税收：迪拜不征什么，您所在国仍在征什么

“迪拜免税”是一句只说了一半的话，也是造成最昂贵误解的那一半。阿联酋这一侧大体属实；真正决定您处境的并不是它，而是您作为税务居民所在的国家仍然要征什么。

阿联酋征什么

政府门户写得很直接：阿联酋不对个人征收所得税。 既没有个人所得税，也没有欧洲常见的那种年度房产税。

实际征收的是：

• 5% 增值税，适用于商品与服务。住宅与商业物业的处理方式不同，这是就每笔交易确定的问题，而不是买房都要付的一个通用税率。
• 企业所得税，针对企业利润。如果您通过公司而非个人名义持有，这一项才相关。
• 土地局过户费，在产权转移时发生。它是登记费而非税，也是价格之上约 6% 中最大的一项。

在阿联酋，个人出售房产没有资本利得税。 您居住地是否有，则是另一个问题——而那才是关键。

真正决定您处境的是什么

是税务居民身份，而不是国籍，也不是在哪里买房。只要您仍是某国的税务居民，该国通常就会对您的全球所得征税，包括来自迪拜的租金。

税务居民身份在多数国家由客观标准判定——通常与居住天数、住所和生活重心相关——而不是取决于您觉得自己搬走了。阿联酋的居留签证，包括通过购房取得的，本身并不会让您自动不再是原居住国的税务居民。 这是我们遇到最多的错误假设。

还有信息交换。 阿联酋参与金融账户涉税信息自动交换。在此开立的账户并非隐蔽账户，以相反的假设去规划是不稳妥的。

面向不同地区读者

阅读本页的人分布在中国大陆、香港、台湾、新加坡和马来西亚，各地规则差异很大，这不是免责套话，而是实情。

中国大陆税务居民需要面对的是全球所得的申报义务、外汇管理规定，以及跨境资金安排的合规路径。这三件事彼此独立，且都不因为房产在境外而消失。

香港、新加坡与马来西亚在境外所得的处理上各有制度，与大陆并不相同。

我们不在此复述任何一地的税法条文与额度：我们无法把它们维持在您可以据以决策的更新程度上。

本页不做的事

我们不印出您所在国的税率和门槛。 它们会变，取决于我们并不了解的事实，而这类页面上的数字一年后仍会被当作现行规定引用。

以下问题应当交给您所在司法辖区的专业人士：

1. 您是否确实是您以为的那个国家的税务居民——凭什么证明？
2. 您所在国是否对境外取得的租金征税，从何时起？
3. 出售时的收益是否征税，计算时是否承认迪拜的购入价与相关费用？
4. 与阿联酋之间是否有税收协定，它实际如何分配征税权？
5. 是否存在独立于纳税义务之外的境外资产申报义务？
6. 通过公司持有会改变上述哪一项，维持公司的成本是多少？

第五点让人栽跟头的次数比其余各点加起来还多：申报义务属于行政要求，容易忽略，而且无论是否产生税款都可能单独受罚。

不属于税的成本

买方常把它们一并算作“税”，然后发现数字对不上。

• 土地局过户费 —— 主要的登记支出。
• 中介佣金 —— 价格的一定比例，成交时支付。
• 受托登记中心与登记费用 —— 固定的行政费用。
• 按揭登记，如涉及贷款。
• 物业费（service charges） —— 每年按平方英尺计收，由业主协会确定。它不是税，却往往决定收益率是否真如当初看到的那样。

前四项构成价格之上约 6% 的部分。物业费另计，且每年重复发生。

常见问题

迪拜真的免税吗？

对个人而言，阿联酋不征所得税，也没有年度房产税；征收 5% 增值税和针对企业利润的所得税。这不影响您所在国征收什么。

出售时要交资本利得税吗？

在阿联酋不需要。在您所在国是否产生，取决于您的税务居民身份，而这个问题应当在买入前问，而不是卖出后。

在迪拜买房会让我成为当地税务居民吗？

不会。持有房产不等于居民身份；通过房产取得的居留签证，也不等同于您所在国所理解的税务居民身份。

我需要在本国申报迪拜的房产吗？

很多情况下需要，而且常常与是否产生税款无关。境外资产申报是一项独立义务，有其自身的处罚规定。

买公寓要交增值税吗？

住宅与商业物业在增值税上处理不同。这需要就具体交易确认，而不是适用于所有购买的单一税率。

我们如何工作

我们是房地产顾问，不是税务顾问，也不假装是。我们能做的，是在您签字之前把这笔交易会引出的问题一一说清，好让您与会计师的那次谈话，发生在还能改变结果的时点上。