Comprar casa en Dubái

Sí, un ciudadano español puede comprar en Dubái en plena propiedad. No hacen falta residencia, sociedad ni socio local. Aquí el proceso y las cuatro cosas que funcionan distinto que en España.

La propiedad freehold

En las zonas freehold designadas los extranjeros adquieren la plena propiedad, inscrita en el registro del Dubai Land Department. Eso abarca la mayoría de las zonas que interesan a compradores internacionales: Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay, Jumeirah Village Circle y otras.

Fuera de esas zonas existen fórmulas de leasehold con duración limitada. La distinción se comprueba antes de reservar, no después.

El proceso

1. Selección y comprobación del inmueble: estado, service charges, historial de alquiler
2. Oferta y acuerdo de precio
3. Contrato de compraventa (MOU / Form F) con señal, normalmente el 10 por ciento
4. NOC: el promotor certifica que no hay deudas pendientes sobre el inmueble
5. Transmisión en el DLD: pago, inscripción, nuevo title deed

Con un inmueble entregado, el conjunto suele llevar unas semanas. Es más rápido que una compraventa española con hipoteca.

Cuatro diferencias respecto a España

No hay notario. La transmisión se realiza en el Dubai Land Department, sin escritura pública y sin la fase en la que un profesional independiente comprueba de oficio la situación jurídica. Es más rápido, pero una parte mucho mayor de la comprobación recae en el comprador.

Service charges en lugar de IBI. En los EAU no existe impuesto patrimonial anual sobre inmuebles ni impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria. A cambio hay gastos anuales calculados sobre la superficie, a un nivel que puede superar el de una comunidad de propietarios española. En conjunto no es automáticamente más barato: está repartido de otra manera.

El mobiliario se negocia. Que cocina, climatización y muebles estén incluidos no es aquí un estándar. Se pacta expresamente.

El alquiler funciona por anualidades. La renta suele abonarse doce meses por adelantado o en unos pocos cheques. Mejora la caja, pero cambia la dinámica al cambiar de inquilino.

Los costes

Por encima del precio de compra, cuente con alrededor de un 6 por ciento:

• tasa de transmisión del DLD — habitualmente en torno al 4 por ciento
• comisión de agencia — normalmente en torno al 2 por ciento
• gastos de registro y administrativos

A eso se suman las service charges anuales, que conviene conocer antes de comprar y no después.

Cómo leer un anuncio

Una casa en venta en Dubái está publicada casi siempre por varias agencias a la vez: no existe un registro común de oferta comparable a Idealista o Fotocasa. El mismo inmueble aparece por tanto bajo varios anuncios, a veces con superficie y precio que no coinciden.

Cuatro cosas que conviene saber antes de comparar:

• La superficie va en pies cuadrados, y en una villa mezcla a menudo superficie construida y superficie de parcela. Son dos cifras distintas, y solo la segunda explica el jardín de la foto.
• „Upgraded” no significa nada concreto. Puede ser una cocina nueva o solo pintura.
• Los gastos de comunidad casi nunca aparecen, aunque en una villa pesan más que en un piso.
• Un precio llamativamente bajo suele ser un reclamo. El inmueble está vendido, o nunca estuvo disponible a ese precio.

Hay además una diferencia que afecta solo a la búsqueda: quien busca „villa Dubái” en español encuentra sobre todo alojamiento vacacional, no compra. Son dos mercados distintos y con precios no comparables. Esta página trata de la compra.

El precio pedido en un anuncio no es el precio de mercado. Para una zona concreta eso solo lo dice la transacción registrada en el Dubai Land Department.

La compra a distancia

Comprar desde España es una práctica habitual y funciona. Es posible mediante poder; el documento debe estar debidamente otorgado y ser válido en los EAU, lo que según el caso implica legalización o apostilla.

La reserva en la que insistimos: alguien debe haber visto realmente el inmueble, usted o una persona independiente de su confianza. Un render no muestra lo que hay al otro lado de la ventana.

La financiación

Los bancos españoles, por regla general, no financian un inmueble situado en Dubái. Los bancos de los EAU sí prestan a no residentes, en sus propias condiciones y con una aportación mayor que a los residentes. Las condiciones varían entre entidades y cambian con el tiempo.

La mayoría de las compras extranjeras en este segmento se cierran al contado o según el calendario de pagos del promotor.

Las cuestiones fiscales

En los EAU no existe impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria ni impuesto patrimonial anual sobre la vivienda.

Qué se deriva de ello para un residente fiscal en España —rentas del alquiler, eventual ganancia patrimonial, obligaciones informativas, tratamiento de un inmueble en el extranjero— depende de su residencia y del convenio aplicable. Es una pregunta para su asesor fiscal. Le dedicamos una página aparte y no le sustituimos.

Preguntas frecuentes

¿Puede un español comprar casa en Dubái?

Sí, en las zonas freehold designadas, en plena propiedad inscrita en el registro del Dubai Land Department. No hacen falta permiso de residencia en los EAU ni socio local.

¿Hace falta visado para comprar?

No. La compra es independiente del estatus de residencia. Existe la relación inversa: un inmueble por encima del umbral de 2 millones de AED puede fundamentar una solicitud de Golden Visa.

¿Cuánto dura el proceso?

Con un inmueble entregado, normalmente unas semanas desde el acuerdo de precio hasta la transmisión, con la documentación completa.

¿Tengo que viajar a Dubái?

No, la compra por poder es habitual. Aun así recomendamos que alguien visite el inmueble: usted o una persona independiente de su confianza.

¿Cuáles son los costes totales?

Alrededor de un 6 por ciento sobre el precio: tasa del DLD (aprox. 4%), comisión (aprox. 2%) y gastos de registro. Aparte, las service charges anuales.

¿Puedo conseguir hipoteca en España?

Por regla general no. Los bancos de los EAU financian a no residentes en sus propias condiciones y con mayor aportación. Muchas operaciones de este segmento se cierran al contado o con el calendario del promotor.

Cómo trabajamos

Representamos el interés de quien compra, no el objetivo de venta de un promotor. En concreto: gastos de comunidad sobre la mesa antes de hablar de precio, operaciones registradas comparables en lugar de medias de portales, y un «no» claro cuando un inmueble no encaja con el objetivo.

Si ya tiene una propuesta concreta —de la fuente que sea— la revisamos y le decimos qué salta a la vista.