Prodaja nekretnine u Dubaiju

Dobra prodaja u Dubaiju više je od postavljanja oglasa na portal. Prava cena, pravi kupci i pravi trenutak razdvajaju brzu i čvrstu prodaju od oglasa koji stoji.

Greška koja najviše košta

Početak sa previsokom cenom. To je najčešći razlog zbog kog nekretnina u Dubaiju mesecima visi na tržištu.

Mehanizam je svuda isti: precenjena tražena cena isprva ne stvara nikakve upite, zatim sledi niz sniženja, a nekretnina sa vidljivo silaznom istorijom cene pregovara lošije od one koja je od početka bila realno postavljena. Kupci tu istoriju čitaju.

Zaključak: početna cena je najvažnija pojedinačna odluka u celom postupku.

Procena: šta se računa a šta ne

Ne znače ništa: proseci sa portala. Prikazuju tražene cene, a ne transakcije, dakle nade prodavaca.

Znače: transakcije upisane kod Dubai Land Departmenta, po mogućstvu

• iz iste zgrade, ne samo iz istog kvarta,
• iz uskog vremenskog raspona,
• uz uporediv sprat, orijentaciju i opremljenost.

U istom tornju dva stana iste kvadrature mogu biti daleko jedan od drugog: pogled, sprat i stanje se tu vide. Prosek kvarta ne obuhvata ništa od toga.

Diskretan ili širok nastup

Oba imaju svoje mesto, a izbor zavisi od vaše situacije.

Široko oglašavanje na portalima dopire do najvećeg broja zainteresovanih. Ujedno otkriva da prodajete, a ako nekretnina stoji, njena percipirana privlačnost vidno opada.

Diskretan, ciljani pristup iznosi nekretninu pred ograničen krug proverenih kupaca. To štiti privatnost i cenovnu poziciju, ali može trajati duže.

Za nekretnine veće vrednosti, za vlasnike koji ne žele da im planovi budu javni, i na lokacijama sa malim prometom, diskretan put je obično bolji. Za standardan stan u kvartu sa velikim prometom, kao što je Dubai Marina, protiv širokog oglašavanja nema mnogo argumenata.

Tok postupka

1. Procena i cenovna strategija: iz upisanih uporedivih transakcija, dogovoreno sa vama
2. Priprema: dokumentacija, stanje, prezentacija. Sitni nedostaci utiču na pregovore više nego što njihova popravka košta
3. Nastup na tržištu: širok ili ciljan, prema strategiji
4. Obilasci i ponude: prethodna provera zainteresovanih, da vam to ne oduzima vreme
5. Pregovori: vođeni u vašem interesu
6. Ugovor o kupoprodaji (MOU / Form F) između vas i kupca
7. NOC: investitor potvrđuje da nema potraživanja prema nekretnini
8. Prenos kod DLD-a: plaćanje, upis, novi vlasnički list

Šta pripremiti

• Vlasnički list
• Ličnu ispravu, sa doslednim pisanjem imena u svim dokumentima
• Obračun service charges: dugovanja blokiraju NOC
• Ako je izdato: ugovor o zakupu i stanje plaćanja; tekući zakup prelazi na kupca i sužava krug kupaca na investitore
• Ako je pod kreditom: potvrdu banke o iznosu za otplatu

Neplaćene service charges najčešći su uzrok kašnjenja koji se može izbeći.

Troškovi pri prodaji

• provizija agencije: obično oko 2 odsto
• naknada za NOC investitoru
• service charges srazmerno do dana prenosa
• troškovi prevremene otplate ako postoji finansiranje

UAE ne naplaćuju porez na kapitalnu dobit. Šta podleže prijavi u zemlji vašeg poreskog rezidentstva, stvar je vašeg poreskog savetnika; u toj oblasti ne savetujemo.

Česta pitanja

Koliko traje prodaja u Dubaiju?

Snažno zavisi od kvarta, tipa nekretnine i cene. Na lokacijama sa velikim prometom kao što je Marina, uz realnu cenu ide relativno brzo; u segmentima sa malim prometom više meseci je uobičajeno. Najbolji orijentir je stvarno vreme izlaganja uporedivih nekretnina, koje izvlačimo unapred.

Mogu li da prodam iz inostranstva?

Da, preko punomoćja. Isprava mora biti uredno sačinjena i upotrebljiva u UAE, što zavisno od slučaja znači overu i legalizaciju.

Šta je NOC?

No Objection Certificate. Investitor potvrđuje da nema potraživanja prema nekretnini. Bez toga nema prenosa, a neplaćene service charges su uobičajena prepreka.

Mogu li da prodam sa zakupcem u stanu?

Da. Zakup prelazi na kupca. To ipak sužava krug kupaca na investitore, jer se kupac za sopstvenu upotrebu ne može odmah useliti, sa odgovarajućim uticajem na cenu i trajanje prodaje.

Plaćam li porez na dobit?

Porez na kapitalnu dobit u UAE ne nastaje. Da li i šta podleže prijavi u zemlji vašeg poreskog rezidentstva, zavisi od nje i pitanje je za poreskog savetnika.

Isplati li se agencija pri prodaji?

Pravi posao nije oglas nego procena iz upisanih transakcija, provera zainteresovanih i pregovori. Ko to ume sam i poznaje tržište, može i bez agencije.

Kako radimo

Prihvatamo ograničen broj naloga za prodaju, jer diskretan nastup traži pažnju. Pre svake saradnje stavljamo pred vas upisane uporedive transakcije i kažemo koja je cena realna, i onda kada je ispod vaših očekivanja.

Šta ne radimo: da potvrdimo precenjenu cenu kako bismo dobili nalog, pa tri meseca kasnije predlažemo sniženja.