferowa DLD i roczne service charges. Twój własny obowiązek podatkowy zależy jednak od rezydencji, a nie od położenia nieruchomości.

Czy muszę rozliczyć w Polsce czynsz z Dubaju?

Jeżeli jesteś polskim rezydentem podatkowym, dochody zagraniczne co do zasady podlegają rozliczeniu w Polsce, a sposób ich ujęcia wynika z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Konkretne rozliczenie ustala doradca podatkowy.

Czy wiza rezydencka kończy polski obowiązek podatkowy?

Nie automatycznie. Tytuł pobytowy i rezydencja podatkowa to dwie różne kwestie. Rezydencja podatkowa ocenia stan faktyczny. Miejsce zamieszkania, centrum interesów życiowych, liczbę dni.

Czy jest podatek od zakupu nieruchomości?

Nie w formie polskiego PCC. Przy przeniesieniu własności występuje opłata transferowa Dubai Land Department oraz opłaty rejestracyjne. Łącznie z prowizją pośrednika należy liczyć około 6 procent ponad cenę.

Czy lepiej kupić przez spółkę?

Nie ma odpowiedzi ogólnej i nie udajemy, że mamy. Konstrukcja spółkowa zmienia całą analizę podatkową po obu stronach. To pytanie do doradcy, zanim cokolwiek zostanie zarezerwowane.

Co z podatkiem od spadku?

ZEA nie pobierają podatku od spadku, ale dziedziczenie nieruchomości w ZEA rządzi się własnymi zasadami, a strona polska ma swoje. Warto uregulować to przy zakupie, nie później.

Czy Wy doradzacie podatkowo?

Nie. Doradzamy przy nieruchomości — wybór lokalizacji, weryfikacja obiektu, zarejestrowane transakcje, rzeczywiste koszty eksploatacji. Kwestie podatkowe należą do doradcy podatkowego i tak to nazywamy, zamiast udawać kompetencję, której nie mamy.

Jak pracujemy

Naszą rolę traktujemy wąsko i mówimy o tym wprost. Nie doradzamy podatkowo i nie podajemy liczb w tej materii. To, co wnosimy, to rzetelna podstawa po stronie nieruchomości: rzeczywiste service charges danego budynku, zarejestrowane transakcje porównywalne, realistyczna ocena najmu. Czyli dane, na których Twój doradca może w ogóle policzyć.

Jeżeli sprzedający tłumaczy Ci, że „w Dubaju nie ma podatków, więc nie ma o czym rozmawiać”, to nie jest argument sprzedażowy. To pominięcie połowy pytania.