Dubai'de gayrimenkul yatırımı

Satış materyalinde geçen getiri oranları neredeyse her zaman brüttür. Bu sayfa net rakama nasıl inileceğini gösterir, ve aradaki farkın neden sanılandan büyük olduğunu.

Beklenen getiri oranı vermiyoruz. Herhangi bir teklife, bizimki de dahil olmayan tekliflere de uygulanabilecek bir yöntem veriyoruz.

Brütten nete

Brüt getiri, yıllık kiranın satın alma fiyatına bölümüdür. Basittir, bu yüzden sık alıntılanır. Maliyet üreten her şeyi dışarıda bırakır.

Yıllık kira
− service charges
− gerçek boşluk süresi
− kiracı değişim maliyetleri
− kira yönetimi
− bakım ve onarım
− varsa finansman maliyeti
= net gelir

net gelir ÷ (fiyat + edinme maliyetleri) = net getiri

Satış hesaplarından en sık düşen dört kalem:

Service charges. En büyük ve en kalıcı olanı. Alana göre hesaplanır, yıllık tahakkuk eder, binadan binaya, aynı bölgede bile, ciddi biçimde değişir.

Boşluk. Hesaplar genelde on iki ay kesintisiz doluluk varsayar. Gerçekte kiracı değişimleri ve aralar olur.

Edinme maliyetleri. Fiyatın üzerine yaklaşık yüzde 6. Getiri paydasında yer alması gerekir, genelde yer almaz.

Çıkış maliyetleri. Komisyon, NOC bedeli, service charges mahsubu. Kısa ufukta sonucun önemli bir kısmını yiyebilir.

Hesap örneği

Rakamlar yöntemi gösterir, piyasayı değil. Somut bir obje için gerçek verileri yerine koyarız.

Kalem	Tutar
Satın alma fiyatı	1.300.000 AED
Edinme maliyetleri (yak. %6)	78.000 AED
Bağlanan sermaye	1.378.000 AED
Yıllık kira (varsayım)	91.000 AED
Fiyata göre brüt getiri	%7,0
− service charges	−20.000 AED
− 1 ay boşluk	−7.600 AED
− yönetim ve bakım	−9.000 AED
Net gelir	54.400 AED
Sermayeye göre net getiri	%3,9

Yüzde 7,0 brütten yüzde 3,9 net kalır. Bu kötü bir sonuç değil, ama broşürdeki rakamdan farklı bir rakam, ve karar ikincisiyle verilir.

Vaat edilemeyecek olanlar

Değer artışı. 2026 yılı bir önceki yıla göre yüzde 10–12 bandında artışla kapandı. Bu geriye dönük bir veridir. Dubai piyasası geçmişte her iki yönde belirgin döngüler yaşadı.

Garantili kira. Belirli bir süre için „garantili getiri” sunan teklifler vardır. Garanti genellikle satın alma fiyatına dahildir ve sona erer — sonrasında piyasa kalır.

Tam doluluk. Kiracı değişimi her konumda olur.

Türkiye’den bakan yatırımcı için kur boyutu

AED, ABD dolarına sabit kurla bağlıdır. Dubai’deki bir yatırım pratikte bir dolar pozisyonudur.

Gelirleri ve yükümlülükleri TL cinsinden olan bir yatırımcı için bu genelde bir çeşitlendirme avantajıdır. Portföyün bir kısmını yerel kur oynaklığından ayırır. Ama otomatik bir avantaj değil, bilinçli bir tercih olmalıdır: dolar zayıfladığında etki ters yöne çalışır.

Bu yüzden hesabı TL üzerinden değil, AED veya dolar üzerinden kurmanızı öneriyoruz.

Sık sorulan sorular

Dubai’de kira getirisi ne kadar?

Tek bir rakam vermiyoruz, çünkü binaya, service charges tutarına ve gerçek boşluk süresine bağlıdır. Satış materyalindeki brüt getiri, netin genelde birkaç puan üzerindedir.

Dubai’de gayrimenkul yatırımı mantıklı mı?

Hedefe ve zaman ufkuna bağlı. Yapısal olarak lehte: BAE’de emlak ve satış kazancı vergisi yok, freehold mülkiyet, geniş kiracı tabanı. Aleyhte: işletme giderleri, dolar bağlantısı ve belirgin piyasa döngüleri.

Service charges ne kadar?

Binadan binaya, aynı bölgede bile ciddi biçimde değişir ve alana göre hesaplanır. Alımdan önce öğrenilmesi gereken en önemli rakamdır. Onsuz brüt getiri bir şey ifade etmez.

Garantili kira iyi bir teklif mi?

Genellikle satın alma fiyatına dahildir ve sınırlı bir süre geçerlidir. Böyle bir objenin fiyatını garantisiz benzeriyle karşılaştırın; fark, garantinin gerçek bedelini gösterir.

Hangi zaman ufku mantıklı?

Ufuk kısaldıkça edinme ve çıkış maliyetlerinin sonuçtaki payı ve döngünün zayıf evresine denk gelme riski artar. Birkaç yılın altında hesap zorlaşır.

Kur riski önemli mi?

Evet. AED dolara bağlı olduğu için yatırım bir dolar pozisyonudur, yükümlülükleriniz ise TL cinsindedir. Uzun ufukta bu etken, iki obje arasındaki getiri farkı kadar ağır basabilir.

Nasıl hesaplarız

Değerlendirilen her obje için gerçek verileri yerine koyarız: güncel service charges, o dairenin kira geçmişi ve aynı binadan tescilli işlemler.

Sonucu net olarak ve varsayımlarıyla birlikte sunarız. Hesap gerçekçi bir boşluk süresinde tutmuyorsa bunu söyleriz. Işlem yapılmaması anlamına gelse bile.