Налоги: чего Дубай не взимает и что взимает ваша страна

«В Дубае нет налогов» — половина фразы, из-за которой возникают самые дорогие недоразумения. Эмиратская часть по большей части верна. Вашу реальную позицию определяет не она, а то, что продолжает облагать страна, в которой вы налоговый резидент.

Чего ОАЭ не взимают

Правительственный портал формулирует прямо: ОАЭ не взимают подоходный налог с физических лиц. Нет налога на доходы физлиц и нет ежегодного налога на имущество в том виде, в каком он привычен в Европе.

Что взимается:

• НДС по ставке 5 процентов на товары и услуги. Жилая и коммерческая недвижимость трактуются по-разному — это вопрос конкретной сделки, а не общая ставка, которую платят за жильё.
• Корпоративный налог на прибыль компаний. Важно, если объект оформлен на компанию, а не на физическое лицо.
• Сбор Земельного департамента при переходе права. Это регистрационный сбор, а не налог, и он — крупнейшая позиция в тех примерно 6 процентах, которые ложатся сверх цены.

Налога на прирост капитала при продаже недвижимости физическим лицом в ОАЭ нет. Есть ли он там, где вы живёте, — отдельный вопрос, и именно он решающий.

Что действительно определяет вашу позицию

Ваше налоговое резидентство, а не гражданство и не место покупки. Пока вы остаётесь налоговым резидентом другой страны, эта страна, как правило, облагает ваш мировой доход — включая арендную плату из Дубая.

Резидентство почти везде определяется формальным тестом, чаще всего связанным с количеством дней и центром жизненных интересов, а не ощущением переезда. Виза резидента ОАЭ, включая полученную через покупку недвижимости, сама по себе не делает вас налоговым нерезидентом прежней страны.

Отдельно стоит обмен информацией. ОАЭ участвуют в автоматическом обмене данными о финансовых счетах. Счёт, открытый здесь, не является скрытым, и исходить из противного — плохая основа для планирования.

Что мы на этой странице не делаем

Мы не печатаем ставки и пороги вашей страны. Они меняются, зависят от обстоятельств, которых мы не знаем, и цифра на такой странице через год цитируется как действующая, когда она уже не действует.

Ниже — вопросы, которые стоит задать специалисту в своей юрисдикции:

1. Являетесь ли вы налоговым резидентом там, где полагаете, и чем это подтверждается?
2. Облагает ли ваша страна арендный доход, полученный за рубежом?
3. Облагает ли она прирост при продаже, и признаёт ли расходы на покупку в Дубае при расчёте?
4. Есть ли соглашение об избежании двойного налогообложения с ОАЭ и что именно оно распределяет?
5. Существует ли обязанность уведомлять о зарубежном имуществе или счетах отдельно от уплаты налога?
6. Меняет ли что-то владение через компанию, и во что обходится её содержание?

Пятый пункт подводит людей чаще остальных: уведомительные обязанности административны, легко упускаются и наказываются независимо от того, был ли налог к уплате.

Для читателей из разных стран

Эта страница читается из ОАЭ, Казахстана, Израиля, Прибалтики, Германии и других мест. Единого ответа тут нет, и это не оговорка, а суть.

Правила меняются в зависимости от того, где вы проводите год, сохраняете ли жильё в прежней стране и как оформлено владение. Мы намеренно не пересказываем здесь ни российское, ни казахстанское, ни израильское налоговое законодательство: мы не в состоянии поддерживать их в актуальном состоянии на том уровне, на котором вы сможете на них опереться.

Расходы, которые не являются налогами

Покупатели часто складывают их в «налоги», а потом удивляются несходству.

• Сбор Земельного департамента: основная регистрационная позиция.
• Комиссия агентства: процент от цены, уплачивается при закрытии.
• Сборы доверенного центра и регистрации: фиксированные административные суммы.
• Регистрация ипотеки, если сделка с кредитом.
• Сервисный сбор: ежегодный, за квадратный фут, устанавливается ассоциацией собственников. Не налог, но именно он чаще всего решает, окажется ли доходность такой, какой выглядела.

Первые четыре и составляют те примерно 6 процентов сверх цены. Сервисный сбор идёт отдельно и повторяется каждый год.

Частые вопросы

Правда ли, что в Дубае нет налогов?

Для физического лица ОАЭ не взимают подоходный налог и ежегодный налог на имущество. Взимаются НДС 5 процентов и корпоративный налог с прибыли компаний. На то, что взимает ваша страна, это не влияет.

Плачу ли я налог с прироста при продаже?

В ОАЭ — нет. Возникает ли обязанность дома, зависит от вашего налогового резидентства, и выяснять это стоит до покупки, а не после продажи.

Делает ли покупка недвижимости меня налоговым резидентом ОАЭ?

Нет. Владение — не резидентство. Виза резидента, в том числе полученная через недвижимость, также не равна налоговому резидентству в том смысле, в каком его понимает ваша прежняя страна.

Нужно ли декларировать недвижимость в Дубае дома?

Очень часто да, причём независимо от того, возникает ли налог. Уведомление о зарубежных активах — самостоятельная обязанность со своими санкциями.

Есть ли НДС при покупке квартиры?

Жилая и коммерческая недвижимость облагаются по-разному. Это вопрос конкретной сделки, а не единая ставка для всех покупок.

Как мы работаем

Мы консультируем по недвижимости, а не по налогам, и не делаем вид, что иначе. Что мы можем — назвать вопросы, которые ваша покупка поднимет, до подписания, чтобы разговор с налоговым консультантом состоялся тогда, когда он ещё способен что-то изменить.