Zlatna viza u Dubaiju preko kupovine nekretnine

Ono što se u govoru naziva „zlatnom vizom” zapravo su dva različita boravišna statusa u Emiratima, sa različitim pragovima, rokovima i uslovima. Njihovo mešanje je najčešća greška u planiranju, i to u oba smera: jedni ciljaju znatno više nego što im treba, drugi pretpostavljaju da ispunjavaju uslove iako ih ne ispunjavaju.

Zato prvo razlika.

Dva puta, ne jedan

	Investitorska viza na 2 godine	Zlatna viza (10 godina)
Trajanje	2 godine, obnovljiva	10 godina, obnovljiva
Minimalna vrednost nekretnine	Od aprila 2026. nema je (isključivo vlasništvo)	od 2.000.000 AED
Kod suvlasništva	udeo od 400.000 AED	ukupna vrednost od 2 miliona AED
Status objekta	završen stambeni objekat	završen, u određenim slučajevima i off-plan ili kreditiran
Tipična namena	ulazak, prisustvo, otvaranje računa	dugoročna baza, porodica, preseljenje

Šta se promenilo u aprilu 2026, a šta nije

Krajem aprila 2026. Dubai Land Department je preko platforme Cube Centre objavio izmenu koja se u mnogim tekstovima prenosi pogrešno.

Šta se promenilo: za dvogodišnju investitorsku vizu ukinut je dotadašnji prag od 750.000 AED za isključive vlasnike. Merodavno je od tada vlasništvo nad završenim stambenim objektom, a ne njegova kupoprodajna cena. Kod suvlasništva dovoljan je udeo od 400.000 AED umesto ranijih 750.000 AED po suvlasniku.

Šta se nije promenilo: prag od 2 miliona AED za desetogodišnju zlatnu vizu ostaje nepromenjen.

Ovo je najčešća greška u tekstovima na našem jeziku o ovoj temi. Ko pročita „Dubai je ukinuo minimalni prag” i zaključi da je zlatna viza postala jeftinija, planira po pravilu koje ne postoji.

Prag od 2 miliona AED u detalje

Šta se računa

Merodavna je kupoprodajna cena upisana u vlasnički list (title deed), a ne današnja tržišna vrednost. Nekretnina kupljena za 1,8 miliona AED koja danas vredi 2,3 miliona ne ispunjava prag sama po sebi.

Dva miliona dirhama iznose oko 500.000 evra. Dirham je vezan za američki dolar, a ne za evro, pa se ta protivvrednost menja sa kursom EUR/USD.

Više nekretnina se može sabrati

Prag ne mora ispuniti jedan objekat. Više nekretnina se sabira, sve dok zbir kupoprodajnih cena po svim vlasničkim listovima dostiže najmanje 2 miliona AED. To otvara prostor za kombinovanje: jedan stan za sopstvenu upotrebu, drugi za izdavanje.

Kreditirane nekretnine i off-plan

I kreditirana nekretnina može da ispuni uslov. Tada nije merodavna kupoprodajna cena, već stvarno uplaćena sopstvena sredstva: mora se dokazati da je najmanje 2 miliona AED stiglo banci ili investitoru. Za objekte u izgradnji važe dodatni uslovi u zavisnosti od slučaja.

Upravo tu u praksi nastaje najviše pogrešnih procena, jer kupci računaju ukupnu cenu umesto izvršenih uplata.

Konačne uslove utvrđuju nadležni organi UAE i oni se mogu promeniti. Niko, ni mi, ne može obećati izdavanje vize.

Porodica

Nosilac zlatne vize može da sponzoriše boravak supružnika i dece. Roditelji u pojedinim slučajevima takođe, po posebnim pravilima. Obuhvat i uslovi se povremeno menjaju, pa ih proveravamo pre kupovine, a ne posle, kada je u pitanju preseljenje cele porodice.

Tok postupka

1. Kupovina i upis nekretnine kod Dubai Land Departmenta
2. Vlasnički list: dokument sa upisanom kupoprodajnom cenom
3. Podnošenje zahteva uz lekarski pregled i biometriju
4. Emirates ID i upis boravka

U praksi od upisa do izdavanja prođe nekoliko nedelja, uz kompletnu dokumentaciju. Najčešći uzrok kašnjenja je različito pisanje imena u pasošu i u vlasničkom listu.

Šta zlatna viza ne rešava

Ovaj deo je važniji od spiska uslova.

Ne menja automatski poresko rezidentstvo. Boravišna dozvola sama po sebi ne prekida poreske obaveze u zemlji vašeg rezidentstva. Poresko rezidentstvo određuju nacionalni propisi i ugovori o izbegavanju dvostrukog oporezivanja, a ne posedovanje vize. Ko planira stvarno preseljenje, o tome treba da razgovara sa poreskim savetnikom pre kupovine.

Nije državljanstvo. To je boravak, obnovljiv i vezan za trajanje uslova.

Nije bezuslovna. Prodaja nekretnine ispod praga utiče na osnov vize.

Ne oslobađa od prisustva. Pravila o minimalnom prisustvu u UAE postoje i povremeno se menjaju.

Kada ovo ima smisla, a kada nema

Ima smisla kada je nekretnina opravdana i bez vize. Kao ulaganje, kao drugo mesto života ili kao baza u regionu. Viza tada postaje dodatak odluci koja stoji sama za sebe.

Nema smisla kada je jedini cilj dokument. Kupovina nekretnine od 2 miliona AED samo radi boravka znači zamrzavanje značajnog kapitala u imovini koju posle treba održavati, izdavati i jednom prodati. Ako je sama nekretnina loš izbor, viza to neće popraviti.

Česta pitanja

Koliko treba uložiti za zlatnu vizu?

Prag na putu preko nekretnine je 2 miliona AED, oko 500.000 evra. Računa se kupoprodajna cena iz vlasničkog lista, a ne današnja tržišna vrednost ni cena iz oglasa.

Da li je minimalni prag ukinut u aprilu 2026?

Samo za dvogodišnju investitorsku vizu, gde je nestao prag od 750.000 AED za isključive vlasnike. Prag od 2 miliona AED za desetogodišnju zlatnu vizu ostaje nepromenjen. To je najrasprostranjenija zabuna o ovoj temi.

Da li se može sabrati više nekretnina?

Da. Sabiraju se kupoprodajne cene po svim vlasničkim listovima; ukupno moraju dostići najmanje 2 miliona AED. Tako se mogu kombinovati stan za sopstvenu upotrebu i stan za izdavanje.

Da li odgovara nekretnina u izgradnji ili kreditirana?

Kreditirana nekretnina može da ispuni uslov, ali se tada računaju stvarno uplaćena sopstvena sredstva, a ne kupoprodajna cena. Za off-plan važe dodatni uslovi zavisno od faze i investitora, koje treba potvrditi za konkretan projekat.

Da li zlatna viza znači da nema poreza?

Ne. Boravak sam po sebi ne prekida vaše poreske obaveze. To određuju nacionalni propisi i međunarodni ugovori. To je pitanje za poreskog savetnika, ne za agenta za nekretnine.

Šta ako prodam nekretninu?

Osnov vize vezan je za trajanje ulaganja. Prodaja ispod praga utiče na boravišni status i planira se unapred.

Kako radimo

Proveravamo da li konkretna nekretnina ispunjava uslov vrednosti kako će biti upisana, i jasno kažemo kada je projekat po tom pitanju neizvestan. Izdavanje vize ne obećavamo — odluka je na organima UAE.

U poreskim pitanjima upućujemo na poreskog savetnika. U toj oblasti ne savetujemo i ne pretvaramo se da možemo.