Dubai emlak piyasası: veriler ne diyor

Bu sayfa, Dubai emlak piyasası hakkında belgelenebilen şeyleri sıralar ve belgelenemeyen yerleri açıkça adlandırır. Üç ayda bir güncelliyoruz.

Veri tarihi: Temmuz 2026.

Belgelenebilen

Fiyat seviyesi. Piyasa ortalaması yaklaşık 20.600 AED/m². Tipik daire fiyatı 1,3 milyon AED civarında. Birinci el ile ikinci el arasındaki fark yaklaşık yüzde 20, ikinci el lehine.

Bölge farkı. Downtown Dubai piyasa ortalamasının yaklaşık yüzde 46 üzerinde, Business Bay yüzde 23, Dubai Marina yüzde 8. Yani „Dubai” tek bir piyasa değil.

Geçen yılın seyri. 2026 yılı, bir önceki yıla göre yüzde 10–12 bandında bir fiyat artışıyla kapandı.

Tescil sistemi. Her devir Dubai Land Department nezdinde tescil edilir ve fiilen ödenen fiyatlar kayıt altındadır. Bu, çoğu piyasada bulunmayan bir şeffaflık düzeyidir.

Belgelenemeyen

Gelecek yılın fiyatı. Geçen yılın artışını geleceğe taşımak bir varsayımdır, tahmin değil. Dubai piyasası geçmişte her iki yönde belirgin döngüler yaşadı.

„Balon var mı” sorusu. Bu soruya dürüst yanıt, kimsenin bilmediğidir. Arz sürekli artıyor; talep de öyle. Hangisinin daha hızlı olduğu ancak geriye dönük görülür.

Bina bazında kalite. Piyasa geneli veriye dayanır; tek bir binanın yapı kalitesi ve yönetimi dayanmaz. Bu ancak yerinde ve kayıtlarla incelenir.

Ortalama getiri. Brüt getiri rakamları satış materyalinde sıkça geçer. Service charges ve gerçek boşluk süresi hesaba katılmadan bunlar bir şey ifade etmez.

Yapısal olarak Dubai’yi destekleyenler

Abartısız, dört madde:

• BAE’de yıllık emlak vergisi ve satış kazancı vergisi yok
• Belirlenmiş bölgelerde yabancılar için tam mülkiyet, DLD tescili ile
• Geniş ve uluslararası bir kiracı tabanı
• Hızlı devir prosedürü, aylar değil, haftalar

Bunların Türkiye’de vergi mukimi biri için ne anlama geldiği ayrı bir sorudur ve mali müşavire aittir. Bizim alanımız değil.

Yapısal riskler

Sürekli artan arz. Sürekli inşaat, kıtlık baskısının birikmesini engeller. Bu fiyatları frenler — alıcı için iyi, satıcı için sınırlayıcı.

Döngü riski. Piyasa geçmişte sert düzeltmeler yaşadı. Kısa vadeli bir ufuk bu riski artırır.

Dolar bağlantısı. AED, ABD dolarına sabit kurla bağlıdır. Dubai’de bir yatırım pratikte bir dolar pozisyonudur. Gelirleriniz ve yükümlülükleriniz TL cinsinden ise bu, portföyünüzde ayrı bir kalemdir, ve Türkiye’den bakan bir yatırımcı için genelde avantajdır, ama otomatik değildir.

Sık sorulan sorular

Dubai emlak piyasası şu anda nasıl?

Fiyat seviyesi metrekare başına yaklaşık 20.600 AED, tipik daire 1,3 milyon AED. 2026 yılı yüzde 10–12 bandında artışla kapandı. Bu geriye dönük bir veridir ve geleceğe dair bir söz vermez.

Dubai’de emlak balonu var mı?

Dürüst yanıt: bilinmiyor. Arz da talep de artıyor. Bu soruya kesin yanıt veren bir satıcıya temkinle yaklaşın.

Fiyatlar düşer mi?

Tahmin yapmıyoruz. Piyasa geçmişte her iki yönde belirgin döngüler yaşadı; kısa vadeli bir ufukta bu risk daha ağır basar.

Hangi veriye güvenilir?

Dubai Land Department’ın tescilli işlem kayıtlarına. Fiilen ödenen fiyatları gösteren tek kaynak budur; portallar satıcı beklentisini gösterir.

Emlak vergisi var mı?

BAE’de yıllık emlak vergisi ve gayrimenkul satış kazancı vergisi yoktur. Yerine binaya göre değişen yıllık service charges vardır.

Kur riski önemli mi?

Evet. AED dolara sabittir, dolayısıyla Dubai’deki bir yatırım bir dolar pozisyonudur. TL cinsinden geliri olan bir yatırımcı için bu çoğunlukla bir çeşitlendirme avantajıdır, ama bilinçli bir tercih olmalıdır.

Nasıl çalışıyoruz

Piyasa geneli bir başlangıç noktasıdır, karar dayanağı değil. Somut bir obje için o binanın tescilli işlemlerini, service charges geçmişini ve gerçek kira verisini çıkarırız, ve rakamlar tutmuyorsa bunu söyleriz.