Steuern: was Dubai nicht erhebt und was Deutschland erhebt

Diese Seite gibt keine Steuerberatung und wird auch keine geben. Sie dient etwas anderem: dass Sie mit den richtigen Fragen zu Ihrem Steuerberater kommen statt mit dem Gemeinplatz.

Der Gemeinplatz besteht aus drei Worten — „in Dubai steuerfrei”. Er stimmt zur Hälfte, und es ist die falsche Hälfte, die teuer wird.

Was die VAE nicht erheben

Auf eine von einer Privatperson gehaltene Wohnimmobilie erheben die Vereinigten Arabischen Emirate weder eine jährliche Grundsteuer noch eine Steuer auf den Veräußerungsgewinn.

Das ist kein ausgehandeltes und kein befristetes Regime, sondern die Struktur des emiratischen Steuersystems. An ihrer Stelle steht der laufende Kostenblock des Besitzes: die Service Charges, die eine private Bewirtschaftungsposition sind und keine Abgabe.

Steuerfrei sind die VAE deshalb nicht. Es gibt eine Mehrwertsteuer und eine Körperschaftsteuer, und ihre Anwendung hängt von der Art des Vorgangs und von der Person des Haltenden ab. Für eine Privatperson, die eine Wohnung kauft, sind diese Regime in der Regel nicht ausschlaggebend, aber „in der Regel” ist nicht „nie”, und das ist eine Prüfung, keine Selbstverständlichkeit.

Was tatsächlich entscheidet: Ihre Steuerpflicht

Hier liegt der Punkt, den die Formel „steuerfrei” verschwinden lässt.

Die Besteuerung hängt nicht davon ab, wo die Immobilie liegt. Sie hängt zuerst davon ab, wo Sie steuerlich ansässig sind. Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, wird grundsätzlich mit dem Welteinkommen erfasst. Eine Immobilie in Dubai entzieht sich dieser Logik nicht dadurch, dass sie in Dubai liegt.

Und die Steuerpflicht wählt man nicht durch Absichtserklärung. Sie knüpft an Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt an, und die Beurteilung liegt bei der Finanzverwaltung, nicht beim Steuerpflichtigen.

Eine Immobilie in Dubai zu kaufen verlagert Ihre Steuerpflicht nicht. Nach Dubai zu ziehen verlagert sie auch nicht automatisch. Die Abmeldung beim Einwohnermeldeamt ist ein Schritt, keine Schlussfolgerung: Maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse, insbesondere ob eine Wohnung im Inland weiter zur Verfügung steht.

Das ist die erste Frage an Ihren Steuerberater, und sie geht allen anderen voraus.

Drei deutsche Besonderheiten

Deutschland hat für den Wegzug in ein niedrig besteuerndes Gebiet eigene Regelungen, die es in dieser Form in vielen anderen Ländern nicht gibt. Drei Stichworte, die in Ihrem Beratungsgespräch fallen sollten:

Die Wegzugsbesteuerung. Wer wesentlich an einer Kapitalgesellschaft beteiligt ist, kann beim Wegzug einen Besteuerungstatbestand auslösen, ohne etwas verkauft zu haben. Das betrifft nicht die Immobilie selbst, wohl aber sehr viele Unternehmer, die über einen Umzug nach Dubai nachdenken.

Die erweitert beschränkte Steuerpflicht. Das Außensteuergesetz sieht für den Wegzug in ein Niedrigsteuergebiet eine über die normale beschränkte Steuerpflicht hinausgehende Erfassung vor, die noch Jahre nach dem Wegzug wirken kann. Ob und wie sie im Einzelfall greift, ist eine Beratungsfrage.

Das Doppelbesteuerungsabkommen — genauer: sein Fehlen. Das frühere Abkommen zwischen Deutschland und den VAE ist Ende 2021 ausgelaufen und wurde seither nicht erneuert. Vieles, was ältere Ratgeber über die Aufteilung der Besteuerungsrechte schreiben, beruht noch auf dem alten Text und ist damit überholt. Maßgeblich ist der Stand zum Zeitpunkt Ihres Vorgangs; lassen Sie genau diesen Punkt prüfen, denn hier wird eine veraltete Auskunft am teuersten.

Wir nennen diese drei, damit sie im Gespräch vorkommen. Wir bewerten sie nicht.

Österreich und die Schweiz

Diese Seite wird zu einem knappen Viertel aus Österreich und der Schweiz gelesen. Beide Länder besteuern, wie Deutschland, das Welteinkommen, solange Sie dort ansässig sind — die Mechanik dahinter ist aber jeweils eine andere, und die deutschen Stichworte oben sind nicht übertragbar.

Österreich kennt ebenfalls eine Wegzugsbesteuerung, allerdings mit eigenen Tatbeständen und eigenen Möglichkeiten der Ratenzahlung. Und anders als Deutschland hat Österreich weiterhin ein Doppelbesteuerungsabkommen mit den VAE; es wurde in jüngerer Zeit geändert, und mit der Änderung hat sich auch die Methode verschoben, mit der Österreich Doppelbesteuerung vermeidet. Welche Fassung für Ihren Vorgang gilt, gehört in die Beratung.

Die Schweiz besteuert auf drei Ebenen — Bund, Kanton, Gemeinde —, weshalb sich die Frage „wie hoch” hier nicht national beantworten lässt. Für eine Immobilie im Ausland ist zusätzlich die Satzbestimmung relevant: Auslandswerte können den anwendbaren Steuersatz beeinflussen, auch wenn das Objekt selbst nicht besteuert wird.

Was in allen drei Ländern gleich gilt: Die VAE-Seite ist der einfache Teil. Was Sie zahlen, entscheidet Ihre Ansässigkeit, und die ist ein Status mit Nachweispflichten, kein Wohnsitzwechsel auf dem Papier.

Wir nennen auch hier nur die Stichworte. Wer in Wien, Zürich oder Basel ansässig ist, braucht eine Auskunft aus dem eigenen Land; die deutsche Antwort ist keine.

Die Fragen, die sich wirklich stellen

Die Mieteinkünfte. Die Immobilie ist vermietet und erzielt Einkünfte. Wo sind sie steuerpflichtig, in welcher Systematik, und was ist in Deutschland zu erklären?

Der Veräußerungsgewinn. Die VAE besteuern ihn nicht. Das sagt nichts über die deutsche Behandlung, wenn Sie im Zeitpunkt des Verkaufs hier ansässig sind.

Die Erklärungspflichten. Unabhängig von einer tatsächlich geschuldeten Steuer bestehen bei Auslandsvermögen eigene Anzeige- und Erklärungspflichten. Sie bestehen auch dann, wenn im Ergebnis nichts zu zahlen ist, und ihre Verletzung wird eigenständig geahndet.

Was wir nicht tun

Wir sind weder Steuerberater noch Rechtsanwälte und geben keine Einschätzung zu Ihrer persönlichen Lage ab. Wir erstellen keine Berechnungen, bestätigen keine Gestaltung und werden Ihnen nicht sagen, dass „das ohnehin nicht steuerpflichtig” sei.

Wer Ihnen aus der Immobilienbranche versichert, ohne auch nur Ihre steuerliche Ansässigkeit zu kennen, dass Ihr Kauf in Dubai in Deutschland steuerlich neutral bleibt, sagt Ihnen etwas, das er nicht wissen kann.

Was Sie zum Steuerberater mitnehmen

1. Ihre derzeitige steuerliche Ansässigkeit, und ob ein Wechsel geplant ist — mit welchem Zeithorizont.
2. Die beabsichtigte Nutzung: Vermietung, Eigennutzung, Grundlage für einen Visumsantrag.
3. Die Haltestruktur: im Privatvermögen, zu mehreren, über eine Gesellschaft.
4. Die Finanzierung: Eigenmittel, etwaiges Darlehen und wo es aufgenommen wird.
5. Den Zeithorizont und die Verkaufsabsicht.
6. Ihre Beteiligungen an Kapitalgesellschaften, wegen der Wegzugsbesteuerung.

Mit diesen sechs Angaben kann ein Steuerberater arbeiten. Ohne sie hat keine Antwort Wert.

Häufige Fragen

Zahlt man in Dubai Steuern auf eine Immobilie?

Die VAE erheben für eine von einer Privatperson gehaltene Wohnimmobilie weder eine jährliche Grundsteuer noch eine Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Der laufende Kostenblock sind die Service Charges, eine private Position. Was Deutschland erhebt, hängt von Ihrer Steuerpflicht ab.

Ändert der Kauf in Dubai meine Steuerpflicht?

Nein. Der Erwerb einer Immobilie berührt die Steuerpflicht nicht; diese knüpft an Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt an und wird von der Finanzverwaltung beurteilt. Ein tatsächlicher Umzug ist eine andere Frage, und auch die ist mit einer bloßen Abmeldung nicht entschieden.

Muss ich Mieteinkünfte aus Dubai in Deutschland erklären?

Das beurteilt sich nach Ihrer Ansässigkeit und dem maßgeblichen Abkommensstand. Dass die VAE diese Einkünfte nicht besteuern, präjudiziert Ihre deutschen Pflichten nicht — Erklärungspflichten eingeschlossen.

Was ist die Wegzugsbesteuerung und betrifft sie mich?

Sie kann greifen, wenn Sie wesentlich an einer Kapitalgesellschaft beteiligt sind, und löst beim Wegzug einen Besteuerungstatbestand aus, ohne dass etwas verkauft wurde. Sie betrifft nicht die Immobilie, wohl aber viele Unternehmer. Ob sie in Ihrem Fall greift, klärt Ihr Steuerberater.

Gilt zwischen Deutschland und den VAE ein Doppelbesteuerungsabkommen?

Bei Erstellung dieser Seite nicht: Das frühere Abkommen ist Ende 2021 ausgelaufen und wurde seither nicht erneuert. Was das für Mieteinkünfte und Veräußerungsgewinne konkret bedeutet, hängt vom Stand zum Zeitpunkt Ihres Vorgangs ab — lassen Sie genau das prüfen.

Ändert das Golden Visa meine Steuerpflicht?

Ein Aufenthaltstitel ist keine steuerliche Ansässigkeit. Ein Golden Visa verlagert Ihre Steuerpflicht nicht mechanisch; maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse und nicht das gehaltene Dokument.

Können Sie mir sagen, was ich zahlen werde?

Nein, und hier hören wir auf. Wir liefern Ihnen die Fakten zur Immobilie. Preis, Kosten, registrierte Transaktionen, und verweisen für alles Weitere an einen Steuerberater.

Wie wir arbeiten

Wir liefern die Tatsachengrundlage, die Ihr Berater braucht: Art des Rechts, Preis, tatsächliche Kosten, registrierte Transaktionen, Struktur des Vorgangs. Das ist unser Teil, und den machen wir ernsthaft.

Die steuerliche Würdigung ist seine. Das sagen wir lieber deutlich, als Sie in dem Glauben zu lassen, ein Immobilienberater könne eine Ansässigkeitsfrage entscheiden.