Belasting: wat Dubai niet heft en Nederland wel

Deze pagina geeft geen fiscaal advies en zal dat ook niet doen. Ze dient iets anders: dat u met de juiste vragen bij uw belastingadviseur aankomt in plaats van met de gemeenplaats.

Die gemeenplaats past in drie woorden — „in Dubai, geen belasting”. Het klopt voor de helft, en het is de onjuiste helft die geld kost.

Wat de VAE niet heffen

Op een woning in handen van een particulier heffen de Verenigde Arabische Emiraten geen jaarlijkse onroerendezaakbelasting en geen belasting op de verkoopwinst.

Dat is geen onderhandeld of tijdelijk regime: het is de opzet van het Emiraatse belastingstelsel. In plaats daarvan loopt de terugkerende kostenpost van het bezit via de service charges, die een privékostenpost zijn en geen belasting.

De VAE zijn daarmee geen belastingvrij gebied. Er bestaan btw en vennootschapsbelasting, en de toepassing daarvan hangt af van de aard van de transactie en van wie de eigenaar is. Voor een particulier die een woning koopt zijn die regimes doorgaans niet doorslaggevend, maar „doorgaans” is niet „nooit”, en dat is een controle, geen vanzelfsprekendheid.

Wat werkelijk beslist: uw fiscale woonplaats

Hier zit het punt dat de formule „geen belasting” laat verdwijnen.

De heffing hangt niet af van waar het pand ligt. Ze hangt in de eerste plaats af van uw fiscale woonplaats. Een inwoner van Nederland is in beginsel belastingplichtig over het wereldinkomen en wereldvermogen. Een pand in Dubai ontsnapt daar niet aan louter omdat het in Dubai staat.

En de fiscale woonplaats kiest u niet met een intentieverklaring. Ze volgt uit feiten en omstandigheden. Waar uw duurzame band met Nederland ligt, waar uw gezin woont, waar u werkt, en de beoordeling daarvan ligt bij de Belastingdienst, niet bij u.

Kopen in Dubai verplaatst uw fiscale woonplaats niet. Verhuizen naar Dubai doet dat ook niet automatisch. Uitschrijving uit de Basisregistratie Personen is een stap, geen conclusie: de Belastingdienst kijkt naar de feitelijke situatie.

Dat is de eerste vraag voor uw adviseur, en ze gaat aan alle andere vooraf.

De drie vragen die zich werkelijk voordoen

Het vastgoed in de aangifte. Voor een inwoner van Nederland hoort buitenlands vastgoed in beginsel thuis in de vermogensrendementsheffing: in de volksmond box 3. Een appartement in Dubai valt daar op dezelfde manier onder als een tweede woning in Zeeland. Grondslag, tarieven en de vraag hoe voorkoming van dubbele belasting uitpakt, zijn vragen voor uw adviseur, met getalsmatige antwoorden die wij hier niet geven.

De huurinkomsten. Het pand is verhuurd en levert inkomen op. Hoe dat in de Nederlandse systematiek wordt behandeld en wat er precies moet worden opgegeven, hangt af van uw situatie.

De verkoopwinst. De VAE belasten die niet. Dat zegt niets over de Nederlandse behandeling als u op het moment van verkoop hier belastingplichtig bent.

Het belastingverdrag

Er bestaat een belastingverdrag tussen Nederland en de Verenigde Arabische Emiraten. Het verdeelt de heffingsbevoegdheid tussen beide staten en voorkomt dubbele belasting.

Twee misverstanden verdienen opheldering.

Een verdrag ontslaat niet van de aangifteplicht. Het verdelen van een heffingsrecht en het vrijstellen van een aangifteverplichting zijn twee verschillende dingen.

Een verdrag ligt niet vast. Teksten veranderen, protocollen bestaan, en de analyse gebeurt op de tekst die geldt op het moment van de transactie. Niet op wat u er drie jaar geleden over las.

Wat wij niet doen

Wij zijn geen belastingadviseur en geen fiscalist en geven geen oordeel over uw persoonlijke situatie. Wij maken geen berekeningen, keuren geen structuren goed en zullen niet zeggen dat „het toch niet belast is”.

Iedereen in de vastgoedsector die u verzekert, zonder zelfs uw fiscale woonplaats te kennen, dat uw aankoop in Dubai fiscaal neutraal uitpakt in Nederland, zegt iets wat hij niet kan weten.

Wat u meeneemt naar uw adviseur

1. Uw huidige fiscale woonplaats en, als een wijziging speelt, op welke termijn.
2. Het beoogde gebruik: verhuur, eigen gebruik, basis voor een visumaanvraag.
3. De beoogde eigendomsvorm: op eigen naam, gezamenlijk, via een structuur.
4. De financiering: eigen inbreng, eventuele lening en waar die wordt afgesloten.
5. De horizon van het bezit en het voornemen tot verkoop.
6. Uw bestaande vermogen, voor de vraag rond box 3.

Met deze zes elementen kan een adviseur werken. Zonder heeft geen antwoord waarde.

Veelgestelde vragen

Betaal je belasting over een woning in Dubai?

De VAE heffen geen jaarlijkse onroerendezaakbelasting en geen belasting op de verkoopwinst voor een woning in handen van een particulier. De terugkerende kosten lopen via de service charges, een privékostenpost. Wat Nederland heft, hangt af van uw fiscale woonplaats.

Verandert kopen in Dubai mijn fiscale woonplaats?

Nee. De aankoop van een pand raakt de fiscale woonplaats niet; die volgt uit feiten en omstandigheden die de Belastingdienst beoordeelt. Daadwerkelijk verhuizen is een andere vraag, en ook die is niet met een enkele verklaring beslist.

Valt vastgoed in Dubai in box 3?

Voor een inwoner van Nederland hoort buitenlands vastgoed in beginsel in de vermogensrendementsheffing thuis, dus een pand in Dubai is daar niet op voorhand van uitgezonderd. Grondslag, tarieven en voorkoming van dubbele belasting zijn vragen voor uw adviseur.

Moet ik huurinkomsten uit Dubai opgeven in Nederland?

Dat beoordeelt u aan de hand van uw fiscale woonplaats en het toepasselijke verdrag. Dat de VAE dat inkomen niet belasten, zegt niets over uw Nederlandse verplichtingen, aangifte inbegrepen.

Ontslaat het verdrag mij van de aangifteplicht?

Nee. Een verdrag verdeelt de heffingsbevoegdheid tussen twee staten; het schaft de Nederlandse aangifteverplichtingen niet af.

Verandert de Golden Visa mijn belastingpositie?

Een verblijfsvergunning is geen fiscale woonplaats. Een Golden Visa verplaatst uw fiscale woonplaats niet automatisch; die hangt af van de feitelijke situatie en niet van het document dat u bezit.

Kunt u zeggen wat ik ga betalen?

Nee, en daar houden we op. Wij geven u de feiten over het pand. Prijs, kosten, geregistreerde transacties, en verwijzen u voor de rest naar een belastingadviseur.

Hoe wij werken

Wij leveren de feitelijke gegevens die uw adviseur nodig heeft: aard van het recht, prijs, werkelijke kosten, geregistreerde transacties, opzet van de transactie. Dat is ons deel en dat doen we serieus.

De fiscale beoordeling is de zijne. Dat zeggen we liever ronduit dan u in de veronderstelling te laten dat een vastgoedadviseur een vraag over fiscale woonplaats kan beslechten.