Haus kaufen in Dubai

Der Kaufvorgang ist derselbe wie bei einer Wohnung: dieselben Freehold-Zonen, dieselbe Umschreibung beim Dubai Land Department, dieselben rund 6 Prozent Erwerbsnebenkosten. Anders ist alles danach — die laufenden Kosten, die Instandhaltung, die Mieterstruktur und die Frage, wie schnell sich das Objekt wieder verkaufen lässt.

Diese Seite behandelt genau diese Unterschiede. Den Ablauf des Kaufs selbst finden Sie auf der Seite zum Kaufprozess.

Wo Ausländer Häuser kaufen können

Häuser im Volleigentum liegen in ausgewiesenen Freehold-Zonen, fast durchgehend in geplanten Wohngebieten. Die für internationale Käufer relevanten:

• Palm Jumeirah: Strandvillen, oberstes Segment
• Emirates Hills: große Grundstücke, sehr enger Markt
• Arabian Ranches, The Springs, Jumeirah Park: etablierte Familiengebiete
• Dubai Hills Estate, Damac Hills, Tilal Al Ghaf: Gebiete mit Golf- und Freizeitanlagen
• Al Barari: kleinteilig, stark durchgrünt, sehr begrenztes Angebot

Außerhalb dieser Zonen ist ausländischer Erwerb nicht in gleicher Weise möglich. Das prüft man vor der Reservierung, nicht danach.

Villa, Reihenhaus oder Wohnung

Freistehende Villa: Garten, Privatsphäre, meist vier bis sechs Schlafzimmer. Höchster Kapitaleinsatz, und die Instandhaltung liegt vollständig bei Ihnen.

Reihenhaus (Townhouse): deutlich günstiger, kleiner Garten, Gemeinschaftsanlagen mit Pool. Für viele Familien das sachliche Optimum, weil der Unterschied im Alltagsnutzen kleiner ist als der Preisunterschied.

Wohnung: der günstigste Einstieg in dieselbe Lage, mit Service Charges statt Eigeninstandhaltung.

Der Sprung vom Reihenhaus zur freistehenden Villa ist der teuerste Schritt im ganzen Markt. Wer ehrlich einschätzt, wie oft der eigene Garten tatsächlich genutzt wird, spart hier regelmäßig einen sechsstelligen Betrag.

Was bei einem Haus anders läuft

Das Grundstück zählt so viel wie das Haus. Zwei Häuser mit identischem Grundriss werden unterschiedlich gehandelt. Je nach Ausrichtung, Gartentiefe, Position in der Reihe und dem, was hinter dem Zaun liegt. Ein Haus an einer Durchfahrtsstraße und eines in zweiter Reihe am Park sind nicht dasselbe Objekt.

Die Kosten sind anders verteilt. Bei der Wohnung werden Service Charges auf die Fläche der Einheit erhoben. Beim Haus zahlen Sie einen Beitrag für die Wohnanlage. Straßen, Sicherheit, Grünflächen, und tragen die Instandhaltung des Objekts selbst: Pool, Garten, Klimaanlage, Fassade. Dieser zweite Posten steht in keinem Exposé.

Die Kühlung kann separat abgerechnet werden. Je nach Gebiet läuft die Klimatisierung über ein Fernkältenetz mit eigener Rechnung. Ein dauerhafter Kostenblock, den man vorher kennen sollte.

Die Mieter sind andere. Häuser vermieten sich an Familien, mit längeren Laufzeiten und geringerer Fluktuation als ein Studio. Dafür ist der Mieterkreis enger, und ein Leerstand dauert länger, wenn er eintritt.

Der Wiederverkauf richtet sich an weniger Leute. Der Markt für Einstiegswohnungen ist breit und liquide. Der für hochwertige Villen ist dünn: weniger Käufer, längere Vermarktungsdauer, größerer Abstand zwischen Angebots- und Kaufpreis.

Zu den Preisen

Wir veröffentlichen für Häuser bewusst kein Preisniveau.

Ein Durchschnittswert „Haus in Dubai” ist nicht verwertbar: Der Abstand zwischen einem Reihenhaus in einem Familiengebiet und einer Strandvilla auf Palm Jumeirah bemisst sich in Vielfachen, nicht in Prozent. Ein Mittelwert über beides beschreibt kein reales Objekt.

Verwertbar ist die Vergleichstransaktion: derselbe Objekttyp, dieselbe Wohnanlage, ein enges Zeitfenster, so wie beim Dubai Land Department registriert. Portale zeigen Angebotspreise, also Erwartungen von Verkäufern.

Für ein konkretes Objekt ziehen wir diese Transaktionen und die Kostenhistorie, bevor über den Preis gesprochen wird.

Beim Kauf vom Plan

Ein Haus off-plan bringt zwei Prüfpunkte zusätzlich zur üblichen Entwicklerprüfung mit.

Grundstücksgrenzen und Bebauungsplan. Der Masterplan verändert sich im Projektverlauf. Was als „Blick ins Grüne” verkauft wird, kann später einer weiteren Bauphase gegenüberstehen. Die Frage lautet: Was wird dahinter gebaut, und ist das bereits genehmigt?

Die Abnahme. Bei einem Haus ist die Mängelliste länger als bei einer Wohnung — Pool, Entwässerung, Außenanlagen, Fassade. Eine gründliche Abnahme kostet Zeit, und der Zeitpunkt der Abnahme ist der Zeitpunkt, an dem Sie noch Druckmittel haben.

Fünf Fragen vor der Reservierung

1. Wie groß ist das Grundstück, getrennt von der Wohnfläche?
2. Wie hoch ist der jährliche Beitrag zur Wohnanlage, und wie hat er sich entwickelt?
3. Läuft die Kühlung über ein separat abgerechnetes Fernkältenetz?
4. Was regelt die Gemeinschaftsordnung zur Vermietung — Mindestlaufzeit, Kurzzeitvermietung?
5. Welche registrierten Transaktionen gibt es für diesen Objekttyp in dieser Anlage?

Eine ausweichende Antwort auf Frage drei und fünf ist selbst schon eine Antwort.

Häufige Fragen

Können Ausländer in Dubai ein Haus kaufen?

Ja, in den ausgewiesenen Freehold-Zonen im Volleigentum, eingetragen beim Dubai Land Department. Die Voraussetzungen sind dieselben wie bei einer Wohnung: weder Aufenthaltstitel noch lokaler Partner erforderlich.

Was kostet ein Haus in Dubai?

Eine ehrliche Antwort in einer Zahl gibt es nicht. Zwischen einem Reihenhaus in einem Familiengebiet und einer Strandvilla liegen Vielfache. Belastbar ist allein die registrierte Transaktion für denselben Objekttyp in derselben Anlage.

Villa oder Reihenhaus?

Der Preisunterschied ist erheblich, der Unterschied im tatsächlichen Alltagsnutzen oft geringer als erwartet. Wer den eigenen Garten realistisch bewertet, entscheidet sich häufig für das Reihenhaus, und legt die Differenz anders an.

Wie hoch sind die Erwerbsnebenkosten?

Dieselben wie bei einer Wohnung: rund 6 Prozent über dem Kaufpreis. DLD-Umschreibungsgebühr etwa 4 Prozent, Maklerprovision etwa 2 Prozent, dazu Registrierungs- und Verwaltungsgebühren.

Reicht ein Haus für das Golden Visa?

Maßgeblich ist der Wert der Immobilie, nicht ihr Typ. Ein Haus oberhalb der Schwelle kann einen Antrag ebenso begründen wie eine Wohnung. Die Entscheidung liegt bei den Behörden der VAE.

Lohnt sich ein Haus als Kapitalanlage mehr als eine Wohnung?

Nicht automatisch. Längere Mietverhältnisse und geringere Fluktuation stehen einem engeren Mieterkreis, höherer Eigeninstandhaltung und mehr gebundenem Kapital gegenüber. Das rechnet man objektbezogen, mit den tatsächlichen Kosten.

Wie wir dabei arbeiten

Im Haussegment entscheidet selten der Grundriss über einen guten oder schlechten Kauf. Es entscheiden das Grundstück, die tatsächlichen laufenden Kosten und die Tiefe des Wiederverkaufsmarkts in genau dieser Anlage.

Wir ziehen die registrierten Transaktionen der Anlage, die Beitragshistorie und — bei Off-Plan — den Masterplan samt dem, was ringsum genehmigt ist. Und wir sagen ab, wenn das Objekt den Zweck nicht trägt.