Huis kopen in Dubai

Ja, een Nederlander kan in Dubai volledige eigendom verwerven. Een verblijfsvergunning, vennootschap of lokale partner is niet nodig. Hieronder het proces en de vier dingen die anders werken dan in Nederland.

Volledige eigendom

In de aangewezen freehold-gebieden verwerven buitenlanders volledige eigendom, ingeschreven in het register van het Dubai Land Department. Dat omvat de meeste wijken die internationale kopers interesseren: Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay, Jumeirah Village Circle en andere.

Buiten die gebieden bestaan leasehold-vormen met een beperkte looptijd. Dat onderscheid controleert u vóór de reservering, niet erna.

De regels voor buitenlandse kopers

De regels zijn korter dan de meeste mensen verwachten. Wat er geldt:

• Volledige eigendom is toegestaan in de aangewezen freehold-gebieden, ook zonder enige band met de VAE.
• Geen verblijfsvergunning nodig. De aankoop staat los van uw verblijfsstatus. Het verband loopt andersom: een pand boven de waardedrempel kan een aanvraag voor een verblijfsvergunning onderbouwen.
• Geen vennootschap en geen lokale partner. Dat was ooit anders en wordt daarom nog steeds vaak geschreven.
• Een geldig paspoort en meerderjarigheid volstaan aan uw kant.
• Buiten de freehold-gebieden gelden andere vormen, met een beperkte looptijd.
• De herkomst van de middelen moet aantoonbaar zijn. Standaard bij elke transactie van deze omvang, geen bijzonderheid van Dubai.

Wat er níet is: een notaris die de juridische situatie ambtshalve voor u onderzoekt. Die controle ligt bij de koper. Dat is het enige punt waarop de Emiraatse procedure méér van u vraagt dan de Nederlandse, en het is de reden dat de rest zo snel gaat.

Het proces

1. Selectie en controle van het pand, staat, service charges, verhuurhistorie
2. Bod en prijsafspraak
3. Koopovereenkomst (MOU / Form F) met aanbetaling, doorgaans 10 procent
4. NOC: de ontwikkelaar verklaart dat er geen openstaande verplichtingen zijn
5. Overdracht bij het DLD: betaling, inschrijving, nieuwe title deed

Bij een opgeleverd pand duurt het geheel doorgaans enkele weken. Dat is sneller dan een Nederlandse koop met hypotheek.

Vier verschillen met Nederland

Er is geen notaris. De eigendomsoverdracht vindt plaats bij het Dubai Land Department, zonder notariële akte en zonder de fase waarin een onafhankelijke professional ambtshalve de juridische situatie onderzoekt. Het gaat sneller, maar een veel groter deel van de controle ligt bij de koper.

Service charges in plaats van OZB. In de VAE bestaat geen jaarlijkse onroerendezaakbelasting en geen vermogenswinstbelasting. Daar staan jaarlijkse beheerkosten tegenover, berekend over de oppervlakte, op een niveau dat hoger kan liggen dan een Nederlandse VvE-bijdrage. Per saldo niet automatisch goedkoper — anders verdeeld.

Inrichting is onderhandelbaar. Of keuken, airconditioning en meubels zijn inbegrepen, is hier geen standaard. Dat spreekt u uitdrukkelijk af.

Verhuur werkt met jaarcontracten. De huur wordt vaak twaalf maanden vooruit betaald of in enkele cheques. Dat verbetert de kasstroom, maar verandert de dynamiek bij een huurderswissel.

De kosten

Boven op de koopprijs rekent u ongeveer 6 procent:

• overdrachtskosten DLD, doorgaans ongeveer 4 procent
• makelaarscourtage, meestal ongeveer 2 procent
• registratie- en administratiekosten

Daarbij komen de jaarlijkse service charges, die u vóór de aankoop wilt kennen en niet erna.

Een advertentie lezen

Een huis te koop in Dubai staat vrijwel altijd bij meerdere kantoren tegelijk: er bestaat geen gezamenlijk aanbodregister zoals Funda dat in Nederland is. Hetzelfde pand verschijnt dus onder verschillende advertenties, soms met een afwijkende oppervlakte en een afwijkende vraagprijs.

Vier dingen die daarbij misgaan:

• De opgegeven oppervlakte staat in vierkante voet en telt bij een villa soms bebouwd oppervlak en perceel door elkaar. Dat zijn twee getallen, en alleen het tweede verklaart de tuin op de foto.
• „Upgraded” betekent niets precies. Het kan een vernieuwde keuken zijn of alleen verf.
• De servicekosten staan er vrijwel nooit bij, terwijl ze bij een villa zwaarder wegen dan bij een appartement.
• Een opvallend lage vraagprijs is vaak een lokkertje. Het pand is verkocht, of was er nooit voor die prijs.

Eén verschil raakt alleen het zoeken zelf: wie in het Nederlands op „villa dubai” zoekt, zoekt in de meeste gevallen een vakantievilla, geen koopwoning. Dat zijn twee gescheiden markten met onvergelijkbare prijzen. Deze pagina gaat over kopen. Zoek daarvoor op „villa kopen” of „villa te koop”.

De vraagprijs in een advertentie is niet de marktprijs. Voor een bepaalde wijk zegt alleen de bij het Dubai Land Department geregistreerde transactie daar iets over.

Kopen op afstand

Kopen vanuit Nederland is routine en het werkt. Het kan met een volmacht; die moet correct zijn opgemaakt en rechtsgeldig in de VAE, wat naar gelang het geval legalisatie of apostille betekent.

Het voorbehoud waar wij aan vasthouden: iemand moet het pand daadwerkelijk hebben gezien. U of een onafhankelijke vertrouwenspersoon. Een render laat niet zien wat er achter het raam ligt.

Financiering

Nederlandse banken financieren in de regel geen vastgoed in Dubai. Banken in de VAE verstrekken ook aan niet-ingezetenen krediet, tegen eigen voorwaarden en met een hogere eigen inbreng dan bij ingezetenen. De voorwaarden verschillen per bank en veranderen in de tijd.

Het merendeel van de buitenlandse aankopen in dit segment gaat contant of via het betalingsschema van de ontwikkelaar.

De fiscale kant

In de VAE bestaat geen belasting op vermogenswinst uit vastgoed en geen jaarlijkse onroerendezaakbelasting.

Wat daaruit volgt voor een Nederlandse belastingplichtige. Huurinkomsten, een eventuele verkoopwinst, aangifteverplichtingen, de behandeling van buitenlands vastgoed. Hangt af van uw fiscale woonplaats en het toepasselijke verdrag. Dat is een vraag voor uw belastingadviseur. Wij behandelen het op een aparte pagina en treden niet in zijn plaats.

Veelgestelde vragen

Kan een Nederlander een huis kopen in Dubai?

Ja, in de aangewezen freehold-gebieden, in volledige eigendom ingeschreven bij het Dubai Land Department. Een verblijfsvergunning in de VAE of een lokale partner is niet vereist.

Heb ik een visum nodig om te kopen?

Nee. De aankoop staat los van uw verblijfsstatus. Het omgekeerde verband bestaat wel: een pand boven de drempel van 2 miljoen AED kan een aanvraag voor een Golden Visa onderbouwen.

Hoe lang duurt de procedure?

Bij een opgeleverd pand doorgaans enkele weken tussen prijsafspraak en overdracht, mits het dossier compleet is.

Moet ik naar Dubai reizen?

Nee, kopen via volmacht is routine. Wij raden wel aan dat iemand het pand bekijkt: u of een onafhankelijke vertrouwenspersoon.

Wat zijn de totale kosten?

Ongeveer 6 procent boven op de prijs: DLD-kosten (ca. 4%), courtage (ca. 2%) en registratiekosten. De jaarlijkse service charges staan daar los van.

Kan ik een hypotheek krijgen in Nederland?

In de regel niet. Banken in de VAE financieren niet-ingezetenen tegen eigen voorwaarden en met een hogere eigen inbreng. Veel transacties in dit segment gaan contant of via het schema van de ontwikkelaar.

Hoe wij werken

Wij behartigen het belang van de koper, niet het verkoopdoel van een ontwikkelaar. Concreet: beheerkosten op tafel vóór het gesprek over prijs, vergelijkbare geregistreerde transacties in plaats van portaalgemiddelden, en een duidelijk „nee” wanneer een pand niet bij het doel past.

Heeft u al een concreet voorstel, uit welke bron dan ook, dan bekijken we het en zeggen we wat opvalt.