Immobilienverwaltung in Dubai

Kaufen ist ein Vorgang. Besitzen ist eine Aufgabe. Die Fragen, die nach dem Abschluss bei uns ankommen, betreffen selten den Markt, sie betreffen, wer den Mietvertrag registriert, wer die Service Charges zahlt und was passiert, wenn ein Mieter drei Monate nach einem Jahresscheck auszieht.

Diese Seite beschreibt, was Immobilienverwaltung in Dubai umfasst, welche Teile davon lizenzpflichtig sind und wo Eigentümer unbemerkt Geld verlieren.

Was ein Verwalter hier tatsächlich tut

Die Arbeit ist verwaltungslastiger, als die meisten Ersterwerber erwarten, und genau in der Verwaltung entstehen die Verluste.

• Ejari-Registrierung. Jeder Mietvertrag in Dubai muss im Ejari-System registriert werden. Ein nicht registrierter Vertrag erschwert mehrere spätere Schritte: Versorgungsanschlüsse, Visa-Sponsoring des Mieters und jeden Streit vor dem Rental Disputes Centre.
• Mietersuche und -prüfung. Inserate, Besichtigungen, Prüfung von Beschäftigung und Aufenthaltsstatus.
• Mieteinzug. Dubai läuft noch weitgehend über vordatierte Schecks. Die Miete wird in wenigen Jahresraten gezahlt, nicht monatlich, das verändert Ihren Zahlungsfluss und Ihr Risiko bei einem geplatzten Scheck.
• Instandhaltung. Laufende Reparaturen, Klimawartung und die jährlichen Posten, die den Eigentümer treffen, nicht den Mieter.
• Schnittstelle zur Eigentümergemeinschaft. Die Service Charges werden dem Eigentümer berechnet, nicht dem Mieter. Jemand muss sie abgleichen und zahlen.
• Übergabe- und Auszugsprotokolle. Ein dokumentierter Zustand an beiden Enden ist das Einzige, was einen Abzug von der Kaution haltbar macht.

Was lizenzpflichtig ist

Das zählt mehr als die Broschürensprache, denn die Lizenz entscheidet, bei wem Sie sich beschweren können.

Vermittlung und Immobilienverwaltung sind in Dubai regulierte Tätigkeiten und erfordern eine Registrierung bei der RERA, dem Regulierungsarm des Dubai Land Department. Ein registrierter Makler führt eine BRN, ein registriertes Unternehmen eine ORN. Fragen Sie nach beidem und prüfen Sie es, bevor Sie Schlüssel oder eine Vollmacht aus der Hand geben.

Kurzzeitvermietung ist eine eigene Lizenz. Die Wohnung nächteweise als Ferienunterkunft zu vermieten, ist regulatorisch nicht dasselbe wie ein Jahresmietvertrag und erfordert eine eigene Genehmigung der Tourismusbehörde Dubais. Wer für das eine zugelassen ist, ist es nicht automatisch für das andere.

Langzeit gegen Ferienvermietung

Beides ist zulässig. Beides scheitert anders.

Die Langzeitvermietung gibt Ihnen eine bekannte Miete für einen bekannten Zeitraum, geringe Wechselkosten und einen Mieter, der die Wohnung pflegt oder nicht. Ihr Risiko ist konzentriert: ein geplatzter Scheck, ein Leerstand, ein schlechtes Jahr.

Die Ferienvermietung verteilt das Risiko auf viele Buchungen und kostet im Betrieb deutlich mehr — Reinigung zwischen den Aufenthalten, Möblierung, Ersatz für das, was Gäste beschädigen, eine Genehmigung, die gepflegt werden will, und eine Plattform, die mitverdient. Die Auslastung ist saisonal in einer Stadt, in der der Sommer wirklich hart ist.

Wir veröffentlichen keinen Renditevergleich zwischen beiden. Ihn ehrlich zu führen setzt Auslastungs- und Nächtigungsdaten für ein bestimmtes Gebäude in einer bestimmten Saison voraus; jede Einzelzahl, die das für Dubai insgesamt beantworten will, ist Werbung. Für ein konkretes Objekt muss der Vergleich aus dessen eigenen Zahlen entstehen.

Die Vergütung

Es gibt eine marktübliche Spanne, ausgedrückt als Prozentsatz der Jahresmiete. Wir drucken hier keine Zahl, weil wir keine belegen können, die über Anbieter, Objekttypen und Leistungsumfänge hinweg trägt, und eine Zahl auf einer Seite wie dieser wird später als Regel zitiert.

Wichtiger als der genannte Prozentsatz ist, was außerhalb davon liegt. Fragen Sie:

1. Bezieht sich der Satz auf die eingezogene oder auf die vertragliche Miete?
2. Wer zahlt die Ejari-Registrierung, und wird sie weiterberechnet?
3. Ist die Mietersuche enthalten oder je Vermittlung gesondert berechnet?
4. Ab welcher Höhe wird eine Reparatur mit Ihnen abgestimmt?
5. Wer hält die Kaution, und auf welchem Konto?
6. Wird die Vergütung bei Leerstand ausgesetzt?

Ein Anbieter, der alle sechs Fragen ohne Zögern beantwortet, sagt Ihnen etwas über seine Arbeitsweise. Einer, der es nicht tut, ebenfalls.

Was in der Praxis schiefgeht

Rückstände bei den Service Charges blockieren den Ausstieg. Für den Verkauf brauchen Sie ein No Objection Certificate des Entwicklers oder der Eigentümergemeinschaft. Offene Service Charges sind der häufigste Grund, aus dem es verweigert wird. Wer zwei Jahre im Ausland war und annahm, der Verwalter zahle, erfährt es im ungünstigsten Moment.

Der „Verwalter” ohne Lizenz. Oft eine hilfsbereite Einzelperson statt einer Firma. Es gibt kein Register zur Prüfung und keine Aufsicht zur Beschwerde, und eine Vollmacht an die falsche Person ist teuer rückgängig zu machen.

Leerstand im Scheckmodell. Weil die Miete in wenigen großen Raten kommt, senkt ein Leerstand die Einnahmen nicht gleichmäßig — er streicht einen Scheck.

Übersehene Mängel bei der Abnahme. In der Abnahmefrist gerügte Mängel sind Sache des Entwicklers. Später gerügte sind Ihre.

Verwaltung aus Deutschland

Es ist üblich, in Dubai zu besitzen und anderswo zu leben. Praktisch brauchen Sie ein Konto in den VAE für den Mieteingang, eine klare Weisung darüber, was der Verwalter ohne Rückfrage entscheiden darf, und einen vereinbarten Berichtsrhythmus.

Der Fehlerfall ist nicht Betrug, sondern Abdriften: Zwei Jahre hat niemand die Wohnung gesehen, die Service Charges sind gestiegen, die Miete ist gegenüber einem bewegten Markt stehen geblieben, und der Mieter hat still untervermietet.

Häufige Fragen

Muss ich eine lizenzierte Firma beauftragen?

Nein — Sie dürfen selbst verwalten. Beauftragen Sie aber eine Firma, sollte sie bei der RERA registriert sein, und Sie sollten ORN und BRN prüfen, statt sie zu glauben.

Was ist Ejari?

Das Dubaier System zur Registrierung von Mietverträgen. Die Registrierung ist Voraussetzung dafür, dass ein Mietverhältnis in mehreren Verwaltungsvorgängen anerkannt wird.

Darf ich meine Wohnung nächteweise vermieten?

Nur mit der Genehmigung für Ferienunterkünfte, die vom normalen Mietvertrag getrennt ist. Zusätzlich schränken einzelne Gebäude und Eigentümergemeinschaften die Kurzzeitvermietung ein — unabhängig von der Genehmigung.

Was passiert bei unbezahlten Service Charges?

Sie laufen auf dem Objekt auf, und der offene Saldo muss in der Regel getilgt sein, bevor das für den Verkauf nötige No Objection Certificate erteilt wird.

Wie wir arbeiten

Wir beraten Eigentümer dazu, ob ein Objekt überhaupt vermietet werden sollte, was vor der Unterschrift zu fragen ist und was eine Abnahme umfassen muss. Wenn wir meinen, dass eine Immobilie besser verkauft als vermietet wird, sagen wir das — auch wenn es für uns die weniger einträgliche Antwort ist.