Nekretnine u Dubai Marini

Dubai Marina je najčešći razuman izbor za prvo ulaganje u Dubaiju. Ne zato što je najprestižnija, nego zato što je tražnja za izdavanjem tu najpredvidivija u gradu.

Nivo cena

Prosek Marine je oko 22.200 AED/m², dakle oko 8 odsto iznad tržišnog proseka od 20.600 AED/m². U evrima to je oko 5.400 po kvadratu.

To je osetno manje nego u Downtownu (32.400 AED/m²), uz uporedivo dobar pristup sadržajima.

Zašto izdavanje ovde funkcioniše predvidivo

Marina okuplja veliku zajednicu stranaca koji ovde rade: blizina Media Cityja i Internet Cityja, pristup metrou, šetalište, ugostiteljstvo i usluge na dohvat pešačenja.

Praktičan efekat: baza zakupaca je široka i stabilna, a ne zavisi od sezone ni od jednog tipa klijenata. Za vlasnika to znači kraće periode praznog hoda i manju kolebljivost kirije nego na lokacijama usmerenim na kratkoročno izdavanje.

Razlika između tornjeva

Ovo je najvažniji deo stranice.

Marina broji desetine tornjeva vrlo različite starosti i standarda. Raspon rezultata između dobre i slabe zgrade u istom kvartu često premašuje razliku između kvartova.

Šta stvarno pravi razliku:

Service charges. One određuju neto prinos. Dva susedna tornja umeju tu osetno da se razlikuju, a ta razlika je trajna.

Upravnik i stanje zajedničkih delova. Vide se odmah pri obilasku i najbolje govore o tome kako će zgrada stariti.

Pogled i orijentacija. Pogled na marinu naspram pogleda na susedni toranj stvarna je razlika i u kiriji i u ceni preprodaje.

Starost i istorija radova. Stariji tornjevi ponekad su jeftiniji zbog odloženih radova, a ti radovi se kasnije vraćaju kroz dodatna zaduženja.

Šta govori protiv

Otvoreno:

• gustina znači konkurenciju za zakupca, i za kupca pri prodaji
• u delu tornjeva pogled je zaklonjen susednim projektima
• u špicu je izlazak iz kvarta otežan
• bruto prinos je niži nego u jeftinijim ulaznim kvartovima

Kome odgovara

Odgovara kada je cilj predvidivo dugoročno izdavanje uz dobru likvidnost pri preprodaji, a horizont srednji ili dug.

Ne odgovara kada je cilj najviši bruto prinos uz ograničen kapital. Tada ulazni kvartovi daju više. I ne odgovara kada je prestiž adrese na prvom mestu; tada je reč o Downtownu ili Palm Jumeirahu.

Česta pitanja

Koliko košta stan u Dubai Marini?

U proseku oko 22.200 AED/m², dakle oko 8 odsto iznad tržišnog proseka. Stvarna cena zavisi od tornja, sprata i orijentacije znatno više nego od same lokacije.

Da li je Dubai Marina dobro ulaganje?

Za dugoročno izdavanje obično jeste, zbog široke i stabilne baze zakupaca. Bruto prinos je ipak niži nego u ulaznim kvartovima, a rezultat se rešava na nivou konkretne zgrade.

Koliki je prinos od izdavanja u Marini?

Ne navodimo jedan broj, jer zavisi od zgrade, service charges i stvarnog praznog hoda. Bruto prinos bez te tri stavke navodi na pogrešan zaključak. Za konkretnu nekretninu to računamo na podacima.

Marina ili Downtown?

Marina za stabilno dugoročno izdavanje i niži prag ulaska. Downtown za prestiž adrese, kratkoročno izdavanje i bržu preprodaju.

Da li su stariji tornjevi jeftiniji?

Jesu, i to je često opravdano tehničkim stanjem. Pre kupovine u starijoj zgradi proveravamo kretanje service charges i planirane radove. Dodatna zaduženja umeju da ponište razliku u ceni.

Kako biramo zgradu

Za svaki toranj koji dolazi u obzir sastavljamo upisane transakcije iz iste zgrade, aktuelne i ranije service charges i istoriju izdavanja konkretnog stana.

Tek to omogućava poređenje dva stana iste cene. Jer u Marini to poređenje retko ispadne ravnopravno.