Dubai'de ev fiyatları

Dubai’de fiyatlar, tek bir ortalamanın ima ettiğinden çok daha geniş bir aralığa yayılır. Aşağıda güncel seviyeler, bölgeler arasındaki fark ve ilanın söylemediği maliyetler var.

Veri tarihi: Temmuz 2026.

Fiyat seviyesi

Segment	AED/m²
Piyasa ortalaması	20.600
Daireler	21.200
Birinci el (proje)	yaklaşık 22.000
İkinci el	yaklaşık 18.400

Tipik bir daire fiyatı 1,3 milyon AED civarındadır.

Türk lirası karşılığını bilerek vermiyoruz. Kur oynaklığı, bugün yazılan bir TL rakamını birkaç ay içinde yanıltıcı hale getirir. AED, ABD dolarına sabit kurla bağlıdır; hesabınızı dolar üzerinden kurmanız daha güvenlidir.

Bölgelere göre

Bölge	AED/m²	Ortalamaya göre
Downtown Dubai	32.400	+%46
Business Bay	27.400	+%23
Dubai Marina	22.200	+%8
Piyasa ortalaması	20.600	—

Downtown ile piyasa ortalaması arasındaki fark, metrekare fiyatının neredeyse yarısı kadar. „Dubai fiyatları” diye karşılaştırma yapan kişi, aslında birbirinden ayrı birkaç piyasayı karşılaştırıyor demektir.

Birinci el mi, ikinci el mi

Aradaki fark ikinci el lehine yaklaşık yüzde 20. Bu bir kalite değerlendirmesi değil, iki farklı ürünün fiyatı.

Proje (maketten) demek, inşaat süresine yayılmış bir ödeme planı, yeni bir yapı standardı ve teslime kadar hiç gelir olmaması demek.

İkinci el demek, ilk günden kiraya verilebilen, yerinde görülebilen ve maliyet geçmişi bilinen bir daire demek.

Kira geliri hedefleyen bir alıcı için o yüzde 20, çoğu zaman iki yıl kira almamaktan daha az önemlidir.

İlanda yazmayanlar

Satın alma fiyatı ile edinme maliyeti aynı şey değildir. Üzerine eklenecekler:

• DLD devir bedeli: genellikle yaklaşık yüzde 4
• emlak komisyonu: çoğunlukla yaklaşık yüzde 2
• tescil ve idari masraflar
• varsa finansman maliyeti

Pratikte bu, fiyatın üzerine yaklaşık yüzde 6, bazen biraz daha fazlası demektir.

Bir de yıllık gider var ve Türkiye’den bakan alıcıların en çok hafife aldığı kalem bu: service charges. Alana göre hesaplanan, yıllık tahakkuk eden ve binadan binaya, aynı bölgede bile, ciddi biçimde değişen işletme giderleri. Türkiye’deki aidata en yakın karşılık budur, ama seviyesi belirgin biçimde daha yüksek olabilir.

Pratik sonuç: Service charges bilinmeden hesaplanan brüt getiri, anlamsız bir sayıdır.

Belirli bir evin fiyatını nasıl kontrol edersiniz

Bölge ortalaması tek bir daire hakkında hiçbir şey söylemez. Aynı binada, aynı metrekaredeki iki daire ciddi biçimde farklı fiyatlanabilir: kat, manzara, cephe ve durum burada fiyata doğrudan yansır.

Güvenilir olan tek kaynak: Dubai Land Department’ta tescilli işlemler: tercihen aynı binadan ve dar bir zaman aralığından. Portallar istenen fiyatı gösterir, yani satıcının beklentisini.

Tek bir dairenin fiyatını ne belirler

Belirli bir dairenin metrekare fiyatı, bölge ortalamasından çoğu zaman ciddi biçimde sapar. Farkı yaratan başlıca kalemler:

• kat ve manzara: deniz veya silüet manzarası fiyata doğrudan yansır
• binanın yaşı ve ortak alanların durumu
• geliştirici: yerleşik isimler prim yapar
• service charges: metrekare başına yıllık gider, net getiriyi doğrudan düşürür
• kiracılı teslim: kiracısıyla devredilen daire farklı değerlenir
• teslim tarihi, proje aşamasındaki dairelerde

Bunların içinde en çok hafife alınanı service charges’tır. Yan bir kalem değildir: cazip görünen brüt getiriyi vasat bir net getiriye çeviren kalem tam olarak budur.

Yayımlanan fiyatlar ne kadar bağlayıcı

Ölçülü söylemek gerekirse: sınırlı biçimde. Bu sayfadakiler dahil, serbestçe erişilebilen rakamların çoğu ilan verilerinden veya toplulaştırılmış piyasa raporlarından gelir. Büyüklük mertebesini güvenilir biçimde gösterirler, tek bir daireyi göstermezler.

Bağlayıcı olan yalnızca Dubai Land Department’ta tescilli işlemlerdir. Somut bir alım kararı için aynı binadan ve aynı dönemden gerçekleşmiş karşılaştırmalı işlemleri çıkarırız, portal ortalamalarını değil.

Örnek hesap: bir alım gerçekte ne tutar

Dubai Marina’da 75 m² bir daire, bölge ortalaması olan yaklaşık 22.200 AED/m² üzerinden. Dolar karşılıkları, dirhemin dolara sabit kuru üzerinden verilmiştir.

Kalem	Tutar (AED)	yaklaşık USD
Satın alma bedeli (75 m²)	1.665.000	~453.000
DLD devir bedeli (~%4)	66.600	~18.100
Emlak komisyonu (~%2)	33.300	~9.100
Tescil ve idari masraflar	~5.000	~1.400
Edinme toplamı	~1.769.900	~482.000

Satın alma bedeli toplamın yaklaşık yüzde 94’ünü oluşturur. Yan maliyetler yüzde 6 civarındadır.

Hesabın içermediği kalem: yıllık service charges. Kiraya verilsin verilmesin her yıl tahakkuk eder ve on yıllık bir elde tutma süresinde, edinme sırasındaki tüm yan maliyetlerin toplamından daha büyük bir kalem haline gelir. Bu yüzden ilk baktığımız şey odur.

Planlamanız için pratik sonucu

1. Metrekare üzerinden hesaplayın. İlanlar çoğu zaman sq ft üzerinden verilir; Türkiye’deki fiyatlarla yapılan her karşılaştırma çevrilmeden yanıltıcı olur.
2. Yan maliyetleri baştan ekleyin. Devir bedeli, komisyon ve yıllık service charges, tabloyu salt satın alma bedeline göre belirgin biçimde değiştirir.
3. Bölgeleri değil daireleri karşılaştırın. Bölge ortalaması, satın alacağınız daire hakkında çok az şey söyler.

Sık sorulan sorular

Dubai’de bir ev ne kadar?

Tipik daire fiyatı 1,3 milyon AED civarındadır. Ancak dağılım geniştir: giriş bölgelerinde 700 bin AED’nin altından, Downtown’da bunun katlarına kadar uzanır.

Metrekare fiyatı ne kadar?

Piyasa ortalaması yaklaşık 20.600 AED/m². Downtown Dubai neredeyse yarı yarıya daha pahalı, ikinci el ise birinci ele göre ortalama beşte bir daha ucuz.

Alım sırasındaki ek maliyetler nedir?

Fiyatın yaklaşık yüzde 6’sı: DLD devir bedeli (yak. %4), emlak komisyonu (yak. %2) ve tescil masrafları. Bunlara yıllık service charges eklenir; bu tutarı alımdan önce öğrenmek gerekir.

Dubai’de emlak vergisi var mı?

BAE’de yıllık emlak vergisi ve gayrimenkul satış kazancı vergisi yoktur. Bunların yerine service charges vardır. Türkiye’de vergi mukimi iseniz kendi beyan yükümlülüğünüz ayrı bir konudur ve mali müşavirinize aittir.

Fiyatlar yükselmeye devam eder mi?

Tahmin yapmıyoruz. 2026 yılı bir önceki yıla göre yüzde 10–12 bandında bir artışla kapandı, ancak bu geriye dönük bir veridir. Dubai piyasası geçmişte her iki yönde belirgin döngüler yaşadı.

AED/sq ft fiyatını m² fiyatına nasıl çeviririm?

İki adımda: AED/sq ft değerini 10,76 ile çarpın, AED/m² elde edersiniz. Sonra dirhemi dolara çevirin. Dirhem dolara sabit kurla bağlı olduğu için bu ikinci adım istikrarlıdır; TL karşılığı ise kurla birlikte oynar.

Fiyat pazarlığa açık mı?

İkinci elde çoğu zaman evet, ancak bunun ölçüsü ilan fiyatı değil, aynı binadan tescilli işlemlerdir. Elinizde o veri yoksa pazarlık, satıcının belirlediği bir çıpa üzerinden yürür. Projeden alımlarda indirim genellikle fiyattan değil ödeme planından gelir, ve bu ikisi aynı şey değildir.

Neden TL karşılığı vermiyorsunuz?

Kur oynaklığı nedeniyle. Bugün yazılan bir TL rakamı birkaç ay içinde yanıltıcı olur. AED dolara sabit kurla bağlı olduğu için hesabı dolar üzerinden kurmak daha sağlıklıdır.

Nasıl çalışıyoruz

Fiyat konuşulmadan önce, ilgili bina için tescilli karşılaştırmalı işlemleri ve güncel service charges tutarını masaya koyarız. İlan fiyatı aynı binadaki işlemlerden sapıyorsa bunu açıkça söyleriz.