Upravljanje nekretninama u Dubaiju

Kupovina je transakcija. Vlasništvo je posao. Pitanja koja nam stižu posle zaključenja retko se tiču tržišta — tiču se toga ko registruje ugovor o zakupu, ko plaća troškove održavanja i šta se dešava kada zakupac ode tri meseca nakon što je predao godišnji ček.

Ova stranica opisuje šta obuhvata upravljanje nekretninama u Dubaiju, koji delovi su regulisana delatnost i gde vlasnici gube novac ne primećujući to.

Šta upravnik ovde zaista radi

Posao je administrativniji nego što očekuje većina onih koji kupuju prvi put, i upravo u administraciji novac curi.

• Ejari registracija. Svaki ugovor o zakupu u Dubaiju mora biti registrovan u sistemu Ejari. Neregistrovan ugovor otežava kasnije korake: priključke komunalija, sponzorstvo vize zakupca i svaki spor pred centrom za zakupne sporove.
• Pronalaženje i provera zakupca. Oglasi, obilasci, provera zaposlenja i boravišnog statusa.
• Naplata kirije. Dubai i dalje u velikoj meri funkcioniše na čekovima sa odloženim datumom. Kirija se plaća u nekoliko godišnjih rata, a ne mesečno — to menja i vaš novčani tok i izloženost nepokrivenom čeku.
• Održavanje. Redovne popravke, servis klime i godišnje stavke koje nosi vlasnik, a ne zakupac.
• Odnos sa udruženjem vlasnika. Troškovi održavanja se fakturišu vlasniku, ne zakupcu. Neko mora da ih uskladi i plati.
• Zapisnici o primopredaji. Dokumentovano stanje na oba kraja jedino je što odbitak od depozita čini odbranjivim.

Šta traži licencu

Ovo je važnije od jezika iz brošure, jer licenca određuje kome možete da se žalite.

Posredovanje i upravljanje nekretninama u Dubaiju su regulisane delatnosti i zahtevaju registraciju kod RERA, regulatornog ogranka Dubai Land Departmenta. Registrovani agent ima BRN, registrovana firma ORN. Tražite oba i proverite ih pre nego što predate ključeve ili punomoćje.

Kratkoročno izdavanje je posebna licenca. Izdavanje stana na noć kao turističkog smeštaja nije ista regulisana delatnost kao godišnji ugovor i traži sopstvenu dozvolu od dubaijskog organa za turizam. Ko je ovlašćen za jedno, nije automatski i za drugo.

Dugoročno naspram turističkog izdavanja

Oba su legitimna. Propadaju različito.

Dugoročno daje poznatu kiriju na poznat rok, niske troškove promene i zakupca koji će se starati o stanu ili neće. Rizik je koncentrisan: jedan nepokriven ček, jedna praznina, jedna loša godina.

Turističko raspoređuje rizik na mnogo rezervacija i znatno je skuplje za vođenje — čišćenje između boravaka, opremanje, zamena onoga što gosti polome, dozvola koja se održava i platforma koja uzima svoj deo. Popunjenost je sezonska u gradu u kome je leto zaista teško.

Ne objavljujemo poređenje prinosa između to dvoje. Da bi bilo pošteno, traži podatke o popunjenosti i ceni po noćenju za konkretnu zgradu u konkretnoj sezoni; svaka pojedinačna cifra koja tvrdi da odgovara za ceo Dubai jeste marketing.

Naknada

Postoji tržišni običaj izražen kao procenat godišnje kirije. Ovde ne štampamo cifru, jer ne možemo potkrepiti vrednost koja važi između firmi, tipova nekretnina i nivoa usluge — a broj na ovakvoj stranici kasnije se citira kao pravilo.

Važnije od navedenog procenta jeste ono što ostaje van njega. Pitajte:

1. Da li se procenat računa na naplaćenu ili na ugovorenu kiriju?
2. Ko plaća Ejari registraciju i da li se prefakturiše?
3. Da li je pronalaženje zakupca uključeno ili se naplaćuje po useljenju?
4. Od kog iznosa se popravka usaglašava sa vama?
5. Ko drži depozit i na kom računu?
6. Da li se naknada obustavlja dok je stan prazan?

Firma koja odgovori na svih šest bez oklevanja govori vam nešto o tome kako radi. I ona koja ne odgovori.

Šta u praksi pođe naopako

Dug za održavanje blokira izlaz. Za prodaju je potreban sertifikat o neprotivljenju od investitora ili udruženja vlasnika. Neizmireni troškovi najčešći su razlog odbijanja. Vlasnik koji je dve godine bio odsutan i pretpostavljao da upravnik plaća saznaje to u najgorem trenutku.

„Upravnik” bez licence. Često uslužna osoba, a ne firma. Nema registra u kome biste ga proverili ni regulatora kome biste se obratili, a punomoćje dato pogrešnoj osobi skupo se poništava.

Praznina u čekovnom modelu. Pošto kirija stiže u nekoliko velikih rata, praznina ne smanjuje prihod postepeno — briše jedan ček.

Propušteni nedostaci pri primopredaji. Ono što se prijavi u roku primopredaje ide investitoru. Ono što se prijavi kasnije — vama.

Upravljanje iz inostranstva

Posedovati u Dubaiju, a živeti drugde sasvim je uobičajeno. Praktično su potrebni račun u banci u UAE za priliv kirije, jasno uputstvo šta upravnik sme da odobri bez pitanja i dogovoren ritam izveštavanja.

Rizik nije prevara, nego odlutavanje: nekretninu niko nije video dve godine, troškovi održavanja su porasli, kirija je ostala ista naspram tržišta koje se kreće, a zakupac je tiho podzakupio.

Česta pitanja

Da li moram da angažujem licenciranu firmu?

Ne — možete upravljati sami. Ali ako angažujete firmu, treba da bude registrovana kod RERA, a ORN firme i BRN konkretne osobe bolje je proveriti nego uzeti na reč.

Šta je Ejari?

Dubaijski sistem u kome se registruju ugovori o zakupu. Registracija je uslov da ugovor bude priznat u više administrativnih postupaka.

Mogu li da izdajem na noć?

Samo uz dozvolu za turistički smeštaj, odvojenu od običnog ugovora o zakupu. Pored toga, pojedine zgrade i udruženja vlasnika ograničavaju kratkoročno izdavanje bez obzira na dozvolu.

Šta se dešava ako se troškovi održavanja ne plaćaju?

Nagomilavaju se na nekretnini, a saldo po pravilu mora biti izmiren pre izdavanja sertifikata o neprotivljenju potrebnog za prodaju.

Kako radimo

Savetujemo vlasnike o tome da li nekretninu uopšte treba izdavati, šta pitati firmu za upravljanje pre potpisivanja i šta primopredaja mora da obuhvati. Kada smatramo da nekretninu treba prodati umesto izdavati, tako i kažemo, i onda kada je to za nas manje isplativ odgovor.