Dubai'de emlak yönetimi

Satın almak bir işlemdir. Sahip olmak bir iştir. Tapu devrinden sonra bize gelen sorular nadiren piyasayla ilgilidir: kira sözleşmesini kimin kaydettiği, aidatı kimin ödediği ve yıllık çeki verdikten üç ay sonra kiracının çıkması hâlinde ne olacağı ile ilgilidir.

Bu sayfa Dubai’de emlak yönetiminin neleri kapsadığını, hangi bölümlerinin düzenlemeye tabi olduğunu ve mal sahiplerinin nerede fark etmeden para kaybettiğini anlatır.

Bir yönetici burada gerçekte ne yapar

İş, ilk kez satın alanların çoğunun beklediğinden daha idaridir, ve para tam da idari tarafta sızar.

• Ejari kaydı. Dubai’deki her kira sözleşmesi Ejari sisteminde kaydedilmelidir. Kaydedilmemiş sözleşme sonraki adımları zorlaştırır: abonelik bağlantıları, kiracının vize sponsorluğu ve kira uyuşmazlıkları merkezindeki her ihtilaf.
• Kiracı bulma ve inceleme. İlanlar, gösterimler, istihdam ve oturum durumunun kontrolü.
• Kira tahsilatı. Dubai hâlâ büyük ölçüde ileri tarihli çeklerle işler. Kira aylık değil, yılda birkaç taksitte ödenir — bu hem nakit akışınızı hem de karşılıksız çek karşısındaki durumunuzu değiştirir.
• Bakım. Rutin onarımlar, klima bakımı ve kiracıya değil mal sahibine düşen yıllık kalemler.
• Kat malikleri birliğiyle ilişki. Aidat kiracıya değil mal sahibine faturalanır. Birinin bunu mutabakatlayıp ödemesi gerekir.
• Giriş ve çıkış tespitleri. İki uçta da belgelenmiş durum, depozitodan yapılan bir kesintiyi savunulabilir kılan tek şeydir.

Neler lisansa tabi

Bu, broşür diline göre daha ağır basar; çünkü lisans kime şikâyet edebileceğinizi belirler.

Aracılık ve gayrimenkul yönetimi Dubai’de düzenlemeye tabi faaliyetlerdir ve Dubai Land Department’ın düzenleyici kolu olan RERA nezdinde kayıt gerektirir. Kayıtlı danışmanın BRN’si, kayıtlı şirketin ORN’si vardır. Anahtar veya vekâlet vermeden önce ikisini de isteyin ve doğrulayın.

Kısa dönem kiralama ayrı bir lisanstır. Daireyi tatil konutu olarak geceliğine kiralamak, yıllık sözleşmeyle aynı düzenlenmiş faaliyet değildir ve Dubai turizm otoritesinden ayrı bir izin gerektirir. Birine yetkili olan diğerine kendiliğinden yetkili değildir.

Uzun dönem mi, tatil konutu mu

İkisi de meşrudur. Farklı biçimlerde başarısız olurlar.

Uzun dönem bilinen bir süre için bilinen bir kira, düşük değişim maliyeti ve eve bakan ya da bakmayan bir kiracı verir. Risk yoğunlaşmıştır: bir karşılıksız çek, bir boşluk, bir kötü yıl.

Tatil konutu riski çok sayıda rezervasyona yayar ve işletmesi belirgin biçimde daha pahalıdır — konaklamalar arası temizlik, mobilya, misafirlerin kırdığının yenilenmesi, sürdürülmesi gereken bir izin ve payını alan bir platform. Yazın gerçekten ağır geçtiği bir şehirde doluluk mevsimseldir.

İkisi arasında getiri karşılaştırması yayımlamıyoruz. Dürüst bir karşılaştırma belirli bir binanın belirli bir sezondaki doluluk ve gecelik verisini gerektirir; Dubai’nin tamamı için tek bir rakamla cevap verdiğini söyleyen her şey pazarlamadır.

Ücret

Yıllık kiranın yüzdesi olarak ifade edilen bir piyasa teamülü vardır. Burada bir rakam basmıyoruz, çünkü şirketler, konut tipleri ve hizmet seviyeleri arasında geçerli kalan bir değeri kaynaklandıramıyoruz, ve böyle bir sayfadaki rakam sonradan kural gibi aktarılıyor.

Belirtilen yüzdeden daha önemlisi, onun dışında kalanlardır. Sorun:

1. Yüzde tahsil edilen kira üzerinden mi, sözleşmedeki kira üzerinden mi?
2. Ejari kaydını kim öder, yeniden faturalanır mı?
3. Kiracı bulma dâhil mi, yoksa her yerleştirmede ayrı mı faturalanır?
4. Hangi tutardan sonra onarım için size danışılır?
5. Depozitoyu kim tutar, hangi hesapta?
6. Boş kaldığında ücret durdurulur mu?

Altısını da duraksamadan yanıtlayan bir şirket, çalışma biçimi hakkında size bir şey söylüyordur. Yanıtlamayan da öyle.

Pratikte ne ters gider

Aidat borcu çıkışı kilitler. Satış için geliştiriciden veya kat malikleri birliğinden itiraz yokluğu belgesi gerekir. Ödenmemiş aidat, reddin en yaygın sebebidir. İki yıldır yurt dışında olup yöneticinin ödediğini varsayan mal sahibi bunu en kötü anda öğrenir.

Lisanssız «yönetici». Çoğu zaman bir şirket değil, yardımsever bir kişi. Kontrol edilecek bir sicil ve şikâyet edilecek bir düzenleyici yoktur; yanlış kişiye verilen vekâletin geri alınması pahalıdır.

Çek modelinde boşluk. Kira birkaç büyük taksitte geldiği için boşluk geliri kademeli olarak azaltmaz — bir çeki tamamen siler.

Teslimde kaçırılan kusurlar. Teslim penceresinde bildirilen kusur geliştiricinindir. Sonra bildirilen sizindir.

Türkiye’den yönetmek

Dubai’de mülk sahibi olup başka yerde yaşamak son derece olağandır. Pratikte kiranın yatacağı bir BAE banka hesabı, yöneticinin sormadan neyi onaylayabileceğine dair açık bir talimat ve yazılı bir raporlama düzeni gerekir.

Asıl risk dolandırıcılık değil, savrulmadır: iki yıldır mülkü kimse görmemiştir, aidat artmıştır, hareketli bir piyasa karşısında kira sabit kalmıştır ve kiracı sessizce alt kiraya vermiştir.

Sık sorulan sorular

Lisanslı bir şirketle çalışmak zorunda mıyım?

Hayır — kendiniz de yönetebilirsiniz. Ancak bir şirkete yetki veriyorsanız RERA kaydı olmalı; şirketin ORN’sini ve ilgili kişinin BRN’sini sözüne güvenmek yerine doğrulamalısınız.

Ejari nedir?

Dubai’de kira sözleşmelerinin kaydedildiği sistem. Kayıt, sözleşmenin çeşitli idari işlemlerde tanınmasının koşuludur.

Dairemi geceliğine kiraya verebilir miyim?

Yalnızca normal kira sözleşmesinden ayrı olan tatil konutu iznine sahipseniz. Ayrıca bazı binalar ve kat malikleri birlikleri, izinden bağımsız olarak kısa dönem kiralamayı kısıtlar.

Aidat ödenmezse ne olur?

Borç mülk üzerinde birikir ve satış için gereken itiraz yokluğu belgesinin düzenlenmesinden önce genellikle kapatılması gerekir.

Nasıl çalışıyoruz

Mal sahiplerine mülkün kiraya verilip verilmemesi gerektiği, bir yönetim şirketine imzadan önce nelerin sorulacağı ve teslim tespitinin neleri kapsaması gerektiği konusunda danışmanlık veriyoruz. Bir mülkün kiraya verilmek yerine satılması gerektiğini düşünürsek bunu söyleriz — bizim için daha az kârlı cevap olduğunda da.