Golden Visa van Dubai via vastgoed

Een vastgoedinvestering boven een bepaalde drempel kan een aanvraag voor langdurig verblijf in de VAE onderbouwen. Deze pagina legt de voorwaarden uit en zet de twee punten recht die het vaakst worden verward.

De basislogica

Het verband tussen kopen en verblijven werkt maar één kant op.

Om te kopen hebt u geen verblijfsvergunning nodig. In de freehold-gebieden verwerven buitenlanders volledige eigendom, ongeacht hun verblijfsstatus.

Maar kopen kan wél een verblijf onderbouwen. Een pand boven de drempel kan een aanvraag voor een tienjarige Golden Visa dragen.

De drempel ligt op 2 miljoen AED. De beslissing ligt bij de autoriteiten van de VAE: geen enkele vastgoedadviseur kan een visum garanderen, en wie dat wel doet beweert iets wat hij niet kan weten.

Wat het omvat

Een toegekende Golden Visa omvat doorgaans:

• 10 jaar geldigheid, verlengbaar
• partner en kinderen, met afgeleide status
• een status die niet aan een werkgever is gebonden
• geen automatisch verval bij langere afwezigheid uit het land

De details en geldende voorwaarden worden vastgesteld door de autoriteiten van de VAE en kunnen wijzigen. Bepalend is de tekst op het moment van aanvraag, niet die van drie jaar geleden.

De twee punten die worden verward

Een verblijfsvergunning is geen fiscale woonplaats

Dit is het duurste misverstand voor Nederlandse kopers.

Een verblijfsvergunning verplaatst uw fiscale woonplaats niet automatisch. Die volgt uit feiten en omstandigheden, en de beoordeling ligt bij de Belastingdienst. Blijft u fiscaal inwoner van Nederland, dan lopen uw verplichtingen over wereldinkomen en wereldvermogen gewoon door. Ook met een appartement in Dubai en een Golden Visa.

Dit bespreekt u met uw belastingadviseur vóór de verhuizing, niet erna. Wij adviseren niet op dit terrein en doen ook niet alsof; we wijden er een aparte pagina aan.

Het visum is aan het pand gekoppeld

Het verblijf hangt af van het voortbestaan van de investering die het onderbouwt. Verkoop van het pand raakt de status. Houd daar rekening mee bij het plannen van een doorverkoop.

Welke panden in aanmerking komen

Wat telt is de waarde, niet het type. Een appartement of een villa boven de drempel kan de aanvraag even goed dragen.

In de praktijk wordt naar drie punten gekeken:

1. de geregistreerde waarde van het pand — de waarde bij het DLD, niet de vraagprijs
2. de opleveringsstatus: bij een pand in aanbouw kunnen de regels anders uitwerken
3. de eigendomsvorm: bij mede-eigendom de berekening van het aandeel

Wij controleren of het pand aan de waarde-eis voldoet en zeggen het wanneer dat onzeker is. De goedkeuring nemen wij niet, en dat kunnen we ook niet.

Twee routes, niet één

Wie in Dubai spreekt over verblijf via vastgoed, bedoelt in feite twee verschillende titels. Wie ze verwisselt, plant of te groot of te klein.

	Investeerdersvisum 2 jaar	Golden Visa (10 jaar)
Looptijd	2 jaar, verlengbaar	10 jaar, verlengbaar
Minimumwaarde pand	sinds april 2026 geen (bij alleeneigendom)	vanaf AED 2.000.000
Bij mede-eigendom	aandeel vanaf AED 400.000	totale waarde vanaf AED 2 miljoen
Staat van het pand	opgeleverde woning	opgeleverd, deels ook off-plan en gefinancierd
Typisch gebruik	instap, verblijf, bankrekening	langetermijnbasis, gezin, verhuizing

Beide leiden tot een verblijfstitel in de VAE. Ze verschillen aanzienlijk in wat ze mogelijk maken en in wat ze kosten.

Wat er in april 2026 wel en niet veranderde

Eind april 2026 publiceerde het Dubai Land Department via het Cube Centre een wijziging die in veel berichtgeving verkeerd is weergegeven.

Wel veranderd: voor het investeerdersvisum van twee jaar vervalt de eerdere ondergrens van AED 750.000 voor alleeneigenaren. Bepalend is sindsdien het eigendom van een opgeleverde woning, niet de koopprijs. Bij mede-eigendom volstaat een aandeel vanaf AED 400.000 in plaats van AED 750.000 per eigenaar.

Niet veranderd: de drempel van AED 2 miljoen voor het tienjarige Golden Visa staat onverkort.

Dit onderscheid is de meest gemaakte fout in Nederlandstalige berichtgeving. Wie leest dat Dubai de ondergrens heeft geschrapt en daaruit afleidt dat het Golden Visa goedkoper werd, plant tegen een regel die niet bestaat.

De drempel van AED 2 miljoen in detail

Welk bedrag telt

Bepalend is de koopprijs volgens de eigendomsakte, niet de actuele marktwaarde. Een pand dat voor AED 1,8 miljoen is gekocht en vandaag AED 2,3 miljoen waard is, haalt de drempel op zichzelf niet.

Meerdere panden mogen worden opgeteld

De drempel hoeft niet door één pand te worden gehaald. Meerdere panden tellen mee zolang de som van de koopprijzen over alle akten heen minstens AED 2 miljoen bedraagt. Dat geeft ruimte, bijvoorbeeld een combinatie van een zelfbewoonde en een verhuurde woning.

Gefinancierde en off-plan panden

Ook een gefinancierd pand kan kwalificeren. Bepalend is dan niet de koopprijs maar het werkelijk ingebrachte eigen vermogen: aantoonbaar minstens AED 2 miljoen moet naar bank of ontwikkelaar zijn gegaan. Bij off-plan gelden afhankelijk van de situatie aanvullende voorwaarden.

Precies hier ontstaan in de praktijk de meeste misrekeningen, doordat kopers de totale koopsom nemen in plaats van de gedane betalingen.

Verlenging, verkoop en statuswijzigingen

Een punt dat in gesprekken stelselmatig te laat komt: wat gebeurt er later?

De verblijfstitel is gekoppeld aan het voortbestaan van de voorwaarden. Wordt het kwalificerende pand verkocht zonder dat gelijkwaardig eigendom ervoor in de plaats komt, dan kan dat gevolgen hebben voor de status. Ook binnen de looptijd.

Wie van meet af aan weet dat het pand op middellange termijn wordt verkocht, neemt dat beter mee in de planning. Dan is een andere portefeuillestructuur soms verstandiger dan één woning precies op de drempel.

Voor verlenging geldt: die is in beginsel voorzien, maar niet automatisch. De voorwaarden worden opnieuw getoetst.

Wie mee kan komen

Een houder van een Golden Visa kan in de regel naaste familieleden sponsoren: partner en kinderen. Onder voorwaarden is ook sponsoring van huispersoneel mogelijk. Voor gezinnen die in de regio een levensmiddelpunt willen opbouwen, geeft dat vaak de doorslag tegenover het tweejarige visum.

Het verloop

1. Toets op geschiktheid: waarde van het pand, eigendomsstructuur en betalingsbewijzen naast de criteria leggen. Verstandig is dit vóór de aankoop.
2. Stukken: eigendomsakte, zo nodig taxatie, betalingsbewijzen, paspoort, pasfoto’s.
3. Aanvraag: via de bevoegde instanties van de VAE (ICP of GDRFA).
4. Medische keuring en Emirates ID, na een positieve voortoets.
5. Visumstempel: afronding van de procedure.

De doorlooptijd hangt af van de volledigheid van de stukken en de drukte bij de instanties. Algemene termijnen noemen is hier niet serieus. In een concreet geval geven wij u een realistische inschatting.

Drie hardnekkige misverstanden

“Het Golden Visa is een nationaliteit.” Nee. Het is een tijdelijke, verlengbare verblijfstitel. Hij geeft geen stemrecht en leidt niet vanzelf tot een paspoort.

“Met het visum ben ik automatisch fiscaal inwoner van Dubai.” Nee. Verblijfstitel en fiscale woonplaats zijn twee verschillende dingen. De fiscale woonplaats volgt uit werkelijke verblijfsduur en andere criteria, en wat u in Nederland of België moet blijven aangeven staat daar los van. Dit hoort met een belastingadviseur te worden uitgezocht.

“Eenmaal aangevraagd geldt het tien jaar onvoorwaardelijk.” Het visum is gekoppeld aan het voortbestaan van de voorwaarden. Verkoop van het kwalificerende pand kan gevolgen hebben voor de status.

Veelgestelde vragen

Hoeveel moet ik investeren voor de Golden Visa?

Een vastgoedinvestering met een waarde van 2 miljoen AED of meer kan toegang geven tot de tienjarige Golden Visa, onder de geldende regelgeving en na goedkeuring door de bevoegde autoriteiten.

Heb ik een verblijfsvergunning nodig om te kopen?

Nee. In de freehold-gebieden staat de aankoop los van uw verblijfsstatus. Het verband is omgekeerd: de aankoop kan een aanvraag onderbouwen.

Vallen gezinsleden er ook onder?

Een toegekende Golden Visa omvat doorgaans partner en kinderen met afgeleide status. De details worden vastgesteld door de autoriteiten van de VAE.

Haalt de Golden Visa mij uit de Nederlandse belastingplicht?

Nee, niet automatisch. De fiscale woonplaats volgt uit eigen criteria en verplaatst zich niet met een verblijfsdocument. Bespreek dit met uw adviseur vóór de verhuizing.

Wat gebeurt er met mijn visum als ik het pand verkoop?

Het verblijf hangt af van het voortbestaan van de onderbouwende investering. Verkoop raakt de status; neem dat mee in uw plannen.

Komt een pand in aanbouw in aanmerking?

Bij nog niet opgeleverde panden kunnen de regels anders uitwerken. Laat de geschiktheid van het concrete project vooraf toetsen en ga er niet van uit.

Hoe wij werken

Wij controleren of het pand aan de waarde-eis voldoet, halen de geregistreerde waarde op en benoemen open wat onzeker is.

Wij beloven geen visa: de beslissing is aan de autoriteiten van de VAE. En voor het fiscale deel verwijzen we u naar een belastingadviseur. Een vastgoedadviseur kan een vraag over woonplaats niet beslechten.