Eine Wohnung in Dubai kaufen: aus Deutschland, Österreich und der Schweiz

Wer als Deutscher in Dubai eine Wohnung kaufen will, stellt fast immer zuerst dieselbe Frage: Darf ich das überhaupt? Die kurze Antwort: ja. Die längere erklärt, unter welchen Bedingungen und was in der Praxis anders läuft als in Deutschland.

Dürfen Deutsche, Österreicher und Schweizer in Dubai kaufen?

Ja. Ausländische Staatsangehörige können in ausgewiesenen Freehold-Gebieten vollständiges Eigentum erwerben. Das Eigentum wird beim Dubai Land Department registriert und ist unbefristet.

Voraussetzungen, die nicht bestehen:

• Kein Aufenthaltstitel in den VAE erforderlich
• Kein lokaler Sponsor oder Partner erforderlich
• Kein Wohnsitz oder Konto in den VAE erforderlich

Was Sie brauchen: einen gültigen Reisepass und Volljährigkeit. Das ist keine vereinfachte Darstellung. Der Zugang ist tatsächlich so offen.

Die Einschränkung: Nur in den ausgewiesenen Freehold-Gebieten. Ein Teil der Stadt steht für ausländisches Volleigentum nicht zur Verfügung. Das ist das erste Auswahlkriterium überhaupt.

Was für Käufer aus dem deutschsprachigen Raum anders ist

Fünf Unterschiede, die den Ablauf prägen:

Kein Notar. Die Eigentumsübertragung wird beim Dubai Land Department vollzogen, nicht notariell beurkundet. Der Ablauf ist dadurch schneller, aber auch ohne die notarielle Prüfungs- und Belehrungsfunktion, die deutsche Käufer gewohnt sind. Die Sorgfaltspflicht liegt stärker bei Ihnen.

Deutlich schneller. Bei fertigen Objekten dauert die Abwicklung typischerweise Wochen, nicht Monate.

Andere Kostenstruktur. Statt Grunderwerbsteuer eine Übertragungsgebühr von üblicherweise rund 4 Prozent. Dafür keine jährliche Grundsteuer und keine Kapitalertragsteuer auf die Immobilie, aber laufende Service Charges in einer Höhe, die es in Deutschland so nicht gibt.

Escrow bei Neubau. Bei Off-Plan-Käufen fließen Zahlungen auf staatlich regulierte Treuhandkonten und werden gegen Baufortschritt freigegeben. Das ist ein echter Schutzmechanismus. Er sichert allerdings gegen Zweckentfremdung, nicht gegen Zeitverzug.

Maklerprovision. Üblicherweise rund 2 Prozent, meist vom Käufer getragen.

Der Ablauf Schritt für Schritt

1. Zieldefinition: Selbstnutzung, Vermietung, Aufenthaltstitel oder Kombination. Das bestimmt alles Weitere.
2. Objektauswahl und Prüfung: Lage, Gebäude, Service Charges, Vergleichsabschlüsse.
3. Reservierung: Reservierungsformular und Anzahlung.
4. Kaufvereinbarung (MOU / Form F): Bedingungen zwischen Käufer und Verkäufer.
5. NOC: beim Wiederverkauf stellt der Entwickler ein No Objection Certificate aus.
6. Übertragung beim DLD: Zahlung, Registrierung, Ausstellung der Eigentumsurkunde.

Kauf aus der Ferne, ohne Reise

Der Fernkauf ist üblich und funktioniert. Zwei Wege:

Persönlich vor Ort für den Übertragungstermin. Der unkomplizierteste Weg, wenn eine Reise ohnehin geplant ist.

Per Vollmacht (Power of Attorney). Eine bevollmächtigte Person nimmt die Übertragung wahr. Die Vollmacht muss formgerecht errichtet und für die VAE anerkennungsfähig sein. Dazu gehören je nach Konstellation Beglaubigung, Legalisation und beglaubigte Übersetzung.

Unser klarer Rat: Kaufen Sie kein Objekt, das niemand gesehen hat. Ob Sie selbst besichtigen oder eine unabhängige Person Ihres Vertrauens. Renderings und Fotos ersetzen keine Besichtigung. Dies ist der häufigste vermeidbare Fehler beim Fernkauf.

Die Fragen, die zum Steuerberater gehören

An dieser Stelle endet ehrliche Immobilienberatung. Wir können den Rahmen benennen — beurteilen muss es ein Steuerberater:

• Was ist in Deutschland zu erklären, wenn Sie in Dubai Mieteinnahmen erzielen?
• Wie wirkt sich der Wegfall von Doppelbesteuerungsabkommen aus, wo er relevant ist?
• Welche Folgen hätte ein Wegzug, und welche Fristen und Regelungen sind dabei zu beachten?
• Wie wird die Immobilie erbschaft- und schenkungsteuerlich behandelt?

Wer Ihnen diese Fragen als Makler abschließend beantwortet, überschreitet seine Kompetenz. Wir stellen die Sachverhalte zusammen, die Ihr Berater braucht und arbeiten auf Wunsch direkt mit ihm zusammen.

Was Sie mitbringen sollten

• Gültigen Reisepass mit ausreichender Restlaufzeit
• Klarheit über die gewünschte Eigentumsstruktur (allein, gemeinsam, Gesellschaft)
• Nachweisbare Herkunft der Mittel, Standard bei jeder Transaktion
• Realistische Vorstellung von Budget einschließlich Nebenkosten und laufender Kosten

Wie wir arbeiten

Wir vertreten Ihre Interessen, nicht die Vertriebsziele eines Entwicklers. Konkret: unabhängige Prüfung des Objekts, Offenlegung der laufenden Kosten vor der Preisdiskussion, registrierte Vergleichsabschlüsse statt Portaldurchschnitte, und eine Absage, wenn ein Objekt nicht zu Ihrem Ziel passt.

Wenn Ihnen bereits ein Angebot vorliegt, auch von anderer Seite: Wir sehen es uns an und sagen Ihnen, was uns auffällt.

Deutschland und Dubai im direkten Vergleich

	Deutschland	Dubai
Beurkundung	Notar zwingend	Registrierung beim DLD
Dauer bis Eigentumsübergang	Monate	Wochen
Erwerbsnebenkosten	~8–12 %	~6 %
Grunderwerbsteuer	3,5–6,5 %	entfällt
Übertragungsgebühr	—	~4 %
Maklerprovision	je nach Land geteilt	üblicherweise ~2 %, Käufer
Jährliche Grundsteuer	ja	nein
Kapitalertragsteuer auf Immobilie	ja, mit Fristen	nein
Laufende Nebenkosten	Hausgeld, moderat	Service Charges, hoch
Schutz bei Neubau	Bauträgerverordnung (MaBV)	Escrow-Konten, RERA-reguliert

Der entscheidende Unterschied steht in der letzten Zeile der Kostenblöcke: Was Sie beim Erwerb und bei der laufenden Besteuerung sparen, holen die Service Charges über die Haltedauer teilweise wieder ein. Wer nur die Erwerbsnebenkosten vergleicht, zieht die falsche Schlussfolgerung.

Für Österreich und die Schweiz gilt die linke Spalte nicht. Beide Länder haben eigene Erwerbsnebenkosten und eine eigene Systematik, in der Schweiz zusätzlich kantonal unterschiedlich. Wir stellen hier bewusst keine Vergleichszahlen für AT und CH ein, weil wir sie nicht in derselben Qualität belegen können wie die deutschen. Der Dubai-Teil der Tabelle gilt unverändert; die Gegenseite müssen Sie für Ihr Land einsetzen.

Häufige Fragen

Kann ich als Deutscher in Dubai ein Haus kaufen?

Ja, in den ausgewiesenen Freehold-Gebieten als vollwertiges, unbefristetes Eigentum. Sie brauchen weder Aufenthaltstitel noch lokalen Partner. Ein gültiger Reisepass und Volljährigkeit genügen.

Brauche ich ein Konto in den VAE?

Für den Kauf selbst nicht zwingend. Für die laufende Verwaltung, Mieteingänge, Service Charges, Nebenkosten, ist ein lokales Konto in der Praxis aber deutlich einfacher. Die Kontoeröffnung ist mit Aufenthaltstitel unkomplizierter als ohne.

Wie überweise ich den Kaufpreis?

Über eine reguläre internationale Banküberweisung. Die Herkunft der Mittel muss nachweisbar sein. Das ist Standard bei jeder Transaktion dieser Größenordnung und kein Sonderfall für Dubai.

Muss ich Mieteinnahmen in Deutschland versteuern?

Diese Frage kann Ihnen kein Makler abschließend beantworten, auch wir nicht. Sie hängt von Ihrem steuerlichen Wohnsitz und der aktuellen Abkommenslage ab und gehört zwingend zum Steuerberater. Wir stellen die Sachverhalte zusammen, die er dafür braucht.

Wie lange dauert der ganze Vorgang?

Bei einem fertigen Objekt typischerweise wenige Wochen von der Kaufvereinbarung bis zur Eigentumsurkunde. Deutlich schneller als in Deutschland. Bei Off-Plan-Objekten richtet sich der Zeitraum nach der Bauzeit.

Was ist ein NOC?

Das No Objection Certificate. Beim Wiederverkauf bestätigt der Entwickler damit, dass keine offenen Forderungen gegen das Objekt bestehen. Ohne dieses Dokument findet keine Übertragung statt.

Kann ich die Immobilie später problemlos verkaufen?

Grundsätzlich ja, der Markt ist liquide. Wie schnell und zu welchem Preis, hängt stark von Lage und Objekttyp ab: Ein Apartment in der Marina findet schneller einen Käufer als eine Spezialimmobilie in einer dünn gehandelten Lage.