通过购房申请迪拜黄金签证

日常所说的”黄金签证”，实际上是阿联酋两种完全不同的居留许可，门槛、期限和条件都不一样。把两者混为一谈是最常见的规划错误，而且是双向的：有人把目标定得远高于实际所需，也有人以为自己符合条件其实并不符合。

所以先讲区别。

两条路径，而非一条

	两年期投资者签证	黄金签证（十年）
期限	2 年，可续	10 年，可续
房产最低价值	自 2026 年 4 月起无要求（单独持有）	200 万迪拉姆起
共有情形	份额 40 万迪拉姆起	合计价值 200 万迪拉姆起
房产状态	已交付住宅	已交付，特定情形下期房或按揭房产亦可
典型用途	入门、在地身份、开户	长期基础、家庭、迁居

2026 年 4 月改了什么，没改什么

2026 年 4 月下旬，迪拜土地局通过其 Cube Centre 平台发布了一项调整，许多文章的转述是错的。

改了的：针对两年期投资者签证，单独持有者原先 75 万迪拉姆的下限被取消。此后的判断标准是拥有一套已交付住宅，而非其购买价格。共有情形下，份额达到 40 万迪拉姆即可，此前为每位共有人 75 万迪拉姆。

**没改的：**十年期黄金签证的 200 万迪拉姆门槛依然有效。

这是中文相关内容里最常见的错误。看到”迪拜取消了最低门槛”就推断黄金签证变便宜了，等于按一条并不存在的规则做规划。

200 万迪拉姆门槛的细节

以什么为准

以产权证（Title Deed）上载明的购买价格为准，而非今天的市场价值。一套以 180 万迪拉姆购入、如今价值 230 万迪拉姆的房产，单独并不满足门槛。

200 万迪拉姆约合 54.5 万美元。迪拉姆与美元实行固定汇率挂钩，因此这一比例是稳定的；折算成人民币则随美元兑人民币汇率浮动，决策前请按当日汇率核算。

多套房产可以合并计算

门槛不必由单套房产满足。多套房产可以合并，只要所有产权证上购买价格的总和达到 200 万迪拉姆即可。这留出了组合空间，比如一套自用、一套出租。

按揭房产与期房

按揭购入的房产也可能符合条件。此时的判断标准不是购买价格，而是实际投入的自有资金：需要能够证明至少有 200 万迪拉姆已支付给银行或开发商。期房则视具体情形另有附加条件。

实务中大多数误判正是出在这里，因为买家用的是总价，而不是已付款项。

最终条件由阿联酋主管机关设定，且可能变化。任何人——包括我们——都无法承诺签证获批。

家庭

黄金签证持有人可以为配偶和子女担保居留。父母在部分情形下亦可，适用另一套规则。适用范围与条件会不时调整，因此涉及全家迁居时，我们会在购房之前核实，而不是之后。

办理流程

1. 购房并在迪拜土地局登记
2. 产权证：载明购买价格的所有权文件
3. 提交申请，含体检与生物识别采集
4. 阿联酋身份证与居留登记

实务中，材料齐全的情况下，从登记到签发通常需要数周。最常见的延误原因，是护照与产权证上姓名拼写不一致。

黄金签证解决不了的事

这一节比条件清单更重要。

它不会自动改变税务居民身份。居留许可本身并不终止您在税务居民所在地的纳税义务。税务居民身份由所在国法律和避免双重征税协定决定，而不是由持有哪种签证决定。计划真正迁移的人，应当在购房之前与税务顾问讨论清楚。

**它不是国籍。**这是一种可续期的居留身份，且与条件的持续满足绑定。

**它不是无条件的。**将房产出售至门槛以下，会影响签证的存续基础。

**它不免除在地要求。**关于在阿联酋最低停留时间的规定是存在的，并且会不时调整。

什么情况下值得，什么情况下不值得

值得：这套房产本身就说得通——作为投资、作为第二居所，或作为区域基地。签证此时是一个本就成立的决定之外的加分项。

不值得：唯一目的就是那份文件。仅仅为了拿到居留身份而买入一套 200 万迪拉姆的房产，意味着把一笔可观的资金冻结在一项此后需要维护、出租、并终究要卖出的资产里。如果房产本身选得不好，签证也补不回来。

常见问题

申请黄金签证需要投资多少？

购房路径的门槛是 200 万迪拉姆，约合 54.5 万美元。以产权证上的购买价格为准，而非今天的市场价值，也不是挂牌价。

2026 年 4 月是否取消了最低门槛？

仅针对两年期投资者签证，其中单独持有者的 75 万迪拉姆下限被取消。十年期黄金签证的 200 万迪拉姆门槛维持不变。这是该话题上流传最广的误解。

可以把多套房产合并计算吗？

可以。合并计算所有产权证上的购买价格，总额需达到 200 万迪拉姆。因此可以组合一套自用房与一套出租房。

期房或按揭房产可以吗？

按揭房产可能符合条件，但此时计入的是实际投入的自有资金，而非购买价格。期房视阶段与开发商另有附加条件，需要就具体项目逐一确认。

有了黄金签证就不用交税了吗？

不是。居留身份本身并不终止您的纳税义务。这由所在国法律和国际协定决定。这是税务顾问的问题，不是房产中介的问题。

如果我把房产卖掉会怎样？

签证的存续基础与投资的持续存在绑定。出售至门槛以下会影响居留身份，需要提前规划。

我们的做法

我们会核实某套房产是否满足以登记价值计的门槛条件，并在项目在这一点上并不确定时明确说明。我们不承诺签证获批——决定权在阿联酋主管机关。

税务问题我们转介给税务顾问。这一领域我们不提供咨询，也不假装可以。