Vergi: Dubai neyi almıyor, Türkiye neyi alıyor

«Dubai vergisiz», en pahalı yanlış anlamalara yol açan yarım cümle. BAE tarafı büyük ölçüde doğru. Gerçek durumunuzu belirleyen ise BAE değil, vergi mukimi olduğunuz ülkenin sizden almaya devam ettikleridir.

BAE neyi alıyor

Devlet portalı açıkça yazıyor: BAE gerçek kişilerden gelir vergisi almıyor. Kişisel gelir vergisi yok; Türkiye’deki emlak vergisine karşılık gelen yıllık bir mülk vergisi de yok.

Alınanlar:

• Yüzde 5 KDV, mal ve hizmetlerde. Konut ile ticari gayrimenkul farklı değerlendirilir; bu, her alımda ödenen genel bir oran değil, işleme özgü bir sorudur.
• Kurumlar vergisi, şirket kazançları üzerinden. Mülkü şahsınıza değil bir şirkete alıyorsanız önemlidir.
• Dubai Land Department devir harcı, tapu el değiştirirken. Bu bir vergi değil tescil harcıdır ve fiyatın üzerine binen yaklaşık yüzde 6’nın en büyük kalemidir.

BAE’de gerçek kişinin gayrimenkul satışında değer artış kazancı vergisi yoktur. Yaşadığınız yerde olup olmadığı ayrı bir sorudur, ve asıl önemli olan odur.

Durumunuzu gerçekte ne belirler

Vatandaşlığınız veya nerede satın aldığınız değil, vergi mukimliğiniz. Türkiye’de vergi mukimi kaldığınız sürece, kural olarak dünya çapındaki geliriniz Türkiye’de beyana tabidir — Dubai’den elde edilen kira geliri dâhil.

Mukimlik hissiyatla değil, ölçütle belirlenir: ikametgâh ve bir takvim yılı içinde Türkiye’de kalma süresi. BAE oturum izni, gayrimenkul yoluyla alınan dâhil — sizi otomatik olarak Türkiye’de vergi mukimi olmaktan çıkarmaz. Bu, en sık karşılaştığımız yanlış varsayımdır.

Türkiye ile BAE arasında bir çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması vardır. Hangi gelir kalemini hangi ülkenin vergileyeceğini bu anlaşma dağıtır; ancak metnin ne dediğini kendi durumunuz için bir vergi danışmanının okuması gerekir.

Bu sayfada yapmadığımız şey

Türkiye’nin oran ve eşiklerini burada basmıyoruz. Değişiyorlar, bilmediğimiz koşullara bağlılar ve böyle bir sayfadaki rakam bir yıl sonra hâlâ geçerliymiş gibi aktarılıyor.

Kendi ülkenizdeki yetkili bir danışmana sorulacaklar şunlar:

1. Sandığınız yerde gerçekten vergi mukimi misiniz, ve bunu neyle belgeleyebilirsiniz?
2. Ülkeniz yurt dışından elde edilen kira gelirini vergiliyor mu, hangi andan itibaren?
3. Satıştaki kazancı vergiliyor mu ve hesapta Dubai’deki alım bedelini ve masrafları tanıyor mu?
4. Çifte vergilendirme anlaşması hangi kalemi hangi ülkeye bırakıyor?
5. Vergiden bağımsız olarak yurt dışı varlık bildirimi yükümlülüğü var mı?
6. Şirket üzerinden sahiplik bunların hangisini değiştirir ve şirketin sürdürülmesi neye mal olur?

Beşinci madde diğerlerinden daha çok kişiyi yakalar: bildirim yükümlülükleri idaridir, gözden kaçması kolaydır ve vergi doğsun doğmasın ayrıca yaptırıma bağlanır.

Almanya, Hollanda ve Avusturya’daki okurlar için

Bu sayfayı okuyanların önemli bir bölümü Türkiye’de değil, Avrupa’da yaşayan Türkçe konuşurlardır. Onlar için belirleyici olan Türkiye değil, fiilen vergi mukimi oldukları ülkedir — Almanya, Hollanda veya Avusturya. Bu ülkelerin kendi kuralları ve BAE ile kendi anlaşmaları vardır ve Türkiye’ye ilişkin cevap onlar için geçerli değildir.

İkili durumdaysanız — örneğin hem Türkiye’de hem Almanya’da bağlarınız varsa — bu, bir danışmana götürülecek ilk sorudur, sonuncusu değil.

Vergi olmayan maliyetler

Alıcılar bunları çoğu zaman «vergi» diye toplar, sonra rakam tutmaz.

• Dubai Land Department devir harcı: ana tescil kalemi.
• Aracılık komisyonu: fiyatın bir yüzdesi, devirde ödenir.
• Emanet merkezi ve tescil ücretleri: sabit idari kalemler.
• İpotek tescili, kredi varsa.
• Aidat (service charges): yıllık, metrekare üzerinden, kat malikleri birliğince belirlenir. Vergi değildir ama getirinin göründüğü gibi olup olmadığını en çok bu kalem belirler.

İlk dördü, fiyatın üzerine binen yaklaşık yüzde 6’yı oluşturur. Aidat ayrıdır ve her yıl tekrarlanır.

Sık sorulan sorular

Dubai gerçekten vergisiz mi?

Gerçek kişi için BAE gelir vergisi ve yıllık mülk vergisi almıyor. Yüzde 5 KDV ve şirket kazançlarından kurumlar vergisi alıyor. Kendi ülkenizin aldıkları bundan etkilenmez.

Satarken değer artış kazancı vergisi öder miyim?

BAE’de hayır. Türkiye’de veya yaşadığınız ülkede doğup doğmadığı vergi mukimliğinize bağlıdır ve bunu satıştan sonra değil alımdan önce sormak gerekir.

Dubai’de mülk almak beni orada vergi mukimi yapar mı?

Hayır. Mülkiyet mukimlik değildir. Gayrimenkul yoluyla alınan oturum izni de, ülkenizin kullandığı anlamda otomatik olarak vergi mukimliği sağlamaz.

Dubai’deki mülkü ülkemde bildirmem gerekir mi?

Çoğu zaman evet ve çoğu zaman vergi doğmasa bile. Yurt dışı varlık bildirimi kendi yaptırımı olan ayrı bir yükümlülüktür.

Daire alırken KDV var mı?

Konut ile ticari gayrimenkul KDV açısından farklı ele alınır. Bu, her alım için geçerli tek bir oran değil, işleme özgü olarak netleştirilecek bir sorudur.

Nasıl çalışıyoruz

Biz gayrimenkul danışmanıyız, vergi danışmanı değiliz ve aksini iddia etmiyoruz. Yapabileceğimiz şey, alımınızın hangi soruları doğuracağını imzadan önce söylemek — böylece mali müşavirinizle konuşma, hâlâ bir şeyi değiştirebileceğiniz noktada yapılır.