Immobilie in Dubai verkaufen

Eine Anmerkung vorab, in eigener Sache: Für den Verkauf gibt es im deutschsprachigen Raum kaum messbares Suchvolumen — anders als beim Kauf. Diese Seite existiert nicht, weil sie Besucher bringt, sondern weil wir Eigentümer tatsächlich vertreten und die Frage in der Beratung regelmäßig kommt.

Der Fehler, der am meisten kostet

Überteuert einsteigen. Es ist der häufigste Grund, warum eine Immobilie in Dubai monatelang am Markt steht.

Der Mechanismus ist überall gleich: Ein zu hoher Startpreis erzeugt zunächst keine Anfragen, dann folgen Preisreduzierungen, und ein Objekt mit sichtbarer Preishistorie nach unten verhandelt sich schlechter als eines, das von Anfang an realistisch angesetzt war. Käufer lesen die Historie.

Konsequenz: Der Startpreis ist die wichtigste Einzelentscheidung im gesamten Verkaufsprozess.

Bewertung: was zählt und was nicht

Nicht aussagekräftig: Portal-Durchschnittspreise. Sie zeigen Angebots-, nicht Abschlusspreise, also das, was Verkäufer sich wünschen.

Aussagekräftig: Registrierte Transaktionen beim Dubai Land Department, und zwar möglichst

• im selben Gebäude, nicht nur im selben Gebiet,
• aus einem engen Zeitfenster,
• bei vergleichbarer Etage, Ausrichtung und Ausstattung.

Innerhalb desselben Turms können zwei Einheiten mit gleicher Fläche erheblich auseinanderliegen. Blickachse, Etage und Zustand schlagen durch. Ein Gebietsdurchschnitt bildet das nicht ab.

Diskret oder breit vermarkten?

Beides hat seine Berechtigung und die Wahl hängt von Ihrer Lage ab.

Breite Portalvermarktung erreicht die meisten Interessenten. Sie legt aber offen, dass Sie verkaufen, und wenn das Objekt länger steht, sinkt die wahrgenommene Attraktivität sichtbar.

Diskrete, gezielte Ansprache präsentiert das Objekt einem begrenzten Kreis qualifizierter Käufer. Das schützt Privatsphäre und Preisposition, dauert dafür unter Umständen länger.

Für hochwertige Objekte, für Eigentümer, die ihre Pläne nicht öffentlich machen wollen, und für Lagen mit dünnem Markt ist der diskrete Weg meist der bessere. Bei Standardwohnungen in liquiden Lagen wie der Dubai Marina spricht wenig gegen breite Vermarktung.

Der Ablauf

1. Bewertung und Preisstrategie, auf Basis registrierter Vergleichsabschlüsse, mit Ihnen abgestimmt.
2. Vorbereitung: Unterlagen, Zustand, Präsentation. Auch kleinere Mängel beeinflussen die Verhandlung stärker als ihre Reparaturkosten.
3. Vermarktung: breit oder gezielt, je nach Strategie.
4. Besichtigungen und Angebote: Vorqualifizierung der Interessenten, damit Sie nicht Ihre Zeit investieren.
5. Verhandlung: geführt in Ihrem Interesse.
6. Kaufvereinbarung (MOU / Form F) zwischen Ihnen und dem Käufer.
7. NOC. Der Entwickler bestätigt, dass keine offenen Forderungen gegen das Objekt bestehen.
8. Übertragung beim DLD: Zahlung, Registrierung, neue Eigentumsurkunde.

Was Sie vorbereiten sollten

• Eigentumsurkunde (Title Deed)
• Ausweisdokumente, konsistente Namensschreibweise über alle Papiere
• Service-Charge-Nachweise: offene Beträge blockieren das NOC
• Bei Vermietung: Mietvertrag und Zahlungsstand; ein laufender Vertrag geht auf den Käufer über und begrenzt den Käuferkreis auf Kapitalanleger
• Bei Finanzierung: Ablösestand der Bank

Der Punkt mit den offenen Service Charges ist der häufigste vermeidbare Verzögerungsgrund.

Kosten beim Verkauf

• Maklerprovision: üblicherweise rund 2 Prozent
• NOC-Gebühr des Entwicklers
• Anteilige Service Charges bis zum Übertragungstag
• Vorfälligkeitskosten bei laufender Finanzierung

Keine Kapitalertragsteuer in den VAE auf den Veräußerungsgewinn. Was in Ihrem Wohnsitzland zu erklären ist, gehört zum Steuerberater. Dazu können wir keine Auskunft geben.

Häufige Fragen

Wie lange dauert ein Verkauf in Dubai?

Das hängt stark von Lage, Objekttyp und Preisansatz ab. In liquiden Lagen wie der Marina geht es bei realistischem Preis vergleichsweise zügig; in dünn gehandelten Segmenten wie Al Barari sind viele Monate normal. Die tatsächliche Vermarktungsdauer vergleichbarer Objekte ist der beste Anhaltspunkt. Die ziehen wir vorab heran.

Kann ich aus Deutschland heraus verkaufen?

Ja, per Vollmacht. Diese muss formgerecht errichtet und für die VAE anerkennungsfähig sein, was je nach Konstellation Beglaubigung und Legalisation einschließt.

Was ist ein NOC?

Das No Objection Certificate. Der Entwickler bestätigt damit, dass keine offenen Forderungen gegen das Objekt bestehen. Ohne dieses Dokument findet keine Übertragung statt. Offene Service Charges sind der übliche Stolperstein.

Kann ich mit laufendem Mietvertrag verkaufen?

Ja. Der Vertrag geht auf den Käufer über. Das schränkt den Käuferkreis allerdings auf Kapitalanleger ein, da Selbstnutzer die Wohnung nicht sofort beziehen können, mit entsprechender Wirkung auf Preis und Vermarktungsdauer.

Zahle ich Steuern auf den Gewinn?

In den VAE fällt auf den Veräußerungsgewinn keine Kapitalertragsteuer an. Ob und was in Ihrem Wohnsitzland zu erklären ist, hängt von Ihrer steuerlichen Ansässigkeit ab und gehört zum Steuerberater.

Lohnt sich ein Makler beim Verkauf?

Die eigentliche Leistung ist nicht das Inserat, sondern die Preisfindung auf Basis registrierter Abschlüsse, die Vorqualifizierung der Interessenten und die Verhandlung. Wer das selbst leisten kann und den Markt kennt, kommt ohne aus.

Wie wir arbeiten

Wir übernehmen eine begrenzte Zahl von Verkaufsmandaten, weil diskrete Vermarktung Aufmerksamkeit verlangt. Vor der Beauftragung legen wir Ihnen die registrierten Vergleichsabschlüsse vor und sagen Ihnen, welcher Preis realistisch ist. Auch wenn er unter Ihrer Erwartung liegt.

Was wir nicht tun: einen überhöhten Preis bestätigen, um das Mandat zu bekommen und dann in drei Monaten Reduzierungen vorschlagen.