Invertir en Dubái: el cálculo honesto

Las rentabilidades que aparecen en los materiales de venta son casi siempre brutas. Esta página muestra cómo llegar al número neto, y por qué la diferencia es mayor de lo que se supone.

No damos rentabilidades esperadas. Damos un método, aplicable a cualquier propuesta, incluidas las que no vienen de nosotros.

De bruta a neta

La rentabilidad bruta es la renta anual dividida entre el precio de compra. Es sencilla, y por eso se cita con gusto. Ignora todo lo que cuesta.

Renta anual
− service charges
− vacío real
− costes de cambio de inquilino
− gestión del alquiler
− mantenimiento y reparaciones
− costes de financiación, si los hay
= renta neta

renta neta ÷ (precio + gastos de adquisición) = rentabilidad neta

Las cuatro partidas que más a menudo desaparecen de los cálculos de venta:

Service charges. La más relevante y la más duradera. Se calculan sobre la superficie, se liquidan cada año y difieren de forma notable entre edificios, incluso en la misma zona.

Vacío. Los cálculos suelen presuponer doce meses de ocupación plena. En la realidad hay cambios de inquilino e interrupciones.

Gastos de adquisición. Alrededor de un 6 por ciento sobre el precio. Deberían estar en el denominador de la rentabilidad, y normalmente no están.

Costes de salida. Comisión, tasa NOC, liquidación de service charges. Con un horizonte corto pueden absorber una parte relevante del resultado.

Un ejemplo de cálculo

Las cifras ilustran el método, no el mercado. Para un inmueble concreto sustituimos los datos reales.

Partida	Importe
Precio de compra	1.300.000 AED
Gastos de adquisición (aprox. 6%)	78.000 AED
Capital comprometido	1.378.000 AED
Renta anual (hipótesis)	91.000 AED
Rentabilidad bruta sobre precio	7,0%
− service charges	−20.000 AED
− 1 mes de vacío	−7.600 AED
− gestión y mantenimiento	−9.000 AED
Renta neta	54.400 AED
Rentabilidad neta sobre capital	3,9%

De un 7,0 por ciento bruto queda un 3,9 neto. No es un mal resultado, pero es un número distinto del del folleto, y la decisión se toma con el segundo.

Lo que no se puede prometer

La revalorización. 2026 cerró con una subida de precios del orden del 10 al 12 por ciento respecto al año anterior. Es un dato retrospectivo. El mercado de Dubái ha atravesado ciclos marcados en ambas direcciones.

La renta garantizada. Existen ofertas con «rentabilidad garantizada» durante un periodo determinado. La garantía suele estar incorporada al precio de compra y caduca; después queda el mercado.

La ocupación plena. Los cambios de inquilino ocurren en cualquier zona.

El riesgo de tipo de cambio para un inversor de la zona euro

El dírham está vinculado al dólar estadounidense con tipo fijo. Una inversión en Dubái es, en la práctica, una posición en dólares, mientras que sus gastos y compromisos están en euros.

En un horizonte largo este factor puede pesar tanto como la diferencia de rentabilidad entre dos inmuebles. No es malo en sí: para un patrimonio íntegramente en euros puede ser diversificación. Pero debe ser una decisión consciente, no un efecto colateral.

Por eso recomendamos plantear el cálculo en AED o en dólares, no en euros.

Preguntas frecuentes

¿Qué rentabilidad se obtiene en Dubái?

No damos una cifra única, porque depende del edificio, de las service charges y del vacío real. La rentabilidad bruta de los materiales de venta suele estar varios puntos por encima de la neta.

¿Merece la pena invertir en Dubái?

Depende del objetivo y del horizonte. A favor, estructuralmente: ausencia de impuesto patrimonial y sobre plusvalías en los EAU, plena propiedad, base amplia de inquilinos. En contra: gastos de comunidad, exposición al dólar y ciclos de mercado marcados.

¿Cuánto son las service charges?

Varían de forma notable entre edificios, incluso en la misma zona, y se calculan sobre la superficie. Es el número más importante que conocer antes de comprar: sin él, una rentabilidad bruta no significa nada.

¿Es buena oferta la renta garantizada?

Normalmente está incorporada al precio de compra y rige durante un periodo limitado. Compare el precio de un inmueble similar sin garantía: la diferencia muestra lo que la garantía cuesta en realidad.

¿Qué horizonte tiene sentido?

Cuanto más corto es el horizonte, más pesan los gastos de adquisición y de salida y mayor es el riesgo de coincidir con una fase débil del ciclo. Por debajo de unos pocos años el cálculo se complica.

¿Importa el tipo de cambio euro-dólar?

Sí. El dírham está vinculado al dólar, de modo que la inversión es una posición en dólares mientras sus compromisos están en euros. En horizontes largos este factor puede pesar tanto como la diferencia de rentabilidad entre dos inmuebles.

Cómo calculamos

Para cada inmueble en estudio sustituimos los datos reales: service charges actualizadas, historial de alquiler de esa unidad y operaciones registradas del mismo edificio.

Presentamos el resultado en neto, con las hipótesis explícitas. Si el cálculo no aguanta con un vacío realista lo decimos, aunque signifique no hacer la operación.