Gayrimenkul yoluyla Dubai Altın Vizesi

Belirli bir değerin üzerindeki bir gayrimenkul yatırımı, BAE’de uzun süreli oturum başvurusuna dayanak oluşturabilir. Bu sayfa şartları anlatır, ve en sık karıştırılan iki noktayı düzeltir.

Temel mantık

Alım ile oturum arasındaki ilişki tek yönlüdür.

Satın almak için oturum izni gerekmez. Freehold bölgelerinde yabancı uyruklular oturum iznine bakılmaksızın tam mülkiyet edinebilir.

Ama satın almak oturum sağlayabilir. Eşik değerin üzerindeki bir gayrimenkul, 10 yıllık Altın Vize başvurusuna dayanak oluşturabilir.

Eşik 2 milyon AED’dir. Karar BAE makamlarına aittir; hiçbir emlak danışmanı vize garantisi veremez, veren de bilmediği bir şeyi söylüyordur.

İki ayrı yol var, tek yol değil

Dubai’de gayrimenkul üzerinden oturum denince aslında iki farklı belge kastediliyor. Bunları karıştıran ya gereğinden büyük ya da gereğinden küçük planlıyor.

	2 yıllık yatırımcı vizesi	Altın Vize (10 yıl)
Süre	2 yıl, yenilenebilir	10 yıl, yenilenebilir
Asgari mülk değeri	Nisan 2026’dan beri yok (tek mülkiyette)	2.000.000 AED’den itibaren
Ortak mülkiyette	400.000 AED’den itibaren pay	Toplam değer 2 milyon AED’den itibaren
Mülkün durumu	teslim edilmiş konut	teslim edilmiş, kısmen maketten ve kredili de
Tipik kullanım	giriş, oturum, hesap açılışı	uzun vadeli üs, aile, merkez değişikliği

İkisi de BAE’de oturuma götürür. Sağladıkları ve maliyetleri ise belirgin biçimde farklıdır.

Nisan 2026’da ne değişti, ne değişmedi

Nisan 2026 sonunda Dubai Land Department, Cube Centre platformu üzerinden bir değişiklik yayımladı. Bu değişiklik pek çok haberde yanlış aktarıldı.

Değişen: 2 yıllık yatırımcı vizesi için tek mülkiyet sahiplerinde 750.000 AED asgari sınırı kaldırıldı. Ölçüt artık teslim edilmiş bir konutun mülkiyeti; satın alma bedeli değil. Ortak mülkiyette her bir malik için önceki 750.000 AED yerine 400.000 AED’lik pay yeterli.

Değişmeyen: 10 yıllık Altın Vize için 2 milyon AED eşiği aynen duruyor.

Bu ayrım, Türkçe kaynaklardaki en yaygın hatadır. “Dubai asgari sınırı kaldırdı” cümlesini okuyup Altın Vize’nin ucuzladığı sonucuna varan kişi, var olmayan bir kurala göre plan yapıyor demektir.

Kapsam

Onaylanan bir Altın Vize genellikle şunları kapsar:

• 10 yıl geçerlilik, yenilenebilir
• eş ve çocuklar, aile bağlantılı statüyle
• işverene bağlı olmayan bir statü
• ülke dışında uzun süre kalmanın statüyü otomatik düşürmemesi

Ayrıntılar ve güncel koşullar BAE makamlarınca belirlenir ve değişebilir. Başvuru anındaki metin geçerlidir, üç yıl önce okunan değil.

Sık karıştırılan iki nokta

Oturum izni vergi mukimliği değildir

Bu, Türkiye’den bakan alıcıların en pahalı yanılgısıdır.

Bir oturum izni, vergi mukimliğinizi otomatik olarak taşımaz. Vergi mukimliği kendi ölçütlerine göre belirlenir ve değerlendirme idareye aittir. Türkiye’de vergi mukimi kalmaya devam ediyorsanız, dünya çapındaki geliriniz bakımından beyan yükümlülükleriniz sürer. Dubai’de bir daireniz ve bir Altın Vizeniz olsa dahi.

Bu, taşınmadan önce mali müşavirinizle konuşulacak bir konudur, sonra değil. Biz bu alanda danışmanlık vermiyoruz ve verdiğimizi de iddia etmiyoruz.

Vize mülke bağlıdır

Oturum, dayanak oluşturan yatırımın devam etmesine bağlıdır. Mülkün satılması statüyü etkiler. Bunu satış planlarken hesaba katmak gerekir.

Hangi mülkler uygundur

Belirleyici olan değer, tür değil. Eşiği aşan bir daire de villa da başvuruya dayanak olabilir.

Uygulamada üç noktaya bakılır:

1. Mülkün tescilli değeri: ilan fiyatı değil, DLD’de kayıtlı değer
2. Teslim durumu: proje aşamasındaki bir objede kurallar farklı işleyebilir
3. Mülkiyet yapısı: ortak mülkiyette pay hesabı

Biz mülkün değer şartını karşılayıp karşılamadığını kontrol ederiz ve belirsizse bunu söyleriz. Onay kararını vermeyiz, veremeyiz.

2 milyon AED eşiği ayrıntıda

Hangi rakam sayılır

Belirleyici olan tapudaki alım bedelidir, güncel piyasa değeri değil. 1,8 milyon AED’ye alınmış ve bugün 2,3 milyon AED eden bir mülk, tek başına eşiği karşılamaz.

Birden fazla mülk birleştirilebilir

Eşiğin tek bir mülkle karşılanması gerekmez. Farklı tapulardaki alım bedellerinin toplamı 2 milyon AED’ye ulaşıyorsa, mülkler birlikte değerlendirilebilir. Bu, örneğin oturulan bir daire ile kiraya verilen bir daireyi birleştirme imkânı verir.

Kredili ve maketten alınan mülkler

Kredili bir mülk de uygun olabilir. O durumda ölçüt alım bedeli değil, fiilen ödenmiş özkaynaktır: bankaya veya geliştiriciye en az 2 milyon AED’nin gittiği belgelenebilmelidir. Maketten alınan objelerde duruma göre ek koşullar işler.

Uygulamadaki yanlış değerlendirmelerin çoğu tam burada doğar, çünkü alıcılar yapılan ödemeler yerine toplam satış bedelini esas alır.

Yenileme, satış ve statü değişiklikleri

Danışma görüşmelerinde düzenli olarak geç sorulan bir konu: sonra ne oluyor?

Oturum, şartların devam etmesine bağlıdır. Eşiği sağlayan mülk, yerine eşdeğer bir mülkiyet konmadan satılırsa bu statüyü etkileyebilir. Süre dolmadan da.

Mülkü orta vadede satmayı baştan planlayan biri, bunu en baştan hesaba katmalıdır. Böyle bir durumda eşiğin tam sınırında tek bir daire almak yerine başka bir portföy yapısı daha mantıklı olabilir.

Yenileme için şu geçerli: kural olarak öngörülmüştür, ancak otomatik değildir. Şartlar yeniden incelenir.

Kimler birlikte gelebilir

Altın Vize sahibi kural olarak yakın aile üyelerini sponsor edebilir: eş ve çocuklar. Belirli koşullarda ev çalışanlarının sponsorluğu da mümkündür. Bölgede bir yaşam merkezi kurmak isteyen aileler için bu, çoğu zaman 2 yıllık vizeye karşı belirleyici olan noktadır.

Süreç

1. Uygunluk incelemesi: mülk değeri, mülkiyet yapısı ve ödeme belgelerinin ölçütlerle karşılaştırılması. Mantıklı olan, bunun alımdan önce yapılmasıdır.
2. Belgeler: tapu, gerekiyorsa ekspertiz, ödeme belgeleri, pasaport, vesikalık fotoğraflar.
3. Başvuru: BAE’nin yetkili kurumları üzerinden (ICP veya GDRFA).
4. Sağlık kontrolü ve Emirates ID, ön inceleme olumlu sonuçlandıktan sonra.
5. Vize işlemi: sürecin tamamlanması.

İşlem süresi belgelerin eksiksizliğine ve kurumların yoğunluğuna bağlıdır. Burada verilecek genel geçer süreler ciddiyetsiz olur. Somut durumda size gerçekçi bir tahmin söyleriz.

Üç yaygın yanlış anlama

„Altın Vize vatandaşlıktır.” Hayır. Süreli ve yenilenebilir bir oturum belgesidir. Seçme hakkı vermez ve kendiliğinden pasaporta dönüşmez.

„Vizeyle birlikte otomatik olarak Dubai’de vergi mukimi olurum.” Hayır. Oturum belgesi ile vergi mukimliği iki ayrı şeydir. Vergi mukimliği fiilî kalış süreleri ve başka ölçütlere göre belirlenir, ve Türkiye’de neyin beyan edilmeye devam edeceği bundan etkilenmez. Bu konu mutlaka mali müşavirle netleştirilmelidir.

„Bir kez alındı mı, on yıl koşulsuz geçerlidir.” Vize, şartların devam etmesine bağlıdır. Eşiği sağlayan mülkün satılması statüyü etkileyebilir.

Sık sorulan sorular

Altın Vize için ne kadar yatırım gerekir?

2 milyon AED ve üzeri değerdeki bir gayrimenkul yatırımı, yürürlükteki düzenlemelere ve yetkili makamların onayına bağlı olarak 10 yıllık Altın Vize için uygunluk sağlayabilir.

Satın almak için oturum izni şart mı?

Hayır. Freehold bölgelerinde alım, oturum statüsünden bağımsızdır. İlişki ters yöndedir: alım, oturum başvurusuna dayanak olabilir.

Ailem de kapsanır mı?

Onaylanan bir Altın Vize genellikle eş ve çocukları aile bağlantılı statüyle kapsar. Ayrıntılar BAE makamlarınca belirlenir.

Altın Vize beni Türkiye’de vergi mukimi olmaktan çıkarır mı?

Hayır, otomatik olarak çıkarmaz. Vergi mukimliği kendi ölçütlerine göre belirlenir ve bir oturum belgesiyle taşınmaz. Bu konu taşınmadan önce mali müşavirinizle görüşülmelidir.

Mülkü satarsam vizem ne olur?

Oturum, dayanak oluşturan yatırımın devam etmesine bağlıdır. Satış statüyü etkiler; bunu satış planınıza dahil edin.

Maketten alınan bir mülk uygun mudur?

Teslim edilmemiş objelerde kurallar farklı işleyebilir. Somut projede uygunluğu önceden kontrol ettirmek gerekir; bunu varsayıma bırakmayın.

Nasıl çalışıyoruz

Mülkün değer şartını karşılayıp karşılamadığını kontrol eder, tescilli değeri çıkarır ve belirsiz noktaları açıkça adlandırırız.

Vize sözü vermiyoruz. Karar BAE makamlarınındır. Ve vergi tarafı için sizi mali müşavire yönlendiririz. Bir emlak danışmanının mukimlik sorusunu çözmesi mümkün değildir.