Impuestos: lo que Dubái no cobra y lo que cobra España

Esta página no da asesoramiento fiscal y no lo va a dar. Sirve para otra cosa: que llegue a su asesor con las preguntas correctas en lugar de con el tópico.

El tópico cabe en tres palabras, «en Dubái, cero impuestos». Es verdad a medias, y es la mitad falsa la que sale cara.

Lo que los EAU no cobran

Sobre una vivienda residencial en manos de una persona física, los Emiratos Árabes Unidos no aplican ni impuesto patrimonial anual sobre el inmueble ni impuesto sobre la ganancia en la venta.

No es un régimen negociado ni temporal: es la estructura del sistema fiscal emiratí. En su lugar, el coste recurrente de la tenencia pasa por las service charges, que son un gasto privado y no un tributo.

Los EAU no son, sin embargo, un territorio sin fiscalidad. Existen un IVA y un impuesto sobre sociedades, y su aplicación depende de la naturaleza de la operación y de quién sea el titular. Para una persona física que compra una vivienda estos regímenes no suelen ser lo determinante, pero «no suelen» no es «nunca», y eso es una comprobación, no una obviedad.

Lo que de verdad decide: su residencia fiscal

Aquí está el punto que la fórmula «cero impuestos» hace desaparecer.

La tributación no depende de dónde esté el inmueble. Depende en primer lugar de su residencia fiscal. Un residente fiscal en España tributa, por principio, por su renta mundial, y un inmueble en Dubái no escapa a esa lógica por el mero hecho de estar en Dubái.

Y la residencia fiscal no se elige con una declaración de intenciones. Resulta de criterios —permanencia, centro de intereses económicos, núcleo familiar— cuya apreciación corresponde a la Administración, no al contribuyente.

Comprar en Dubái no traslada su residencia fiscal. Mudarse a Dubái tampoco la traslada automáticamente. Darse de baja en el padrón o inscribirse en el consulado son pasos, no conclusiones: la Administración atiende a la situación material.

Es la primera pregunta para su asesor, y precede a todas las demás.

Las tres cuestiones que se plantean de verdad

Las rentas del alquiler. El inmueble está alquilado y produce renta. ¿Dónde tributa, en qué modalidad y qué hay que declarar en España?

La ganancia en la venta. Los EAU no la gravan. Eso no dice nada sobre su tratamiento en España si en el momento de vender es residente fiscal aquí.

El Impuesto sobre el Patrimonio. Es el punto que más se olvida. Para un residente fiscal en España el patrimonio gravable incluye, en principio, los inmuebles situados en el extranjero. Un piso en Dubái entra igual que entraría un piso en Málaga. Mínimo exento, tipos y las diferencias entre comunidades autónomas son preguntas para su asesor, y tienen respuestas numéricas que aquí no vamos a dar.

Las obligaciones informativas

Con independencia de cualquier impuesto efectivamente debido, la tenencia de bienes en el extranjero conlleva en España obligaciones informativas propias.

El modelo 720 —declaración informativa sobre bienes y derechos situados en el extranjero— es la vía por la que se comunican inmuebles, cuentas y otros activos fuera de España.

Estas obligaciones existen aun cuando la cuota a pagar sea cero, y su incumplimiento se sanciona por sí mismo. Es uno de los puntos donde un error es fácil de cometer y caro de reparar, y justo el tipo de cuestión por la que un asesor se paga solo.

El convenio de doble imposición

Un convenio vincula a España y a los Emiratos Árabes Unidos. Su función es repartir la potestad tributaria entre los dos Estados y evitar la doble imposición.

Conviene deshacer dos malentendidos frecuentes.

Un convenio no exime de declarar. Repartir un derecho de gravamen y eximir de una obligación informativa son cosas distintas.

Un convenio no es inmutable. Los textos evolucionan, existen protocolos, y el análisis se hace sobre el texto vigente en el momento de la operación, no sobre el que se leyó hace tres años.

Lo que no hacemos

No somos asesores fiscales ni abogados tributaristas y no emitimos opinión sobre su situación personal. No elaboramos simulaciones, no validamos estructuras y no le diremos que «total, no tributa».

Cualquiera del sector inmobiliario que le asegure, sin conocer siquiera su residencia fiscal, que su compra en Dubái será fiscalmente neutra en España le está diciendo algo que no puede saber.

Qué llevar a su asesor

1. Su residencia fiscal actual y, si prevé un cambio, con qué calendario.
2. El uso previsto del inmueble: alquiler, uso propio, base para una solicitud de visado.
3. La forma de tenencia prevista: a título personal, en común, mediante una estructura.
4. La financiación: aportación, eventual préstamo y dónde se contrata.
5. El horizonte de tenencia y la intención de venta.
6. Su patrimonio inmobiliario existente, para la cuestión del Impuesto sobre el Patrimonio.

Con estos seis elementos un asesor puede trabajar. Sin ellos, ninguna respuesta tiene valor.

Preguntas frecuentes

¿Se pagan impuestos por una vivienda en Dubái?

Los EAU no aplican impuesto patrimonial anual sobre el inmueble ni impuesto sobre la ganancia en la venta para una vivienda en manos de una persona física. El coste recurrente pasa por las service charges, que son un gasto privado. Lo que cobre España depende de su residencia fiscal.

¿Comprar en Dubái cambia mi residencia fiscal?

No. La adquisición de un inmueble no incide en la residencia fiscal, que resulta de criterios propios apreciados por la Administración. Mudarse efectivamente a Dubái es otra cuestión, y tampoco se resuelve con una simple declaración.

¿Un inmueble en Dubái entra en el Impuesto sobre el Patrimonio?

Para un residente fiscal en España, el patrimonio gravable incluye en principio los inmuebles situados en el extranjero, de modo que un inmueble en Dubái no queda excluido por principio. Mínimo exento, tipos y diferencias autonómicas corresponden a su asesor.

¿Tengo que declarar en España las rentas de alquiler de Dubái?

Es algo a valorar a la luz de su residencia fiscal y del convenio aplicable. Que los EAU no graven esa renta no prejuzga sus obligaciones españolas, informativas incluidas.

¿El convenio me exime del modelo 720?

No. Un convenio reparte la potestad tributaria entre dos Estados; no elimina por sí mismo las obligaciones informativas previstas en España.

¿La Golden Visa cambia mi fiscalidad?

Un permiso de residencia no es una residencia fiscal. Obtener una Golden Visa no traslada mecánicamente su residencia fiscal, que depende de la situación material y no del documento que se posea.

¿Pueden decirme cuánto voy a pagar?

No, y aquí nos detenemos. Le damos los hechos sobre el inmueble —precio, gastos, operaciones registradas— y le remitimos a un asesor fiscal para lo demás.

Cómo trabajamos

Producimos los elementos de hecho que su asesor necesita: naturaleza del derecho, precio, gastos reales, operaciones registradas, estructura de la operación. Es nuestra parte y la hacemos con seriedad.

El análisis fiscal es suya. Preferimos decirlo con claridad antes que dejarle creer que un asesor inmobiliario puede resolver una cuestión de residencia fiscal.