Купить квартиру в Дубае

Да, иностранный гражданин может приобрести недвижимость в Дубае в собственность. Для этого не требуется вид на жительство, компания или местный партнёр. Ниже — порядок сделки и четыре вещи, устроенные иначе, чем привычно.

Собственность freehold

В обозначенных зонах freehold иностранцы приобретают полную собственность, вносимую в реестр Dubai Land Department. Сюда входит большинство районов, интересных зарубежным покупателям: Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay и другие.

За пределами этих зон встречаются формы leasehold с ограниченным сроком. Различие проверяется до бронирования, а не после.

Порядок сделки

1. Выбор и проверка объекта — состояние, service charges, история аренды
2. Предложение и согласование цены
3. Договор купли-продажи (MOU / Form F) с задатком, обычно 10 процентов
4. NOC: застройщик подтверждает отсутствие задолженности по объекту
5. Перерегистрация в DLD: оплата, регистрация, новый title deed

По готовому объекту всё занимает обычно несколько недель.

Четыре отличия

Нотариуса нет. Переход права происходит в Dubai Land Department, без нотариального удостоверения и без этапа, на котором независимый юрист по умолчанию проверяет правовое состояние объекта. Быстрее, но бо́льшая часть проверки ложится на покупателя.

Service charges вместо налога на недвижимость. В ОАЭ нет ежегодного налога на недвижимость и нет налога на прирост стоимости. Взамен — ежегодные эксплуатационные платежи от площади, на уровне, непривычном по домашнему рынку. В сумме не автоматически дешевле, просто распределено иначе.

Отделка обсуждается отдельно. Входят ли кухня, кондиционирование и мебель в сделку — здесь не стандарт. Это нужно согласовывать.

Аренда идёт годовыми договорами. Арендная плата нередко вносится на двенадцать месяцев вперёд или несколькими чеками. Это улучшает денежный поток, но меняет динамику при смене арендатора.

Расходы

Сверх цены покупки следует закладывать около 6 процентов:

• сбор за перерегистрацию DLD, обычно около 4 процентов
• комиссия агента — как правило около 2 процентов
• регистрационные и административные сборы

Плюс ежегодные service charges, которые нужно знать до покупки, а не после.

Отдельная строка, о которой обычно не думают заранее: перевод средств. Деньги приходят из-за рубежа, и происхождение средств должно подтверждаться документами. Это стандарт для сделки такого размера, а не особенность Дубая. Подготовка справок занимает больше времени, чем сама покупка, поэтому начинать стоит заранее.

Готовое жильё или строящееся

Первая развилка проходит не между районами, а между двумя разными продуктами.

Готовый объект можно посмотреть, у него есть история service charges, история аренды и зарегистрированные сделки по соседним квартирам. Оплата вносится один раз, доход начинается сразу. Цена за это выше.

Строящийся объект (off-plan) оплачивается частями в течение стройки. Платежи идут на счёт escrow под государственным надзором, и средства высвобождаются застройщику по мере готовности. Порог входа ниже, но дохода до сдачи нет.

Здесь важно не перепутать, от чего защищает escrow. Он защищает деньги от нецелевого использования. От переноса сроков и от того, каким окажется рынок к моменту сдачи, он не защищает.

Разница в цене между первичным и вторичным рынком существует, но это не скидка за качество. Это цена двух разных вещей: рассрочки на период стройки против помещения, готового к использованию сегодня.

Что проверить до брони

Проверка объекта важнее выбора района. Четыре пункта, которые мы смотрим всегда:

1. История service charges по зданию за несколько лет. Ровная линия или рост? Этот платёж остаётся с вами навсегда и уменьшает чистую доходность напрямую.
2. Зарегистрированные сделки по этому же зданию, а не средние по порталу. Портал показывает ожидание продавца. Реестр DLD показывает, что заплатили на самом деле.
3. Правовой статус зоны: freehold или leasehold. Это выясняется до брони, а не после.
4. Управляющая компания и состояние общих зон. Хорошо построенный дом и наспех построенный сосед в одном районе стоят почти одинаково, а живут по-разному.

По строящемуся объекту к этому добавляется регистрация проекта, счёт escrow, принимающий платежи, и график, привязанный к ходу работ, а не к календарю.

Дистанционная покупка

Покупка из-за рубежа — рутина, и она работает. Возможна по доверенности; документ должен быть надлежаще оформлен и признаваем в ОАЭ, что в зависимости от случая означает нотариальное удостоверение и легализацию.

Оговорка, на которой мы настаиваем: объект должен кто-то реально увидеть. Вы или независимое доверенное лицо. Визуализация не показывает того, что находится за окном.

Финансирование

Банки ОАЭ кредитуют и нерезидентов, на своих условиях. С более высоким первоначальным взносом, чем для резидентов. Условия различаются между банками и меняются со временем.

Большинство зарубежных покупок в этом сегменте совершается за собственные средства либо по рассрочке застройщика.

Что подготовить

Список короткий, но каждый пункт задерживает сделку, если его нет:

• действующий загранпаспорт с достаточным сроком действия
• решение о структуре собственности: один владелец, несколько или юридическое лицо. Менять это после регистрации дорого
• подтверждение происхождения средств в форме, приемлемой для банка
• доверенность, если вы не приедете, оформленная и легализованная под требования ОАЭ
• бюджет, включающий сбор DLD, комиссию и первый год service charges, а не только цену объекта

Местный счёт для самой покупки не обязателен. Для дальнейшей жизни объекта, поступления аренды, оплаты service charges и коммунальных платежей, он заметно упрощает дело. С видом на жительство счёт открывается проще, чем без него.

После покупки

Сделка заканчивается выдачей title deed, а обязанности начинаются.

Service charges начисляются ежегодно и рассчитываются от площади. Неоплата приводит к последствиям вплоть до ограничений на распоряжение объектом.

Договор аренды регистрируется в системе Ejari. Без регистрации арендатор и собственник теряют часть защиты, а подключение коммунальных услуг усложняется.

Аренда в Дубае идёт годовыми договорами, оплата вносится вперёд одним или несколькими чеками. Для денежного потока это хорошо, но простой между арендаторами убирает не часть дохода, а целый чек.

Если вы не живёте в ОАЭ, всё перечисленное ведёт к вопросу об управляющей компании. Это отдельная статья расходов, и считать её нужно до покупки, а не после первой пустующей квартиры.

Налоговые вопросы

В ОАЭ отсутствует налог на прирост стоимости при продаже недвижимости и ежегодный налог на недвижимость.

Что из этого следует для вашего налогового резидентства. Доход от аренды, возможная прибыль от продажи, обязанности по декларированию. Зависит от страны резидентства и действующих соглашений. Это вопрос к налоговому консультанту. Мы в этой области не консультируем и не делаем вид, что можем.

Частые вопросы

Может ли иностранец купить недвижимость в Дубае?

Да, в обозначенных зонах freehold, в полную собственность с внесением в реестр Dubai Land Department. Вид на жительство в ОАЭ и местный партнёр для этого не нужны.

Нужна ли виза для покупки?

Нет. Покупка не зависит от резидентского статуса. Обратная связь существует: объект стоимостью выше 2 млн дирхамов может стать основанием для заявления на золотую визу.

Сколько времени занимает сделка?

По готовому объекту обычно несколько недель от согласования цены до перерегистрации, при полном комплекте документов.

Обязательно ли лететь в Дубай?

Нет, сделка по доверенности — рутина. Но мы настоятельно рекомендуем, чтобы объект кто-то осмотрел: вы или независимое доверенное лицо.

Какие расходы сверх цены?

Около 6 процентов: сбор DLD (ок. 4%), комиссия (ок. 2%) и регистрационные сборы. Отдельно — ежегодные service charges.

Можно ли взять ипотеку?

Банки ОАЭ финансируют нерезидентов на своих условиях, с более высоким первоначальным взносом. Значительная часть сделок в этом сегменте проходит за собственные средства или по рассрочке застройщика.

Что такое NOC?

No Objection Certificate. При перепродаже застройщик подтверждает этим документом, что по объекту нет непогашенной задолженности. Без него перерегистрация не проходит.

Что такое Ejari?

Система регистрации договоров аренды в Дубае. Зарегистрированный договор нужен и арендатору, и собственнику: без него часть защиты не работает, а подключение коммунальных услуг усложняется.

Легко ли потом продать?

Рынок ликвиден, но скорость сильно зависит от района и типа объекта. Квартира в районе с большим оборотом находит покупателя быстрее, чем нестандартный объект в тонком сегменте. Реальный срок экспозиции по сопоставимым объектам мы смотрим до разговора о цене, а не после.

Нужен ли счёт в ОАЭ?

Для самой покупки нет. Для дальнейшего содержания объекта, аренды, service charges и коммунальных платежей, местный счёт на практике заметно проще. С видом на жительство он открывается легче.

Как мы работаем

Мы представляем интерес покупателя, а не план продаж застройщика. На практике это значит: эксплуатационные расходы на столе до разговора о цене, зарегистрированные сопоставимые сделки вместо средних по порталам и внятное «нет», когда объект не отвечает цели.

Если у вас уже есть конкретное предложение, из любого источника, мы его посмотрим и скажем, что в нём обращает на себя внимание.