Dubai Immobilien als Investment

Als Investment werden Dubai Immobilien mit Zahlen beworben, die im Vergleich zu Deutschland attraktiv klingen. Der Haken liegt nicht in den Zahlen selbst, sondern darin, welche Zahl genannt wird.

Fast immer ist es die Bruttorendite. Für Ihre Entscheidung zählt aber, was danach übrig bleibt.

Von der Brutto- zur Nettorendite

Eine Beispielrechnung mit einem 75-m²-Apartment in der Dubai Marina, gerechnet mit dem Gebietsdurchschnitt:

Position	Betrag
Kaufpreis (75 m² × 22.200 AED)	AED 1.665.000
Erwerbsnebenkosten (~6 %)	AED 105.000
Kapitaleinsatz gesamt	AED 1.770.000
Jahresmiete (angenommen)	AED 115.000
Bruttorendite auf Kaufpreis	6,9 %
− Service Charges	AED 18.000
− Leerstand (1 Monat)	AED 9.600
− Neuvermietung/Verwaltung	AED 6.000
− Instandhaltung (Rücklage)	AED 5.000
Nettomiete	AED 76.400
Nettorendite auf Kapitaleinsatz	4,3 %

Aus 6,9 Prozent werden 4,3 Prozent. Das ist keine Schwarzmalerei. Es ist die Rechnung, die vor dem Kauf aufgemacht gehört.

Die Miete und die Kostenpositionen sind Annahmen zur Veranschaulichung der Systematik, keine Marktzusage. Für Ihr konkretes Objekt setzen wir die tatsächlichen Werte ein.

Die vier Posten, die den Unterschied machen:

Service Charges: der größte und am häufigsten übersehene. Je Quadratmeter und Jahr, unabhängig von der Vermietung. In Hochhäusern mit Pool, Gym und Concierge deutlich höher als in einfachen Gebäuden. Zwei Wohnungen mit identischem Preis und identischer Miete können hier weit auseinanderliegen.

Leerstand: realistisch, nicht optimistisch ansetzen. Bei Mieterwechseln vergehen Wochen.

Neuvermietung: Maklergebühr bei jedem Mieterwechsel, dazu Herrichtung.

Instandhaltung, bei Apartments über die Service Charges, bei Villen als Eigenkosten. Sonderumlagen in älteren Gebäuden sind ein reales Risiko.

Was für Dubai spricht

Sachlich, ohne Werbung:

• Keine jährliche Grundsteuer und keine Kapitalertragsteuer auf die Immobilie in den VAE. Was in Ihrem Wohnsitzland zu erklären ist, steht auf einem anderen Blatt und gehört zum Steuerberater.
• Tiefe Mieternachfrage in etablierten Lagen, getragen von einer großen Expat-Bevölkerung.
• Mietzahlung im Voraus: häufig für zwölf Monate oder in wenigen Schecks. Das verbessert die Liquidität spürbar gegenüber monatlicher Zahlweise.
• Escrow-Regulierung bei Neubauprojekten.
• Liquider Wiederverkaufsmarkt in den etablierten Lagen.

Was dagegen spricht

• Hohe laufende Kosten in Form der Service Charges. Der strukturelle Gegenpol zur Steuerfreiheit.
• Zyklischer Markt mit ausgeprägten Auf- und Abschwüngen in der Vergangenheit.
• Anhaltende Bautätigkeit: neues Angebot konkurriert dauerhaft um Mieter.
• Verwaltung aus der Ferne erfordert einen verlässlichen Partner vor Ort.
• Währungsthema. Der Dirham ist an den US-Dollar gekoppelt. Für Euro-Anleger entsteht damit ein Dollar-Wechselkursrisiko.

Der letzte Punkt wird selten erwähnt und ist für deutsche Anleger durchaus relevant.

Vermietung in der Praxis

Dauervermietung ist der Regelfall. Jahresverträge, Zahlung im Voraus, überschaubarer Verwaltungsaufwand. Für Kapitalanleger aus der Ferne die planbarste Variante.

Kurzzeitvermietung erzielt in touristischen Lagen deutlich höhere Tagessätze. Erfordert aber Verwaltung, Reinigung, Plattformgebühren und unterliegt regulatorischen Anforderungen. Der Mehrertrag ist real, der Aufwand ebenfalls. Wer beides auslagert, gibt einen erheblichen Teil des Vorteils wieder ab.

Verwaltung. Ohne Präsenz vor Ort brauchen Sie jemanden, der Mieterwechsel, Instandhaltung und Kommunikation übernimmt. Diese Kosten gehören in die Renditerechnung, nicht in eine Fußnote.

Welche Lagen sich rechnen

Nicht die bekanntesten. Prestigelagen wie Downtown oder Palm Jumeirah haben ein ungünstiges Verhältnis von Kaufpreis zu Miete. Der Aufschlag schlägt sich stärker im Preis nieder als in der Miete.

Rechnerisch günstiger sind Lagen mit verlässlicher Mieternachfrage und moderaterem Preisniveau: Jumeirah Village Circle als Einstieg, Dubai Marina und Business Bay für tiefe Nachfrage.

Entscheidend bleibt aber das Gebäude, nicht das Gebiet. Innerhalb derselben Lage entscheiden Service Charges und Vermietungshistorie über die Nettorendite.

Häufige Fragen

Welche Rendite ist in Dubai realistisch?

Bruttorenditen werden häufig mit 6 bis 8 Prozent angegeben. Netto, nach Service Charges, Leerstand, Neuvermietung und Instandhaltung — bleibt deutlich weniger. Eine belastbare Zahl gibt es nur objektbezogen, nicht als Marktangabe. Wir sagen keine Rendite zu.

Lohnt sich Dubai als Kapitalanlage?

Das hängt von Anlagehorizont, Risikobereitschaft und Alternativen ab. Für die Prüfung entscheidend sind drei Zahlen: Service Charges, realistischer Leerstand und registrierte Vergleichsabschlüsse. Wer diese drei kennt, kann die Frage für sein Objekt beantworten.

Kann ich aus Deutschland heraus vermieten?

Ja, mit einer verlässlichen Verwaltung vor Ort. Deren Kosten gehören in die Kalkulation. Die in Dubai übliche Vorauszahlung der Jahresmiete vereinfacht die Fernverwaltung erheblich.

Muss ich die Mieteinnahmen in Deutschland versteuern?

Diese Frage kann Ihnen kein Makler abschließend beantworten. Sie hängt von Ihrem steuerlichen Wohnsitz und der Abkommenslage ab und gehört zwingend zum Steuerberater. Wir stellen die Sachverhalte zusammen, die er dafür benötigt.

Kurzzeit- oder Dauervermietung?

Kurzzeit bringt in touristischen Lagen höhere Erträge bei deutlich höherem Aufwand und regulatorischen Auflagen. Dauervermietung ist planbarer und für Anleger aus der Ferne meist die sachlichere Wahl.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Für einen Barkauf den vollen Betrag plus rund 6 Prozent Nebenkosten. Finanzierungen bei Banken in den VAE sind für Nicht-Residenten möglich, aber an eigene Bedingungen geknüpft; deutsche Banken finanzieren Objekte in Dubai in der Regel nicht.

Wie wir vorgehen

Bevor wir über Objekte sprechen, rechnen wir Ihre Zielrendite gegen die Realität: Welche Nettorendite ist bei Ihrem Budget in welcher Lage tatsächlich erreichbar? Häufig ist das Ergebnis nüchterner als die Erwartung, und genau das ist der Punkt, an dem Beratung nützlich wird.

Für jedes konkrete Objekt holen wir Service Charges, Vermietungshistorie und registrierte Vergleichsabschlüsse ein und legen Ihnen die Nettorechnung vor. Nicht die Bruttozahl.